Đến năm 2025 Việt Nam sẽ có bản đồ về giá đất đai

Tồn tại “cơ chế” hai giá đất 

Theo vneconomy.vn, hiện nay, trên thực tế thị trường bất động sản đang tồn tại “cơ chế” hai giá đất. Trong đó một giá đất dựa trên khung giá do Nhà nước ban hành theo thời gian 5 năm một lần và đây cũng là cơ sở để các địa phương ban hành bảng giá đất không được cao quá 30%. Khung giá đất do Nhà nước ban hành quy định mức giá tối thiểu và tối đa theo từng vùng, miền, địa phương. Mức giá được Nhà nước quy định dùng để thu thuế, đền bù giải phóng mặt bằng…

Giá đất thứ hai được dùng để áp dụng trong các giao dịch đó là giá thị trường. Đây là mức giá mà người mua và người bán tự thỏa thuận dựa trên các cơ sở, nhu cầu, biến động giá cả, vị trí…. Trên thực tế, mức giá thị trường thường chênh lệch rất cao so với khung giá của Nhà nước ban hành ở cùng một vị trí. Khoản chênh lệch này tạo ra nhiều bất cập, chưa đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và người dân, doanh nghiệp. Có thể nêu ra ví dụ, như tại trung tâm Hà Nội, giá một m2 đất thường rơi vào hàng trăm triệu cho tới hàng tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu áp bảng khung giá đất của Hà Nội, thì tại một số vị trí “vàng” như ở quận Hoàn Kiếm cũng chỉ rơi vào 400 triệu đồng/m2, thấp hơn từ 2-5 lần so với giá thị trường.

Thực trạng này diễn ra ở mọi địa phương, do đó trong suốt thời gian qua đã tạo nên những mâu thuẫn trong cách tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng công trình do Nhà nước triển khai, gây ra những hệ lụy không đáng có.

Xuất phát từ thực tế đó, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đã kiến nghị bỏ khung giá đất. Đơn cử, nếu bỏ khung giá đất, cơ chế và quyền lợi của người chủ sử dụng đất có thể được xử lý nhanh chóng hơn. Trong các dự án đầu tư cũng sẽ sử dụng cơ chế thị trường để tính toán giá trị đất, phá bỏ thế chênh lệch giữa giá trị thật và ảo.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng tỏ ra băn khoăn khi việc bỏ khung giá đất sẽ tạo nên hiệu ứng đẩy giá, đội giá.

Kỳ vọng bản đồ về giá đất đai

Mới đây, tại một buổi giao lưu trực tuyến trên báo chí, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng khung giá đất thấp gây khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Bộ trưởng cũng cho biết, một số địa phương đã đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, đề nghị bỏ khung giá đất.

Cho rằng việc bỏ khung giá đất là một chủ trương đúng đắn, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh: “Nếu bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng giá trị biến động của giá đất là “ẩn số”, có thể tăng giảm theo từng tháng, từng năm thậm chí là từng ngày. Để xây dựng được giá đất sát với giá thị trường là điều khó khăn, phụ thuộc vào quy luật cung và cầu. Như vậy, nếu xây dựng bảng giá đất theo định kỳ hàng năm và công bố vào đầu năm thì các thời điểm khác trong năm có thể sẽ không còn phù hợp.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam tại một buổi lấy ý kiến đóng góp cho Luật Đất đai sửa đổi đã cho rằng, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Theo ông Hiệp, trên thực tế thị trường bất động sản luôn luôn biến động, chưa kể tới các trường hợp thổi giá, giá ảo… 

Cũng theo ông Hiệp, hiện nay việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp đã được luật hóa. Tuy nhiên, luật chưa đưa ra các tiêu chí và cách thức xây dựng một cách rõ ràng cho mỗi trường hợp. Do đó, theo Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cần phải quy định cụ thể hơn về tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất với các trường hợp khác nhau.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, sẽ có quy định cụ thể về bảng giá đất hàng năm và giá đất cụ thể. 

Theo Bộ trưởng, vấn đề xác định giá đất theo sát giá thị trường thì cần thu thập thông tin dữ liệu giá đất thông qua quá trình giao dịch của người mua với người bán trên thị trường. Thứ hai là thông qua việc Nhà nước giao đất trên thị trường sơ cấp, chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu, qua đó sẽ thu thập được cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với thị trường. Thứ ba, các nhà đầu tư, người dân khi giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn giao dịch, sẽ phản ánh đúng giá thị trường. Qua các kênh như vậy sẽ giúp xác định được giá trị của bất động sản thị trường mang tính chất ổn định. 

Hiện giá đất được xác định qua 5 phương pháp, qua đây cơ quan quản lý cũng sử dụng phương pháp dự báo, thống kê các biến động nhằm đưa ra được giá thị trường. Tuy nhiên, giá thị trường lại tồn tại những sai lệch, thông qua hệ số biến động xác định biến động của thị trường. Vấn đề quan trọng theo ông Hà, đó là thông tin giá đất. Bộ trưởng cho rằng phải tạo ra bản đồ vùng giá trị, thể hiện giá giao dịch hôm nay của Nhà nước giao đất, đấu giá đất; giá trên sàn thương mại thế nào.

Kinh nghiệm thế giới cho thấy phải mất từ 5-10 năm mới có thể đưa ra bảng giá đất theo vùng giá trị. Tại Việt Nam, đã có nhiều địa phương đã sử dụng phương pháp này để xác định giá và biến động thị trường. Nếu địa phương nào có nhiều giao dịch bất động sản thì sẽ thu thập được cơ sở dữ liệu sớm, phục vụ định giá đất.

Đáng chú ý, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, năm 2025, Việt Nam sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó, có bản đồ về giá đất. Sắp tới, khi cơ quan chức năng hoàn thành việc đo đạc, các thửa đất sẽ được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất được thu thập hàng ngày. Bộ trưởng cho rằng, trong vòng 5 năm tới, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay, phải kết hợp các phương pháp định giá khác nhau để xác định giá đất.

Nghị quyết 18 của Trung ương vừa ban hành đã đặt ra vấn đề chính sách đất đai phải đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động... trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất. Do đó, chúng ta phải tiến thêm một bước là phải xác định giá đất phù hợp thị trường hơn và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo kịp thị trường hơn.

Hiện nay, bảng giá đất được giao cho địa phương xác định và khi có biến động giá đất thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Việt Nam sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, trong đó, sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu... Khi có bản đồ này, đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hàng ngày theo dõi thông tin giá đất.