Đề xuất tăng mức hình phạt đối với người tự ý bỏ cọc đất

Hiện nay, các phiên đấu giá đất đang được tổ chức dựa trên những điều chỉnh của Luật Đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Theo đó, Luật Đất đai 2013 quy định, đấu giá đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Thế nhưng, Nghị định từ năm 2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai lại chưa nêu được cụ thể về các chế tài đối xử phạt đối với người bỏ cọc. Chính vì thế mà trong thời gian qua, đã có rất nhiều trường hợp tự ý bỏ cọc, rút hồ sơ sau khi đấu giá thành công.

Điển hình, vào hồi cuối năm 2021, Công ty Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng thầu lô đất 3-12 khu chức năng số 3 nằm trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) với diện tích hơn 10.000 m2 được đấu thầu thành công với giá 24.500 tỉ đồng, tương đương mỗi mét vuông đất được bán với giá 2,45 tỉ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm đưa ra. Ngay lập tức đã tạo nên cơn sốt đất ở các khu vực xung quanh, thậm chí các doanh nghiệp có đất ở khu vực lân cận mặc dù giá cổ phiếu đang giảm sàn cũng bất ngờ tăng vụt khiến dư luận xôn xao. Song chỉ sau đấy không lâu, Tân Hoàng Minh lại bất ngờ "quay xe" xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán, đấu giá tài sản và chấp nhận chịu mọi chế tài theo quy định của pháp luật, đồng nghĩa với việc "ông lớn" này chấp nhận mất gần 600 tỉ tiền cọc.

Sau khi sự việc này xảy ra, đã có nhiều ý kiến nghi ngờ rằng, trong đấu giá đất có hiện tượng "bắt tay ngầm" giúp nhà đầu tư bỏ giá trên trời rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường, tăng giá đất, tạo sốt đất ảo, làm mới giá đất. Thậm chí là tình trạng dìm giá, "quân xanh - quân đỏ" dẫn đến những ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản biến động, thất thoát tài sản cũng như ảnh hưởng đến nền kinh tế

Tại phiên trả lời chất vấn trước Thường vụ Quốc hội vào ngày 16/3, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã nhấn mạnh quan điểm rằng, phải mức xử lý mạnh tay hơn đối với người tự ý bỏ cọc đấu giá đất. Trong trường hợp doanh nghiệp bỏ cọc sẽ phải quyết liệt “để lần sau họ không tham gia được, như vậy mới đủ sức răn đe”.

Trong dự thảo sửa đổi, bổ sung nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đề xuất người bỏ cọc đấu giá đất sẽ mất tiền đặt trước (tiền cọc), đồng thời phải trả các chi phí liên quan vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Kèm theo đó, khi tự ý bỏ cọc sẽ không được tham gia các cuộc đấu giá đất khác trong thời gian 5 năm.

Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đất, muốn thực hiện dự án phải có vốn không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án với quy mô dưới 20 ha; dự án từ 20 ha số vốn không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư. Ngoài ra, tổ chức và cá nhân đó phải có kinh nghiệm thực hiện dự án có sử dụng đất. Đồng thời họ phải ký quỹ; nộp tiền đặt trước khi thực hiện dự án và có tài sản đảm bảo năng lực tài chính.

Tiền cọc do tổ chức đấu giá và người tham gia thỏa thuận, nhưng tối thiểu bằng 20% giá khởi điểm tài sản. Số tiền này sẽ được gửi vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá. Nếu trong trường hợp tiền cọc dưới 5 triệu đồng, thì người tham gia có thể nộp trực tiếp cho đơn vị đấu giá. Hoặc hai bên có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Nếu tổ chức hay cá nhân nào tham gia tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối đấu giá sẽ phải bồi thường cho nhà nước số tiền bằng tiền đặt cọc. Sau khi hoàn thành đủ số tiền này, họ mới có quyền mới được nhận lại tài sản thế chấp. Nếu không nộp đủ số tiền phạt, sẽ bị khấu trừ vào giá trị tài sản thế chấp.

Giá trị tài sản thế chấp bắt buộc phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người tham gia và tổ chức đấu giá được phép thay thế tài sản thế chấp và tiền đặt cọc bằng cách bảo lãnh ngân hàng.

Người tham gia đấu giá đất có quyền từ chối tham gia đấu giá và nhận lại tiền cọc khi có sự thay đổi về giá khởi điểm, vị trí, diện tích, loại đất đã niêm yết và được nhận lại tài sản thế chấp nếu không trúng hoặc trúng và nộp đủ tiền.

Nếu nộp hồ sơ nhưng không tham gia buổi đấu giá, công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; không bị truất quyền đấu giá do vi phạm pháp luật; hoặc từ chối ký biên bản hay rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận trong phiên đấu giá; từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng thì người tham gia sẽ không được nhận lại tiền cọc.

Người tham gia đấu giá nếu như bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh; chiến tranh. Hay các trường hợp khác do Thủ tướng quyết định trên cơ sở đề xuất của UBND cấp tỉnh thì sẽ được xếp vào danh sách các trường hợp bất khả kháng.

Đối với đơn vị đứng ra tổ chức đấu giá không được dùng tiền cọc và tài sản thế chấp của người tham gia vào mục đích khác; chỉ thu tiền cọc và tài sản thế chấp trước 3 ngay khi cuộc đấu giá mở và phải trả lại tiền cọc trong 3 ngày nếu người tham gia không trúng sau khi cuộc đấu giá kết thúc.

Đây là lần đầu tiên mà các quy định về đấu giá đất và chế tài với người bỏ cọc được đề xuất cụ thể, với hi vọng với hi vọng các kẽ hở nhanh chóng được hồi phục.