Đất nền đang được xem như một "sản phẩm tài chính"

Đất nền có sẵn sẽ tăng giá

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đề đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng đang lấy ý kiến dự thảo nâng diện tích thối thiểu để được cấp quyền chứng nhận sử dụng đất (sổ đỏ) từ 30m2 lên 50m2. Theo quan điểm của cơ quan chức năng, việc này nhằm bảo đảo sự phát triển bền vững của đô thị và nâng cao chất lượng đời sống dân sinh.

Liên quan đến các quy định “siết” phân lô bán nền, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh trong khoảng hơn 1 năm tới. Bởi việc siết phân lô sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm, giá đất nền có thể bị đẩy lên cao.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Trước thềm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội “gom” đất rồi phân lô, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để hấp dẫn khách mua bán.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam trang batdongsan.com.vn nhận định, việc siết phân lô theo các quy định mới có thể làm nguồn cung đất nền “co” lại, giảm tình trạng phân lô tràn lan và lãng phí tài nguyên đất.

Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu thị trường đất nền rất dễ chao đảo, bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất phân lô. Những sản phẩm đất nền có diện tích lớn có thể phải giảm giá bán, thậm chí nhà đầu tư còn phải cắt lỗ mới có thể giao dịch. Ngược lại, những lô đất nền tách thửa đã có đầy đủ pháp lý sẽ bị đẩy giá lên cao.

Việc “siết” phân lô, tách thửa cũng là một trong những nguyên nhân khiến các cuộc đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội “sốt nóng” trong thời gian gần đây. Mỗi cuộc đấu giá chỉ “tung” ra vài chục lô đất nhưng có hàng nghìn hồ sơ được nộp, một người sẵn sàng nộp cùng 1 lúc 3-4 bộ hồ sơ để tăng cơ hội đấu giá thành công.

Tương tư, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, nguồn cung phân khúc đất nền sắp tới sẽ giảm. Đất nền đã hình thành sẽ tăng giá, nhất là tại những đô thị phát triển.

Người mua sản phẩm chủ yếu để đầu tư

Tuy nhiên, GS. Đăng Hùng Võ đánh giá, phân lô bán nền là hình thức không tốt cho thị trường bất động ôm sản, bởi làm chậm quá trình quy hoạch phát triển đô thị. Người có đất nền nhưng vẫn bỏ hoang, không xây nhà như vậy không đảm bảo được cảnh quan đô thị, lãng phí tài nguyên đất đai.

Các chuyên gia cho rằng, từ các cuộc đấu giá đất mà giá trúng tăng gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, đến những diễn biến sốt cục bộ tại các khu vực đất nền trên cả nước trước đó có thể thấy động thái của người mua ngày càng khó hiểu. Lúc giá bất động sản tăng liên tục rất nhiều người tranh nhau mua, đến khi mặt bằng giá chững thì “vắng bóng” sự quan tâm.

Theo ông Lê Minh Đức - nhà sáng lập Công ty CP Remaps, do từ trước đến nay, nhu cầu mua bất động sản nói chung, đất nền nói riêng của nhiều người đều để đầu tư là chính nên họ quan niệm khi giá tăng sẽ có nhiều cơ hội. Thế nhưng, khi giá giảm hoặc chững mới là cơ hội để sở hữu nhiều bất động sản pháp lý “sạch” thì nhiều người lại có xu hướng đi ngược.

Cũng theo ông Đức, tại Việt Nam bất động sản, nhất là sản phẩm đất nền được xem như một "sản phẩm tài chính", nghĩa là để đầu tư chứ không phải an cư. Với nhu cầu đầu tư thì khi thị trường có thanh khoản, giá sẽ tăng và ngược lại. 

Tương tự, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, hiện tượng nghịch lý trên phản ánh rõ thị trường mang nặng tính đầu cơ. Càng nhiều người đầu tư theo tâm lý đám đông, lướt sóng càng khiến giao dịch bùng nổ. Tuy nhiên, sau những quy định “siết” phân lô, trong thời điểm có nhiều rủi ro, nhà đầu tư sẽ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định mới quay trở lại những khu vực này.