Room tín dụng được nới lỏng: Giảm áp lực tiền vay trái phiếu của doanh nghiệp BĐS

Ngân hàng thận trọng trong nới lỏng hạn mức tín dụng 

Theo báo cáo chiến lược mới được Bộ phận Phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) công bố gần đây, tính đến cuối tháng 7, tăng trưởng tín dụng đạt 9,4%, không có nhiều thay đổi so với dữ liệu vào cuối tháng 6. Điều này phần nào thể hiện sự thận trọng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong hạn mức tăng trưởng tín dụng năm nay. Đồng thời việc nới lỏng hạn mức sẽ có sự chọn lọc nhất định giữa các ngân hàng, mức độ sẽ không quá cao.

Cũng theo SSI Research dự báo, tăng trưởng tín dụng trong năm 2022 ước tính đạt 15 - 16%, đây được đánh giá là mức tăng trưởng danh nghĩa, tuy ghi nhận cao hơn trung bình các năm trước nhưng đặt trong bối cảnh lạm phát ở mức cao, điều này hoàn toàn có thể chấp nhận được, nên mức vay vốn lưu động của các doanh nghiệp vì thế sẽ tăng cao.

Nhận định về vấn đề này, bà Ngô Thị Kim Thanh, Chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư SSI Research cho biết, trong bức tranh lạm phát và áp lực lãi suất gia tăng trên toàn cầu như hiện nay, NHNN đã có những giải pháp để kiềm chế tốc độ gia tăng lãi suất, đồng thời có phương án để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sau đại dịch.

“NHNN sẽ cân nhắc kỹ thời điểm nới room tín dụng để đảm bảo thực hiện các mục tiêu trên cũng như các khoản giải ngân được khoanh vùng đúng đối tượng cần vốn trong giai đoạn phục hồi này. Trước tình hình thế giới biến động, đặc biệt là sự lên xuống của giá dầu thay đổi liên tục thì việc xác định thời điểm nới room là khá khó. Tuy nhiên, trong trường hợp giá hàng hóa giảm đi trong thời gian một tháng trở lại đây, chúng tôi cho rằng NHNN sẽ cấp thêm hạn mức cho các tổ chức tín dụng trong quý III và quý IV, được coi là mùa cao điểm về tăng trưởng tín dụng trong năm”, bà Thanh nhận định.

Dự báo thị trường cuối tháng 8 đến đầu tháng 9 tới đây, KBSV nhận định NHNN sẽ thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đạt 14% trong năm 2022

KBSV đánh giá động thái này sẽ phần nào tác động tích cực lên dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS. Một mặt, các doanh nghiệp sẽ có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Đáng chú ý, phương án này sẽ chỉ đưa vào áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới hoặc đảm bảo điều kiện tài sản đạt chất lượng tốt.

Mặt khác, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, lượng hàng tồn kho trong giai đoạn trước sẽ được giải phóng giúp doanh nghiệp có thêm nguồn tiền để trả nợ.
Song, căn cứ theo tình hình thực tiễn khi mà diễn biến lạm phát vẫn còn căng thẳng, động thái tăng lãi suất trở nên phổ biến tại các quốc gia trên thế giới, Việt Nam dự kiến khó tránh khỏi xu hướng chung này để giảm bớt áp lực về tỷ giá. Hệ quả, lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư BĐS của doanh nghiệp và cá nhân trong những năm tới sẽ khiến thị trường giảm sút.

Doanh nghiệp BĐS đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn 

Chứng khoán KBSV thống kê trong 2 năm tới 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Đáng chú ý, nhóm BĐS chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%). Điều này được lý giải là do giai đoạn 2019 - 2021, các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu đã làm gia tăng áp lực đáo hạn cho các năm tiếp theo 2022 - 2026.

Đặt trong diễn biến có phần ảm đạm của thị trường BĐS, nhóm quy mô nhỏ và vừa có khả năng gặp rủi ro cao hơn do sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong giai đoạn vừa qua cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng vẫn còn hạn chế.

KBSV cho rằng, các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ thời gian tới bởi hai yếu tố. Thứ nhất, về mặt chính sách, căn cứ theo dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị Định số 153 mới đây quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp được công bố với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư.

Cụ thể, cấm doanh nghiệp phát hành trái phiếu để góp vốn dưới hình thức góp vốn hoặc mua cổ phần tại doanh nghiệp khác hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn. Tổng dư nợ trái phiếu không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, năm liền kề có lãi và không có lỗ lũy kế. Bên cạnh đó, nhà đầu tư chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua trái phiếu riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành và phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.

Dự thảo này nếu được thông qua sẽ là rào cản đối với các doanh nghiệp vốn gặp khó khăn tài chính, giới hạn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng khiến việc phát hành trái phiếu riêng lẻ bị “chặn đứng”.

Thứ hai, sau biến cố của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, nhu cầu của các nhà đầu tư cá nhân được dự báo cũng sẽ giảm sút trong giai đoạn tới do mất niềm tin vào thị trường. Ngoài ra, sự gia tăng trong mặt bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng cùng với các trở ngại về kinh tế khiến một bộ phận nhà đầu tư còn e ngại rủi ro chuyển tiền về kênh ngân hàng.

Nhận diện khó khăn thời gian tới với doanh nghiệp BĐS

Cuối năm 2022 và các năm 2023, 2024 tiếp theo sẽ là giai đoạn vất vả về dòng tiền đối với các doanh nghiệp BĐS có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản còn thấp sẽ là một bất lợi trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.

Trong khi đó dòng tiền đối với nhóm doanh nghiệp BĐS lớn sẽ “dễ thở” hơn, nhờ quỹ đất lớn nên sẽ phần nào giảm bớt áp lực cho chủ đầu tư, tài sản cũng dễ đáp ứng được điều kiện để vay ngân hàng cùng với đó đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, KBSV cho rằng, các doanh nghiệp vẫn cần giữ tâm lý tỉnh táo trước giai đoạn hiện tại, liên tục tích lũy và triển khai dự án mới để đương đầu với các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao. Từ đó, doanh nghiệp mới có đủ khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn phải trả.

Còn theo các chuyên gia FiinGroup, kênh tín dụng ngân hàng cho BĐS hiện đang được kiểm soát chặt chẽ, kênh vốn huy động qua trái phiếu doanh nghiệp cũng rất ít ỏi. Trong bối cảnh thị trường chứng khoán ảm đạm như thời điểm này, các doanh nghiệp BĐS đứng trước những trở ngại khá lớn về hoạt động huy động vốn trái phiếu cho việc tiếp tục triển khai và mở bán trong nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023.

Kỳ vọng từ phía chuyên gia vào những điều chỉnh chính sách bao gồm Nghị định 153 sửa đổi thời gian tới, đặt ra những tiêu chuẩn và điều kiện mới về phát hành, phân phối và mua bán trái phiếu sẽ giúp kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp từng bước ổn định và sôi động trở lại, trở thành động lực góp phần phát huy kênh dẫn vốn dài hạn và kiểm soát chặt chẽ các rủi ro, biến động từ thị trường.