Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ là một lĩnh vực cần được quan tâm và phát triển

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một sản phẩm phổ biến trên cả thế giới và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong xu thế phát triển chung của nền kinh tế một quốc gia và kinh tế thế giới.

Ông Cường cho biết, Việt Nam đang định hướng du lịch là mũi nhọn trong đó dựa vào lợi thế từ tự nhiên. Vì vậy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ là một lĩnh vực cần được quan tâm và phát triển. Việc phát triển bất động sản nghỉ dưỡng sẽ mang lại diện mạo mới cho nhiều vùng miền, thu hút được nhiều người có tiền quan tâm, tăng ngân sách cho quốc gia. Do đó cần phải tháo gỡ những điểm nghẽn mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang mắc phải, đặc biệt là vấn đề pháp lý.

Thứ nhất, tâm lý của người Việt Nam là muốn sở hữu lâu dài, muốn biến khách sạn, biệt thự trở thành ngôi nhà của mình.

Thứ hai, chủ đầu tư hiện nay có rất nhiều chính sách ưu đãi về lãi vay, thời hạn thanh toán… để thu hút khách hàng.

Ông Cường nhấn mạnh: "Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, tôi cho rằng rất hay. Theo tôi, chúng ta nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt các nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để chủ đầu tư kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra các tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch được đồng bộ, thống nhất".

“Tóm lại, chúng ta nên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho những loại hình này. Và đây đơn giản chỉ là quyền sở hữu tài sản và quyền này thì đã được quy định; có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên”, ông Cường nói.

Vị này khẳng định, khi cấp đất ở cho cả một khu du lịch nghỉ dưỡng, đến lúc cải tạo thì cần phải có sự đồng tình của tất cả các nhà đầu tư. Nếu một trong số đó không đồng ý thì sẽ gây khó khăn giống như việc cải tạo chung cư cũ.

Còn nếu chính quyền cấp sai thì chính quyền phải là phía bồi thường lại cho người dân, nhà đầu tư.

Loại hình bất động sản này chưa được đề cập tường minh trong các văn bản pháp luật

Trong bài tham luận của mình ở tọa đàm: “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam”, do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, bất động sản du lịch cấu thành bởi hai yếu tố, đó là bất động sản và du lịch. Vì vậy, nó liên quan và tác động, ảnh hưởng nhiều nhất đến hai lĩnh vực là thị trường bất động sản và hoạt động du lịch, cùng hàng trăm ngành, nghề, lĩnh vực khác.

Ông Doanh cho hay, về điểm nghẽn pháp lý, trong khoảng 2 - 3 năm gần đây, bất động sản du lịch ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, thậm chí có những bước nhảy vọt thì đứng khựng lại bởi hai cú sốc là vấn đề pháp lý và đại dịch Covid-19.

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đại dịch Covid-19 là khách quan và đang từng bước được khắc phục, tạo đà hưng phấn và khẳng định niềm tin cho nhà đầu tư. Nhưng vấn đề pháp lý thì không những không được giải quyết triệt để mà lại còn ngày càng trầm trọng hơn; nhất là việc cấp giấy chứng nhận, cụ thể là sổ hồng, sổ đỏ cho các loại hình mới như: Condotel, shophouse, shoptel, villa hay gọi chung là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam khẳng định, lý do là bởi chưa có quy định của pháp luật rõ ràng, tức là các loại hình này chưa được đề cập đến một cách tường minh trong các văn bản pháp luật. 

“Để tiếp tục thu hút đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội địa phương, một số nơi đã “tháo gỡ” bằng cách đưa ra một hình thức mới là phát triển bất động sản du lịch (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng) trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở), sau một thời gian phát triển mạnh mẽ thì loại hình này cũng lại bị tạm dừng, khách hàng không được cấp sổ hồng, sổ đỏ gây ảnh hưởng đến quyền lợi và đóng băng các giao dịch về loại hình này”, ông này nói.

Ông Doanh cũng khẳng định, đây là một thực tế pháp lý không thể không giải quyết, mà giải quyết được càng sớm thì càng giảm thiểu được thiệt hại cho cả số đông là khách hàng, chủ đầu tư, kinh tế địa phương và nói chung là cả nền kinh tế. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để phục hồi kinh tế sau đại dịch mà du lịch được xem là một trọng tâm và bất động sản được coi là nhân tố cần được thúc đẩy, tạo sự ổn định.

“Vì vậy chúng tôi cho rằng, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ nói trên, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì”, TS. Lê Đăng Doanh nói thêm.

Thứ nhất, ngay kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng đã khẳng định: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phẩn giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…”.

Thứ hai, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương ở những nơi này đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện. Bởi lẽ, bản chất của loại hình này đã là “đất ở” và đã là đất ở (dù là đất ở đô thị hay nông thôn) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ lâu dài. Tuy nhiên, địa phương đã đưa thêm khái niệm “không hình thành đơn vị ở” chính là để giới hạn loại hình này chỉ được dùng để cho thuê hay sử dụng không thường xuyên, tránh việc hình thành “đơn vị ở” làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng… Điều đó không chỉ đem lại lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, mà còn góp phần làm giảm đi áp lực về hạ tầng và công tác quản lý hành chính.

Thứ ba, việc cấp sổ hồng, sổ đỏ cho loại hình này chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý, bởi sau kiến nghị của Thanh tra Chính phủ thì loại hình này đã được tạm dừng, không cấp phép dự án mới.

Thứ tư, nếu thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẻ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư, khách hàng. Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng. Đặc biệt, lợi ích quan trọng nhất của khách hàng được đảm bảo là quyền sở hữu khi mua sản phẩm được xây dựng trên đất ở lâu dài, điều này đã được Hiến pháp bảo hộ.

Thứ năm, gián tiếp tác động tích cực đến hoạt động du lịch bởi sẽ cung cấp thêm cơ sở lưu trú cho hoạt động du lịch, thậm chí là loại cao cấp, từ đó góp phần thúc đẩy du lịch, nhất là trong bối cảnh Chính phủ cho phép mở cửa du lịch trở lại từ 15/3 và thị trường du lịch đang trên đà tăng trở lại một cách mạnh mẽ.

Thứ sáu, tạo xung lực mới và góp phần hồi phục thị trường bất động sản cho các địa phương vốn đã chịu cú sốc về pháp lý và đại dịch Covid-19 suốt hơn hai năm qua.

“Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại”ông khẳng định.