Điều chỉnh nới room tín dụng liệu có là tín hiệu vui với bất động sản?

Dòng vốn cho bất động vẫn sẽ rất khó “chảy” mạnh

Theo reatimes.vn, trong thời gian vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước bà Nguyễn Thị Hồng chia sẻ thông tin, việc điều chỉnh hạn mức tín dụng đối với hệ thống ngân hàng để có thể nỗ lực hoàn thành mục tiêu tăng trưởng là 14% trong năm 2022 sẽ được thực hiện trong thời gian chậm nhất là vào những ngày cuối tháng 8.

Cần chú ý rằng lại, trong thời điểm 8 tháng vừa qua, mức tăng trưởng tín dụng ở mức 9,3%, như vậy mức dư địa còn lại chỉ là 4,7 điểm %, ước tính tương đương với khoảng 450.000 tỷ đồng cho những hoạt động sản xuất kinh doanh. Việc hệ thống ngân hàng dự định điều chỉnh nới room tín dụng phần nào sẽ có những sự tác động vô cùng tích cực đến dòng tiền của các đơn vị doanh nghiệp bất động sản khi quy chiếu theo hai góc độ.

Thứ nhất, các đơn vị doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn tiền mới để đảo nợ trái phiếu đã đến hạn - vốn đang gây ra những áp lực rất lớn cho doanh nghiệp trong thời gian qua.

Thứ hai, thị trường bất động sản được nhiều người kỳ vọng rằng sẽ ấm trở lại vào thời điểm những tháng cuối năm 2022 khi mà dòng vốn tín dụng có dấu hiệu “tan băng”, các nhà đầu tư địa ốc cá nhân và những người mua nhà có thể dàng hơn trong việc tiếp cận được vốn, các đơn vị doanh nghiệp sẽ giải phóng tối đa được lượng hàng còn tồn kho.

Tuy nhiên, theo ý kiến nhận định của các chuyên gia, khả năng dòng vốn tín dụng được khơi thông trong thời gian ngắn hạn sẽ là vô cùng mong manh, nếu như không muốn nói là không thể có khả năng. Nguyên nhân dễ thấy được nhất là vì các ngân hàng trong những năm vừa qua đã đổ quá nhiều tiền vốn vào trong lĩnh vực địa ốc.

Theo phân tích của chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, trong thời gian vừa qua, các ngân hàng đã có phần quá “dễ dãi” đối với lĩnh vực bất động sản. Đến thời điểm năm 2022, dù cho đã có động thái kiểm soát, siết chặt, nhưng lĩnh vực địa ốc vẫn nhận được rất nhiều vốn thông qua hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Minh chứng là trái phiếu doanh nghiệp được phát hành riêng lẻ của khối ngành này chỉ trong khoảng thời gian 7 tháng đầu năm 2022 đã đạt mức hơn 280 nghìn tỷ đồng.

Các kết quả khảo sát được thực hiện trong thời gian gần đây cho thấy, vốn ngân hàng hiện đang chiếm tỷ lệ lên đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh đang áp dụng hiện nay, ngân hàng càng tăng vốn tín dụng, thì các đơn vị doanh nghiệp địa ốc sẽ càng bị tăng thâm dụng vốn.

“Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn ở trong lĩnh vực bất động sản là rất dài, bình quân có thể lên đến trên dưới 10 năm, cao gấp 4 lần so với các lĩnh vực, ngành sản xuất kinh doanh khác. Xét về lâu dài, điều này có thể sẽ gây ra tình trạng bất ổn, vì vậy khả năng dòng vốn chảy vào nhà đất được xem xét nới rộng trong ngắn hạn là điều vô cùng khó có thể xảy ra”, ông Hiển đưa ra phân tích.

Đã đến lúc bất động sản giảm bớt lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Không chỉ có các chuyên gia kinh tế, mà ngay cả những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm "thực chiến" cũng khẳng định rằng nhà đầu tư nên hết sức thận trọng trước thông tin hệ thống nhà băng điều chỉnh nới room tín dụng. Có rất nhiều các nhà đầu tư “tay to” đang cố tình chia sẻ thông tin này rộng rãi để "chốt hàng".

Ông Trần Minh, một nhà đầu tư cá nhân đã có rất nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản nhận định rằng, khả năng room tín dụng sẽ có nới nhưng thực chất là tổng nguồn cung vẫn sẽ không thay đổi. Nguồn tiền nhiều khả năng sẽ được luân chuyển từ những ngành có mức rủi ro cao sang lĩnh vực ít rủi ro hơn. Mà lĩnh vực bất động sản hiện nay lại đang bị đánh giá là rất thiếu tích cực. Vì vậy, việc hy vọng vào dòng tiền “dễ dãi” sẽ quay trở lại với thị trường nhà đất trong thời gian ngắn sắp tới chắc chắn sẽ là điều bất khả thi.

Mọi đánh giá, phân tích đều cho thấy, các đơn vị doanh nghiệp không nên đặt quá nhiều kỳ vọng vào động thái các ngân hàng nới room tín dụng. Thậm chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) còn nhận định rằng, mục tiêu khả năng tăng trưởng tín dụng đạt được tỷ lệ 14% là con số buồn chứ không phải là điều vui vẻ, cần có quy định nới thêm 1-2% bởi các ngân hàng thương mại đến giờ phút này đã gần như cạn hết room.

Trong bối cảnh tín dụng từ ngân hàng lúc này khó có thể được khơi thông trong thời gian ngắn hạn, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần phải lên kế hoạch chủ động đa dạng hơn về nguồn vốn, trước hết là chủ động việc tiến hành xây dựng và cải thiện về hồ sơ tín dụng ở trên thị trường vốn, hướng đến một mục tiêu chiến lược vốn tối ưu thay vì chỉ đến khi phát sinh nhu cầu mới tiến hành huy động vốn.

Cùng với đó, là các đơn vị chủ đầu tư cần phải nỗ lực tăng tốc việc đa dạng tìm nguồn vốn vay ở cả trong nước và nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua bằng cách có động thái điều chỉnh lại kỳ hạn thanh toán sao cho phù hợp hơn với hạn mức tín dụng đến từ các ngân hàng…

Ngoài ra, cơ quan chức năng cũng cần đẩy mạnh việc áp dụng xếp hạng tín nhiệm, sẽ giúp không chỉ các nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp được cho các ngân hàng thương mại trong việc lập cơ sở tham chiếu lựa chọn, nhận định, đánh giá và cho vay vốn tín dụng sao cho phù hợp.

Trong khi đó, theo như nhận định của TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện nay các đơn vị doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc lớn về vốn đối với kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, cần phải tiến hành xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc hơn, quy trình dài hạn cho thị trường này thông qua việc sớm thực hiện xây dựng đạo luật về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.