Đất nền “nguội lạnh”, phân khúc nhà ở nguồn cung eo hẹp vì nhiều rào cản

Đất nền xảy ra tình trạng cắt lỗ mạnh

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, tính thanh khoản của các dự án “đứng im” và hầu như các giao dịch bị “đóng băng”. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đã phải ngưng bán hàng, cho nhân viên nghỉ việc, hoặc cắt giảm giờ làm…

Một báo cáo quý III/2022 của PropertyGuru đã cho thấy một bức tranh ảm đạm của thị trường đất nền phía Bắc khi giá đất và mức độ quan tâm của người tiêu dùng giảm mạnh so với quý trước.

Tại Hà Nội, giá đất nền và mức độ quan tâm ở huyện Thanh Trì giảm lần lượt 9% và 24%, ở huyện Đông Anh giảm 1% và 8%, ở quận Long Biên giảm 10% và 21%, huyện Quốc Oai giảm 1% và 39%...

Hiện tượng giảm giá bất động sản tại các tỉnh phía Bắc diễn ra trên diện rộng, lượt tìm kiếm tại hầu hết các tỉnh thành phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh so với quý II. Tại các địa bàn như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam lượt tìm kiếm giảm sâu nhất lên đến 45%. Các thành khác cũng ghi nhận lượt tìm kiếm giảm 10-20%.

Diễn biến ảm đạm cũng xuất hiện tại khu vực miền Nam. Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại Thành phố Hồ Chí Minh, cả lượng tiêu thụ, sức cầu, nguồn cung của phân khúc đất nền ở Thành phố này và các tỉnh giáp ranh trong quý III/2022 đều giảm đáng kể so với quý trước.

Cụ thể, thị trường đất nền tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận chỉ có nguồn cung khoảng 1.057 nền đất (giảm 65,6%) tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, căn nguyên của việc thị trường trầm lắng, làn sóng “cắt lỗ” diễn ra ồ ạt ở phân khúc đất nền hay nhà ở thấp tầng là do dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường.

“Thị trường bất động sản khi bước vào quý 3 đã bắt đầu hạ nhiệt vì vấn về thanh khoản chậm, nhiều nhà đầu tư tìm cách thu hồi vốn, bán bằng hoặc cắt lỗ. Ngoài ra, hiện nay các khu vực đất có tiềm năng đều bị “thổi” giá lên cao hơn so với thực tế đất. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng”, vị chuyên gia này nêu thực trạng.

Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản đất nền chững lại, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện nay nhu cầu đầu tư, đầu cơ đã dần bị thay thế bởi nhu cầu ở, sử dụng thực. Trong khi nguồn cung phục vụ mục đích đầu tư như đất nền dự án, shophouse, căn hộ cao cấp vẫn còn khá lớn, sự thiếu hụt nhu cầu đầu tư sẽ tạo nên những con số không mấy tích cực đối với thị trường.

“Các sản phẩm có tính đầu cơ cao như đất nền đang bị nguội lạnh. Nhiều môi giới bất động sản tại các khu vực cũng thừa nhận, dù chủ đất chấp nhận cắt lỗ từ 20 - 30% trong thời điểm này nhưng vẫn rất khó bán”, ông Đính nhận nêu thực trạng.

Chủ tịch VARS cũng chia sẻ, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản quý 3 giảm so với quý trước. Một số tỉnh như Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) sụt giảm 19-33%; nhu cầu tìm kiếm mua bất động sản tại Thành phố Đà Nẵng giảm 12%, Thành phố Cần Thơ giảm 14%.

Phân khúc nhà ở eo hẹp, cần tháo gỡ rào cản pháp lý

Trong khi thị trường đất nền đang rơi vào tình trạng cắt lỗ mạnh, ở chiều hướng ngược lại, người dân có nhu cầu mua thực ở phân khúc nhà ở nhưng nguồn cung lại eo hẹp.

Đánh giá thị trường, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản tháng cuối năm và nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở.

Chỉ riêng trong quý III/2022, giá bán căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt mức trung bình 66 triệu đồng/m², tăng 1% so với quý trước. Loại hình biệt thự, nhà phố cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng gần 30% so với quý trước và gấp đôi so với cùng kỳ năm 2021, đạt mức trung bình 293 triệu đồng/m².

Theo phân tích của Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam, có nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà vẫn neo ở mức cao, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước. Chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.

Hơn nữa, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn dự án cùng phân khúc trước đó.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức ổn, tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản.

“Những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì các ngân hàng cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư.

Với những dự án chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ thủ tục cần thiết để đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên”, ông Khương kiến nghị.

"Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho doanh nghiệp. Thời gian tới, những nút thắt này cần sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư", ông Sử Ngọc Khương chia sẻ.

Nói về xu hướng bất động sản thời điểm này cũng cũng năm 2023, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở thương mại bình dân, nhà ở xã hội đang rất thiếu. Trong khi đó, hai loại nhà này đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị.

Theo ông Châu, Nhà nước cần sớm tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật để thị trường có thêm nhiều nguồn cung. Nếu thị trường dồi dào nguồn cung thì cung - cầu tự điều tiết.