Những “cơn sóng ngầm” giảm giá đất nền ở khu vực miền Bắc

“Sóng ngầm” ở những nơi từng “sốt” nóng

Theo những số liệu thống kê từ các đơn vị bất động sản, trong quý III/2022, tại thị trường Hà Nội, các huyện ven đô có xu hướng giảm mạnh như Long Biên giảm 10%, Thanh Trì giảm 9%, Đông Anh giảm 4% và Quốc Oai giảm 1%.

Tại Quảng Ninh ghi nhận giá đất nền giảm 7% từ 26 triệu đồng/m2 xuống còn 24 triệu đồng/m2; Bắc Ninh ghi nhận giảm 6% từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 26 triệu đồng/m2; Bắc Giang giảm 5% từ 17 triệu đồng/m2 xuống còn 15 triệu đồng/m2.

Lượt tìm kiếm đất nền ở một số tỉnh thành phía Bắc cũng sụt giảm mạnh so với quý II/2022, sâu nhất là các tỉnh như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam sụt giảm 45% lượt tìm kiếm. Các tỉnh thành khác ghi nhận mức sụt giảm 10 – 20% lượt tìm kiếm.

Còn theo đánh giá chung của Bộ Xây dựng, trên toàn quốc, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng và đất nền quý III/2022 có xu hướng giảm nhẹ 2-3% so với quý trước. Lượng giao dịch đất nền sụt giảm mạnh, có 115.129 giao dịch, bằng 54% so với quý trước đó. Cụ thể, miền Bắc có 21.806 giao dịch, miền Trung ghi nhận 18.789 giao dịch và miền Nam có 74.534 giao dịch.

Song, không ít môi giới bất động sản nhiều nơi thừa nhận, giá đất nền thứ cấp đã giảm mạnh hơn mức ghi nhận trên, giảm những 20 – 30% so với thời điểm cơn sốt. 

Anh Phan Anh (ở Hà Nội) bấy lâu nay vẫn săn cho mình một mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội. “Tôi dự tính mua lô đất 70-80m2 với tầm 1 tỷ đồng ở khu vực Sóc Sơn nhưng nhiều tháng trước, phía môi giới thông báo, mức tiền ấy khó tìm được lô đất ưng ý”- anh cho biết.

Vậy nhưng 1 tháng trở lại đây, môi giới liên tục thông báo cho anh Phan Anh nhiều lô đất vừa tầm tiền của anh. Đơn cử, một số lô đất nằm trong ngõ nhưng ô tô có thể đỗ tận cửa, trước đây có giá 12-25 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn 9-10 triệu đồng/m2. Trước những diễn biến của thị trường đất nền, những ngày qua, anh Phan Anh liên tục nhận được thông tin từ môi giới về những lô đất phù hợp. Thậm chí, anh còn xin nghỉ làm để sắp xếp đi xem những lô đất này. Có ngày, anh đi xem những 3 lô đất được rao bán cắt lỗ.

Theo khảo sát, một số khu vực đường Vành đai 4 đi qua như xã Minh Trí, Hiền Ninh (huyện Sóc Sơn) từng có mức giá chạm ngưỡng 40 triệu đồng/m2 thì nay, nhiều lô đất ấy đang được chủ rao bán với giá 30-32 triệu đồng/m2. Hay giá đất dịch vụ ở Vân Canh (huyện Hoài Đức) từng lên tới 90-100 triệu đồng/m2 thì nay dao động khoảng 70-80 triệu đồng/m2.

Tại Chương Mỹ, cách đây 1 năm, giá lô 600-1000m2 (dạng đất trồng cây lâu năm) được bán với giá 4-5 triệu đồng/m2 thì hiện tại mức giá giảm xuống 3-4 triệu đồng/m2. Còn đất thổ cư giảm 5-10%.

Đất nền là phân khúc "làm mưa làm gió" thời "sốt đất" trong 2 năm qua song đây cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản. Suốt 2 quý vừa qua, phân khúc đất nền trầm lắm đã tạo áp lực lớn cho các nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. 

Anh Nguyễn Quốc Hưng, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, 5 tháng qua, thị trường đất nền trầm lắng. Trung bình mỗi ngày anh nhận được 3-4 cuộc gọi nhờ bán đất, thậm chí còn tặng hoa hồng cao. Đa phần những khách có nhu cầu bán đất là những người đang phải chịu sức ép tài chính. Nhiều người chật vật cắt lỗ.

Hiện tượng giảm giá đất nền chỉ là… cục bộ

Nhận định về những nguyên nhân khiến giá đất nền ở một số khu vực có chiều hướng giảm, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá đất nền ở một số nơi giảm là do dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất. Tiếp đó, một nguyên nhân nữa đến từ việc lạm phát, lãi suất ngân hàng tăng, làm ảnh hưởng đến những chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền. Thông thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư hưởng lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu vay, sau đó, lãi suất sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Trong giai đoạn cuối năm, do không chịu được “nhiệt” nên nhiều người đành phải bán cắt lỗ. Bên cạnh đó, thời gian qua, đất nền ở một số nơi có quy hoạch, cơ sở hạ tầng chưa rõ ràng đã bị “thổi” giá lên quá cao. Giờ đây, khi các quy hoạch đã hình thành và không được như thực tế, khiến giá đất nền ở những khu vực này giảm, thị trường mất thanh khoản khi cơn sốt đi qua.

“Việc giá đất nền giảm không đại diên cho toàn bộ thị trường bất động sản mà chỉ diễn ra cục bộ ở một số khu vực từng là “điểm nóng” trước đây”- ông Phạm Lâm nhấn mạnh.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Hoài Nam thì cho rằng, từ nay đến cuối năm âm lịch, thậm chí là sang đầu năm sau, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đi vào trầm lắng. Trước việc các chính sách, pháp luật về bất động sản đang trong quá trình đổi thay, chính sách tiền tệ như kiểm soát tín dụng bất động sản, tăng lãi suất… thì có nhiều khả năng, giá đất nền còn giảm tiếp.

Còn ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thì đánh giá, tuy thị trường đất nền có dấu hiệu “giảm tốc”, giao dịch sụt giảm nhưng giá nhà đất vẫn “neo giữ mức giá cao”.

Trước diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, các chuyên gia khuyến cáo, đây đang là thời điểm thanh lọc những nhà đầu tư “mỏng” vốn bị đuối sức và là cơ hội cho những nhà đầu tư có nguồn tài chính vững vàng. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm loại bỏ những sản phẩm bất động sản không có tiềm năng, bị “thổi” giá…

Vì vậy, nhà đầu tư không nên quá nóng vội “xuống” tiền và nên tiếp tục theo dõi diễn biến của thị trường bất động sản, nên tìm đến các dự án được bảo chứng về chất lượng, uy tín để tránh những rủi ro có thể xảy ra, chỉ nên mua đất bằng “tiền tươi thóc thật”, tránh dùng đòn bẩy tài chính.