Đất tái định cư là gì? Điều kiện được đền bù theo Pháp Luật
Đất tái định cư là gì? Có nên mua đất tái định cư?... Đây cũng là một chủ đề khá nóng trên thị trường bất động sản. Bài viết sau đây sẽ giúp độc giả có cái nhìn cụ thể nhất về vấn đề này.
Có thể bạn quan tâm: Phân Loại Về Thời Gian Sử Dụng Đất Theo Quy Định Của Pháp Luật
Đất tái định cư là gì?
Đất tái định cư là đất được nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất. Mục đích giúp người dân có chỗ ở mới, để ổn định cuộc sống. Xét về mặt pháp lý, đất tái định cư có đầy đủ quyền sở hữu cấp cho các chủ sở hữu mới.
Đất tái định cư vẫn vẫn được gọi là đất thổ cư. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào bị thu hồi đất cũng được cấp đất tái định cư.
Điều kiện để được đền bù đất tái định cư
Những trường hợp được cấp đất tái định cư được quy định khá rõ ràng tại điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Những cá nhân hoặc hộ gia đình bị nhà nước thu hồi được đền bù, hỗ trợ đất cụ thể như sau:
- Thứ nhất: Đất thu hồi nằm trong mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích kinh tế, lợi ích quốc gian.
- Thứ hai: Đất thu hồi nằm trong khu vực có nguy cơ đe dọa tính mạng, sạt lún, ô nhiễm môi trường, thiên tai.
- Thứ ba: Đất thu hồi có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện của pháp luật. Đất bị thu hồi hết hoặc phần diện tích đất còn lại không đủ điều kiện để người dân sinh sống.
Các trường hợp đất bị thu hồi có nhiều hộ gia đình có chung quyền sở hữu sẽ căn cứ vào quỹ đất tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương để hỗ trợ cho từng hộ dân.
Quy định về diện tích đất tái định cư
Điều 27, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định rõ: Trong trường hợp tại địa phương vẫn còn quỹ đất thì người dân sẽ được bồi thường phần diện tích không thể nhỏ hơn phần diện tích bị thu hồi. Còn trong trường hợp tại địa phương không có quỹ đất thì nhà thường sẽ đền bù bằng tiền tương đương với giá trị đất tại địa phương.
Tuy nhiên, nếu phần đất được đền bù có giá trị lớn hơn giá trị đất bị thu hồi thì đương nhiên hộ gia đình đó cũng phải nộp thêm tiền chênh lệch. Đây là khoản tiền mua đất theo giá trị thực của đất tái định cư.
Quy định về giá đất tái định cư
- Theo thời hạn sử dụng đất
- Theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá.
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng.
- So sánh trực tiếp: Định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích.
- Phương pháp chiết trừ: Định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
- Phương pháp thu nhập: Giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm ĐGĐ của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại.
- Hệ số điều chỉnh giá đất: Định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
- Phương pháp thặng dư: Định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Có nên mua đất tái định cư không?
Mặc dù chủ sở hữu đất tái định cư có đầy đủ thẩm quyền đất như đất thổ cư. Song đối với đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giao dịch chuyển nhượng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
- Chuyển nhượng đất tái định cư chưa có sổ đỏ: Để thực hiện chuyển nhượng, 2 bên sẽ phải thực hiện nhiều giao dịch khá lòng vòng.
- Mua đất tái định cư chưa có giấy chứng nhận: Mặc dù có thể hoàn tất giao dịch ủy quyền người nhận chuyển nhượng đất tái định cư khi chưa có giấy chứng nhận nhưng sẽ tồn tại nhiều rủi ro, phải kể đến:
- Bên chuyển nhượng lừa đảo.
- Hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu hóa.
- Bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Bên mua khó nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?
Căn cứ Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình được cấp đất tái định cư thì sổ đỏ sẽ đứng tên người có quyền sử dụng đất tái định cư theo quyết định giao dịch của cơ quan có thẩm quyền. Và đất tái định cư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách sổ đỏ.
Chỉ cần thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật là có thể tách sổ đỏ theo mong muốn. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp đặc biệt là đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ hộ nên làm một số các thủ tục sau:
- Nộp biên bản họp xét tái định cư của cá nhân và gia đình có đất bị thu hồi.
- Nộp biên bản bốc thăm nền đất tái định cư của cá nhân và gia đình.
- Nộp biên bản bàn giao đất tái định cư.
- Cuối cùng là nộp quyết định giao đất tái định cư.
Đây là thủ tục để chủ hộ xin được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ khi được cấp giấy chứng nhận các bạn mới có thể tách sổ đỏ.
Đất tái định cư có được chuyển nhượng, mua bán không?
Giao dịch mua bán đất tái định cư đúng pháp luật và an toàn không còn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của thửa đất đó. Tuy nhiên, thực tế lại có 2 trường hợp mua bán chuyển nhượng. Cụ thể:
Đối với đất có giấy chứng nhận, sổ đỏ: Khi chuyển nhượng và mua bán có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo được các yêu cầu:
- Đất và nhà ở không xảy ra tranh chấp trong quá trình mua bán và chuyển nhượng.
- Đất và nhà không thuộc vào diện bị kê biên để thi hành án theo quy định của pháp luật.
- Đất không thuộc diện có trong quyết định bị thu hồi đất hoặc thuộc diện đất bị giải tỏa.
Nếu đảm bảo 3 yếu tố trên thì việc mua bán, chuyển nhượng sẽ được diễn ra bình thường theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với đất không có giấy chứng nhận: Nêu trong trường hợp này chúng ta có thể có 2 hướng để xử lý. Cụ thể:
- Hai bên sẽ thành lập một hợp đồng mua bán đồng ý về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thứ hai là soạn một hợp đồng có ghi phần tiền đặt cọc với điều kiện khi có sổ đỏ sẽ chuyển nhượng.
Tuy nhiên, dù là hợp đồng nào đi chăng nữa cũng phải có sự xác nhận của các cấp có thẩm quyền và người chứng kiến các bạn nhé. Bởi làm như vậy mới đảm bảo cho văn bản có đủ giá trị pháp lý.
Những kinh nghiệm mua đất tái định cư an toàn
Đất tái định cư có thực sự mua và bán dễ dàng như mọi người vẫn tưởng không? Thực tế để có thể mua được những mảnh đất tái định cư có giá trị với giá thành rẻ thì có lẽ các bạn phải có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Bởi chúng cũng là một món hàng béo bở của những nhà kinh doanh bất động sản.
Vậy làm sao để mua được đất tái định cư an toàn mà có khả năng sinh lời cao? Chắc chắn bạn phải làm thêm một số điều khoản ràng buộc giữa người mua và người bán. Cụ thể như việc được quyết định tài sản khi đã thanh toán xong và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra người mua cũng phải thêm một số điều khoản khác trong hợp đồng như:
- Làm hợp đồng mua bán song hành cùng hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất thông qua văn bản.
- Tìm hiểu thêm về vị trí, tiêu chuẩn cũng như chất lượng các khu tái định cư để đưa ra mức giá phù hợp.
- Thêm các điều khoản khác để tăng tính ràng buộc trong hợp đồng mua bán và chuyển nhượng. Điều này sẽ tránh rủi ro cho cả hai bên.
Nếu thực sự chưa am hiểu, bạn có thể thuê luật sư để soạn thảo hợp đồng mua bán. Chắc chắn tỉ lệ thành công sẽ cao hơn rất nhiều.
Có thể bạn quan tâm: Đất khai hoang là gì? Quy định & thủ tục mua bán đất
Hy vọng với những nội dung bài viết đã chia sẻ, các bạn đã có nhiều kiến thức về đất tái định cư. Không chỉ hiểu đất tái định cư là gì mà còn biết được rất nhiều vấn đề có liên quan đến việc chuyển nhượng và mua bán. Bạn đọc có thể tham khảo thêm các bài viết khác tại Tư vấn luật của chúng tối nhé!