Đẩy “sóng” bất động sản: Vạch rõ chiêu trò của “cò đất”

“Sốt đất” là một trong những từ khoá được nhiều người để ý nhất trong thời gian vừa qua. VNDirect Research đã nhận định rằng: "Ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành từ lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở đến việc thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp”.

Thực tế, ở rất nhiều tỉnh thành trên cả nước, giá bất động sản đang ở một ngưỡng “cao ngất ngưởng”. Nhiều khu vực từ miền Bắc như Nam Định, Thanh Hoá, Hà Nội… cho tới miền Nam như Bình Dương, Đồng Nai, TP.HCM và các tỉnh Tây Nguyên, giá đất luôn neo ở một mức rất cao. Thông tin giá đất liên tục lập đỉnh mới cũng như những thông tin quy hoạch đã khiến rất nhiều người mang tâm lý đem tiền đi đầu tư để mong làm giàu.

Trong vai một người đang có nhu cầu tìm kiếm một mảnh đất đầu tư lướt sóng, chúng tôi có mặt tại Diễn Châu (Nghệ An) vì biết được thông tin, từ giữa năm 2021 tới nay, giá đất ở đây tăng liên tục. Khi hỏi hàng xóm một mảnh đất đang đăng thông tin cần bán, hàng xóm có nói rằng đây là một vị trí khá đẹp khi nằm ngay ngã 4 của hai con đường cắt nhau. Mặc dù nằm ở trong đường làng thôi thế nhưng hiện tại mảnh đất đã được rao bán với giá hơn 1 tỷ đồng với diện tích 150m2.

“Hồi trước, nhà kia khi bán đất hình như bán với giá 600 triệu đồng. Thế nhưng thấy đã rất nhiều lần, có người tới hỏi mua rồi cũng thấy các bên qua đó kí tá giấy tờ gì đó. Giờ mảnh đất đang được rao bán với giá khá cao. Như chúng tôi, thật sự cũng không đủ tiền để mua”, người hàng xóm này chia sẻ.

Khi gọi điện cho chủ đất và hẹn gặp trực tiếp, chúng tôi được biết rằng cho tới thời điểm hiện tại anh là người thứ 3 sở hữu mảnh đất đó. Nhưng sau khi sang tay mấy lần, giá đất hiện tại cũng đã tăng vọt lên gấp đôi so với thời điểm 1 năm trước. Thực tế đã chứng minh, nhu cầu tìm kiếm, đầu tư bất động sản đã vô tình tạo ra một miếng mồi béo bở của các “cò đất” khi trực tiếp dẫn người mua đi xem. Và điều này cũng vô hình chung khiến “ảo loạn về giá đất” khiến tính ổn định của thị trường bất động sản của nhiều địa phương mất đi.

Những chiêu trò này rất dễ nhận ra rằng, cò đất sẽ là người “tích trữ” bất động sản, nhất là đất nền ở một khu vực. Thực tế, việc tích trữ này có hay không là điều mà những người có nhu cầu mua khó có thể xác minh vì các cò đất thường móc nối với nhau. Tình trạng một mảnh đất trong một thời gian ngắn sang tay nhiều người để liên tục đẩy giá lên cao cũng là một trong những hành vi của các “cò đất” nhằm đẩy giá lên cao. Vô hình chung, khi người mua thấy “điểm lợi” được “bánh vẽ” thì không cần suy nghĩ nhiều mà lập tức xuống tiền.

Một trong những chiêu trò khác chính là “cò đất” sử dụng “mồi nhử”. Sẽ không khó nhận ra rằng, ở những khu vực “sốt đất” luôn sẽ có rất nhiều “cò đất” tụ tập rất đông. Khi có một khách mua có nhu cầu tìm hiểu, sẽ ngay lập tức được đưa vào quán cafe hoặc sảnh nhà hàng để nói chuyện. Việc có 2-3 “cò đất” tiếp một vị khách là chuyện quá đỗi quen thuộc. Thế nhưng chiêu trò để có thể dễ dàng thuyết phục hơn chính là phải có một sự xuất hiện của “chim mồi”. Ở một bàn kế bên, cũng sẽ là 2 – 3 “cò đất” ngồi tiếp “chim mồi”. Sau khi nói chuyện về tính khả thi cũng như khả năng sinh lời của vị trí đất hiện tại, ngay lập tức “chim mồi” xuống tiền đặt cọc 100 – 200 triệu đồng kèm theo lời nhắn rằng “đặt chỗ nhanh”.

Chiêu trò này cũng không chỉ diễn ra với phân khúc đất nền mà xảy ra rất nhiều ở phân khúc khác, nhất là chung cư. Việc diễn ra các “hội nghị khách hàng”, “ngày hội đầu tư”, “ngày hội tham quan nhà mẫu”… cũng là một trong những chiêu trò khiến nhiều người rất hay “sập bẫy”. Chúng tôi đã có lần vào vai một khách mua có nhu cầu tìm một căn chung cư ở Hà Nội đã tham gia hội nghị khách hàng bốc thăm trúng thưởng với phần thưởng là một chiếc oto trị giá 1.3 tỷ đồng. Có rất nhiều người tham gia hội nghị này và mỗi bàn đón tiếp sẽ có tới 3 môi giới ngồi tư vấn cho khách.

Ở hội nghị, không khí mua bán sẽ diễn ra hết sức tấp nập với những lần “chốt đơn”, “đặt cọc” lia lịa. MC của hội nghị cũng nhanh chóng “nắm bắt tâm lí” khi liên tục đọc tên chúc mừng khách hàng nào đã chốt được căn hộ với diện tích bao nhiêu mét vuông khiến nhiều khách hàng khác như bị đẩy vào tâm lý, nếu không mua thì sẽ hết căn hộ. Kèm theo đó, các môi giới liên tục nói rằng, nếu thấy ổn thì khách mua đặt cọc giúp không thì quỹ căn sẽ không có hàng để đáp ứng. Với những chiêu trò đánh vào tâm lí như vậy, rất nhiều người đã quyết định xuống tiền đặt cọc.

Thế nhưng, với “đòn tâm lý” rằng, hãy cứ đặt cọc đi nếu thấy không ổn thì khách mua vẫn có thể rút được cọc thì nhiều người đang vô cùng xem trọng “lời hứa bất ổn” này. Thực tế, sẽ không có chuyện chỉ là phiếu giữ chỗ mà đó chính là hợp đồng đặt cọc với các điều khoản ràng buộc rõ ràng. Và nếu như khách hàng không quyết định mua căn hộ thì khoản đặt cọc đó sẽ bị mất và không được trả lại. Thực tế, rất nhiều khách mua đã mất cọc vì sau khi tìm hiểu kĩ hơn, họ phát hiện ra rằng giá trị căn hộ/mảnh đất mà họ đã xuống tiền đặt cọc hoặc mua lại không đúng giá trị như những gì mà môi giới chia sẻ.

Và dù ít hay nhiều, thị trường đã bị nhiễu loạn thông tin bởi các “cò mồi” như thế. Hiện tại, thực trạng nhũng nhiễu giá bởi “cò đất” không phải là chuyện hiếm. Chính vì thế, việc quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới là một điều hết sức quan trọng. Và việc có chứng chỉ hành nghề kèm việc kiểm soát được hoạt động dễ dàng là điều mà cần có một chế tài nghiêm khắc hơn khi nghề này là một nghề có nhiều bất cập ở thời điểm hiện tại. Và việc làm lành mạnh hoá môi trường nghề môi giới bất động sản tạo nên sự ổn định chung cần được quan tâm đúng mực hơn.