Cuốn theo chiêu trò mua đất tách thửa, nhiều nhà đầu tư ôm nợ vì thị trường đóng băng

Khoản lỗ chưa biết “đi về đâu” theo tình hình thị trường

Sau thời điểm 2004, Hà Nội đã quy định hạn mức tối đa giao đất ở các phường là 90m2 còn các xã trung du miền núi là 300m2. Quy định hạn mức này giúp công tác quản lý đất đai hiệu quả, tiết kiệm.

Thực hiện chính sách này, nhiều địa phương đính chính lại hạn mức đất ở theo quy định mới dù vậy nhiều người dân được cấp vượt hạn mức đã không mang sổ đi đính chính lại cũng như không đăng ký biến động như mua bán, cho tặng, thừa kế.

Thời điểm sốt đất năm 2020 – 2021, nhiều nhà đầu tư đã bỏ tiền mua lại những lô đất có diện tích đất lớn hàng nghìn đến cả chục nghìn mét vuông với giá rẻ. Họ ước tính giá hiện tại chỉ một vài triệu đồng mỗi mét nhưng sau khi làm thủ tục phân chia thành thửa nhỏ bán ra thị trường sẽ tăng gấp hàng chục lần.

Tuy nhiên, toan tính này đã đẩy không ít nhà đầu tư vào tình cảnh lao đao. Điển hình như anh Dương Văn Tú (35 tuổi ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), mấy tháng nay mất ngủ vì cả vợ chồng, cái con 4 người đang sống yên ổn trong căn nhà 5 tầng, mỗi tầng 50m2 giữa trung tâm phường Mỹ Đình bỗng lang thang thuê trọ trong căn hộ mini hơn 25m2.

Khuôn mặt lờ đờ, hốc hác như vừa ốm dậy, anh Tú kể, cuối năm 2020, anh dành nhiều thời gian thăm dò khu vực ngoại thành, khu vực có giá đất cát biến động để học lỏm cách đầu tư. Cuối cùng anh Tú phát hiện ra chiêu trò, chỉ cần tách được thửa đất lớn thành thửa nhỏ, dưới 100m2 là có thể bán ngay, lãi chênh từ vài lần đến vài chục lần.

Do đó, anh quyết định thế chấp căn nhà của mình cho ngân hàng lấy 5 tỷ đồng, “ôm” trọn lô đất ở 5.000m2 tại thôn Mộc, xã Minh Quang, huyện Ba Vì, TP Hà Nội với giá hơn 1 triệu đồng/m2 để thực hiện thực hóa giấc mơ làm giàu.

Anh Tú tính toán, sẽ tách lô đất của mình thành 13 thửa, mỗi thửa xấp xỉ 300m3, bán theo giá thị trường - khoảng 4 - 5 triệu đồng/m2 (giá mặt bằng đất ở của khu vực thời điểm đó). Thương vụ này trót lọt, anh “nhẹ nhàng” thu về khoảng 18 tỷ đồng. Trừ gốc, lãi vay, chi phí chuyển đổi mất khoảng 12,5 tỷ đồng, anh vẫn lời 5,5 tỷ đồng!

Nhưng toan tính của anh bất thành, bởi đến nay, đã gần 3 năm, hồ sơ xin tách thửa của anh vẫn “treo”. “Đổ bể” phương án chia nhỏ để bán, lãi chưa thấy đâu, mà khoản vay đến hạn thanh toán.

Khổ chủ này tính đến phương án bán nguyên cả lô đất lấy tiền trả nợ, song nếu vậy, quá trình làm thủ tục chuyển nhượng (đăng ký biến động), lô đất sẽ bị điều chỉnh hạn mức về còn tối đa 300m2 đất ở. Như vậy nếu bán ra thị trường giá còn thấp hơn giá anh mua vào trước đó.

Tách thửa không được, bán không xong, đất đành bỏ hoang. Không có tiền giải chấp cho khoản vay, anh Tú đành trơ mắt nhìn căn nhà của mình bị ngân hàng “siết nợ”.

Không chỉ nhà đầu tư “tay ngang” như anh Tú lao đao, nhiều “tay buôn đất” ven đô lão luyện cũng rơi vào cảnh mắc kẹt vì vỡ mộng “ôm đất tách thửa”. Chị Đỗ Hòa Bình (48 tuổi ở huyện Quốc Oai, TP Hà Nội) lâu nay vẫn vỗ ngực tự xưng “riêng đất đai, ca khó đến mấy chị cũng giải quyết được cả”.

Tuy nhiên khi gặp chúng tôi vào ngày giữa tháng 4/2023 vừa qua, chị Bình buồn bã cho biết: “Riêng khoản đầu tư vào mấy lô đất chờ tách thửa, mở mắt ra là mất triệu rưỡi tiền lãi, năm mất nửa tỷ. Chưa kể khoản lỗ chưa biết “đi về đâu” theo tình hình thị trường!”.

Chị Bình kể, đầu năm 2021, giá bán thị trường đất ở khu vực ven đô từ 18 - 24 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những thửa đất lớn, lẫn đất ở và đất vườn, giá mua vào chỉ 2 triệu đồng/m2.

Sự chênh lệch lớn giữa giá mua vào, chuyển đổi rồi bán ra lên đến cả chục triệu đồng mỗi mét vuông. Say theo cơn “sốt đất”, chị Bình quyết vay ngân hàng hơn 60 tỷ đồng “ôm” 3ha (30.000m2), gồm 1ha ở ngõ 2 Đồng Trạng, Thị xã Sơn Tây; 1 ha ở ngã ba Bãi Dài, xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất; 1ha còn lại ở ngõ Đồng Chằm, xã Đông Xuân, Quốc Oai.

Chị Bình tính toán, mỗi ha chia khoảng 100 lô, mỗi lô 100m2 đất ở, bán rẻ cũng phải được 800 triệu đồng/lô, tổng thu về 240 tỷ đồng, gấp 4 lần chi phí đầu tư. Trừ các chi phí, chị lãi chí ít 120 tỷ đồng.

Ngặt nỗi, từ đó đến nay, thủ đô tạm dừng tách thửa. Chị Bình rơi vào bế tắc, không tách được cũng không thể bán nguyên lô, phần vì số tiền một lô quá lớn, không ai dám “ôm” thời điểm này, phần vì chị sẽ lỗ nặng do giảm hạn mức.

Cụ thể, lô đất 1ha (10.000m2) chị mua vào 20 tỷ đồng, nếu bán cả lô, khi làm thủ tục biến động, thửa đất về hạn mức, chị chỉ được công nhận về hạn mức 300m2 đất ở, còn lại 9.700m2 là đất trồng cây. Với giá thị trường 18 triệu đồng/m2 đất ở, 800 nghìn đồng/m2 đất vườn, giá trị thửa đất giảm từ 20 tỷ đồng xuống 13 tỷ đồng, lỗ 7 tỷ đồng/lô.

Chuyển đổi cả 7 lô chị ước lỗ khoảng 21 tỷ đồng. Mắc kẹt “phân lô không được, bán cũng không xong”, chị Bình ngay ngáy lo đến ngày ngân hàng siết nợ.

Rủi ro cho người mua

Được biết, những khu vực như anh Dương Văn Tú, chị Đỗ Hòa Bình đầu tư đang có hàng chục nghìn cuốn sổ cấp quá hạn mức tương tự (theo rà soát của Sở Tài nguyên & Môi trường TP Hà Nội).

Đơn cử như huyện Sóc Sơn phát hiện 10.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp vượt hạn mức. Hay như huyện Ba Vì, có xã hơn 2.000 hộ dân cấp vượt hạn mức.

“Ngày trước chưa có khái niệm về hạn mức, nên chứng nhận quyền sử dụng đất ở được cấp theo nguyện vọng. Do đó, có nhiều sổ diện tích lớn. Hiện nay, huyện phải thực hiện đính chính lại hạn mức ở từng địa phương. Tuy nhiên, có người dân chủ động tự mang đi đính chính, cũng có người không đính chính. Nhưng sổ cấp vượn hạn mức mang ra đăng ký biến động thì buộc phải thực hiện đính chính về hạn mức quy định hiện hành”, lãnh đạo huyện Ba Vì nói và cho biết, tới đây, khi thực hiện bản đồ địa chính mới, cơ quan chuyên môn sẽ đính chính hàng loạt.

Trong khi đó, ông Ngô Mạnh Hùng, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tại huyện Thạch Thất thông tin: Đơn vị không thống kê được giao dịch đất vượt hạn mức vì người dân giao dịch bên ngoài, cũng không thống kê được số lượng hồ sơ đã giải quyết.

Còn lãnh đạo huyện Sóc Sơn cho hay, huyện đã ban hành quy trình nội bộ giải quyết thủ tục điều chỉnh hạn mức đất ở đối với khoảng 10.000 thửa đất được cấp giấy chứng nhận vượt hạn mức đất ở. Hiện đã điều chỉnh được hàng trăm trường hợp. Tuy nhiên, khi số lượng sổ trên chưa được xử lý triệt để, vẫn được mang ra chào bán rầm rộ thì vẫn có thể mang lại rủi ro cho người mua.