Đề xuất ban hành Án lệ xử lý hợp đồng nhà đất hai giá

Giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro

Là chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, Luật sư Quách Thành Lực phân tích: Hợp đồng nhà đất hai giá bản chất là chiêu trò giá bán cao nhưng giá ghi trong hợp đồng công chứng thấp nhằm mục đích trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách của nhà nước.

Thường thì bên bán và bên mua sẽ thoả thuận và lập song song 2 loại hợp đồng. Một là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng theo quy định với giá khai nhà đất thấp hơn so với giá giao dịch thực tế. Hai là hợp đồng viết tay do hai bên tự ký theo giá giao dịch thực tế phòng ngừa các vấn đề tranh chấp phát sinh.

Mục đích cuối cùng của những việc làm trên nhằm trốn thuế, tránh thuế (tránh 2% thuế thu nhập cá nhân, 0.5% thuế trước bạ). Với một giao dịch 10 tỷ đồng hai bên có thể giảm được khoảng 200 triệu tiền thuế phải nộp cho Ngân sách Nhà nước. Tuy vậy, theo Giám đốc Công ty luật Pháp trị - đây là một giao dịch tiềm ẩn nhiều nguy hiểm, rủi ro pháp pháp với các bên, đặc biệt là với bên mua.

Cụ thể, Hợp đồng giữa hai bên có thể bị tuyên bố vô hiệu.

Theo quy định tại điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015 có nêu:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”

Có thể hiểu đơn giản là Hợp đồng công chứng ghi giá thấp là giao dịch giả tạo, Thỏa thuận ghi, hợp đồng ghi giá đúng là Giao dịch bị che dấu. Hợp đồng cũng là một dạng giao dịch.

Hợp đồng giả tạo bị tuyên bố vô hiệu vì:

(i). Hợp đồng công chứng là giả tạo, được thiết lập để che dấu giao dịch thật giữ hai bên;

(ii). Và để trốn tránh nghĩa vụ thuế với Nhà nước nên nó bị vô hiệu. Người thứ ba có thể là cá nhân hoặc pháp nhân. Nhà nước là pháp nhân phi thương mại theo xác định tại điều 76 Bộ luật dân sự năm 2015. Hành động khai giá thấp để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước đủ căn cứ tuyên bố giao dịch này vô hiệu.

Ngoài ra, căn cứ theo 124 Bộ luật dân sự năm 2015 giao dịch giả tạo bị tuyên bố vô hiệu.

Theo đó, Hợp đồng bị che dấu cũng bị tuyên bố vô hiệu vì: Giao dịch thực tế, thỏa thuận đúng giá giữa hai bên chỉ là viết tay. Theo quy định tại của Luật đất đia Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực, sang tên mới được coi là hợp pháp. Hợp đồng mua bán viết tay, không có công chứng, chứng thực, không sang tên bằng Hợp đồng này, Hợp đồng không xác định được chính xác giá nên giao dịch này vô hiệu về hình thức do và vô hiệu về nội dung do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Căn cứ theo Điều 123 Bộ luật dân sự quy định Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Thời hạn yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu với hai trường hợp trên không bị hạn chế. Bất cứ khi nào bên liên quan đến giao dịch cũng có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo quy định tại. Theo căn cứ tại Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. “Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế”.

Nguy cơ đối diện với tội trốn thuế

Tiếp đến, Luật sư Quách Thành Lực phân tích nguy cơ các bên có thể đối diện với tội trốn thuế. Cụ thể, khi kê khai giá gian dối để trốn thuế nếu số tiền thuế trốn từ 100.00.000 đồng thì cả bên mua, bên cán đều có thể bị xem xét xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 Bộ luật hình sự năm hiện hành. Hình phạt đối với tội trốn thuế cao nhất có thể lên tới 07 năm tù. Ngoài ra Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Từ thực tế trên, Luật sư Quách Thành Lực khuyến nghị với các bên giao dịch nhà đất:

Khi trường hợp giao dịch  bị tuyên bố vô hiệu người mua nhà đất đối diện với hậu quả pháp lý vô cùng lớn. Một căn nhà với mức giá 2 tỷ đồng, sau 5 năm giá trị của căn nhà đó đã thay đổi theo chiều hương tăng lên. Khi đó, bên bán nhà yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu sẽ dẫn tới hậu quả các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên mua trả lại nhà đất và nhận lại tiền. Với giá đất tăng chóng mặt như hiện nay thì bên mua nhà đất sẽ thua lỗ, thiệt hại rất lớn so với bên bán khi giao dịch bị tuyên bố vô hiệu.

Theo quy định thuế Thu nhập cá nhân 2% người bán phải chịu. Người mua chỉ phải chịu 0,5% thuế trước bạ. Vậy nên, các bên, đặc biệt là bên mua không nên vì tiết kiệm được chút ít tiền thuế mà phải chấp nhận rủi ro mà hậu quả pháp lý vô cùng lớn. Do đó việc chấp nhận đóng thuế đúng giá thực tế là một cách phòng ngừa hữu hiệu, cách giảm thiệu rủi ro pháp lý trong giao dịch Nhà đất.

Về giải pháp hạn chế Hợp đồng mua bán Nhà đất hai giá từ cơ quan quản lý Nhà nước, vị chuyên gia dẫn giải: Cơ quan thuế đã có nhiều văn bản, động thái để ngăn chặn tình trạng này. Các giải pháp đang áp dụng có thể kể ra gồm: i) Tạm dừng sang tên; ii) Gửi hồ sơ ra cơ quan công an; iii) Buộc kê khai lại giá, iv) buộc giao dịch qua Ngân hàng…

Tuy nhiên trên thực tế cách làm này không hiệu quả, bởi lẽ để tính đúng giá thực tế hiện nay không có công cụ pháp lý để triển khai, không đủ nhân lực, thời gian để theo đuổi, phát hiện, xử lý. Cơ quan thuế, Công an dù đưa ra nhiều giải pháp những cũng đều không mang lại hiệu quả như mong muốn.

Sau một thời gian áp dụng các đề xuất để kiểm soát, loại bỏ tình trạng giao dịch hai của cơ quan thuế gần như phá sản. Các cơ quan chức năng lại chấp nhận, buông xuôi trước thực tế giao dịch gây thất thu ngân sách trên. Người mua bán trên thị trường lại ung dung quay trở về cách giao dịch hai giá như trước đây.

Trước tình trạng hợp đồng nhà đất hai giá gây bất ổn trong xã hội, Luật sư Quách Thành Lực (Giám đốc Công ty luật Pháp trị) đề xuất Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Án lệ.

Do đó, Luật sư Quách Thành Lực đề xuất giải pháp pháp lý tổng thể như sau:

“Cơ quan thuế phối hợp, đề xuất với Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để ban hành một Án lệ với nội dung: Hợp đồng mua bán Nhà, đất giả tạo và Hợp đồng bị che dấu đều vô hiệu toàn bộ. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Các khoản nghĩa vụ thuế trốn tránh, thu lợi trái pháp luật bị tịch thu sung Ngân sách.

Án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về một vụ việc cụ thể được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn và được Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố là án lệ để các Tòa án nghiên cứu, áp dụng trong xét xử (Điều 1 Nghị quyết 04/2019/NQ-HĐTP).

Với Án lệ rõ ràng, ngắn gọn như trên sẽ khiến cho Hai bên tham gia giao dịch tự ý thức được hậu quả pháp lý rõ ràng, không thể tránh khỏi khi giao dịch nhà đất hai giá là nó sẽ bị tuyên vô hiệu. Các bên nhận thấy việc tuân thủ pháp luật có lợi hơn hẳn việc trốn tránh. Khi đã có cân nhắc này hai bên sẽ tự lựa chọn việc khai giá đúng.

Nỗi sợ Bên bán lật kèo khi giá đất tăng cao sẽ mang lại hiệu quả tuân thủ pháp luật hơn nỗi sợ bị cơ quan chức năng xem xét xử lý. Xét ra các bên tự tuân thủ, tự phòng tránh vi phạm hiệu quả gấp bội so với việc cơ quan chức năng đi tìm kiếm và xử lý.

Thiết nghĩ quản lý quan hệ xã hội bằng khung pháp lý, bằng cách tạo ra hành lang hiệu quả hơn hẳn cách “thả gà ra và đuổi” như hiện nay đang áp dụng”.