Cuộc đua trên thị trường bất động sản bắt đầu tăng tốc ở chặng cuối năm 2023

Mục tiêu vẫn còn cách xa

Theo KTSG Online, Nam Long Group là “gương mặt” khả quan trong nhóm doanh nghiệp hoàn thành sớm báo cáo kết quả kinh doanh quý III, với lợi nhuận sau thuế gần 71 tỷ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ dù doanh thu giảm 60% xuống 357 tỷ đồng. Phần lớn doanh thu của Nam Long trong kỳ được góp từ việc bán nhà ở và căn hộ (chiếm 86% tổng thu). Trong đó, Mizuki là dự án trọng điểm bàn giao trong kỳ nhưng thuộc công ty liên doanh nên không hợp nhất doanh thu mà chỉ ghi nhận phần lợi nhuận được phân về.

Lũy kế 9 tháng, doanh nghiệp đạt doanh thu thuần hơn 1.545 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ; Lợi nhuận sau thuế tăng 15%, đạt 318,6 tỷ đồng. So với mục tiêu năm 2023, Nam Long Group hoàn thành 32% kế hoạch doanh thu và 35% chỉ tiêu lợi nhuận.

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đạt doanh thu gần 355 tỷ đồng trong quý III/2023, tăng gấp 32 lần so với cùng kỳ nhờ doanh số chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, công ty báo cáo lợi nhuận sau thuế gần 102 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, trừ khoản lợi nhuận đột biến nhờ chuyển nhượng công ty con trong cùng kỳ năm ngoái thì lợi nhuận năm 2023 tích cực hơn nhờ dựa vào hoạt động kinh doanh cốt lõi hơn là doanh thu tài chính. 

Lũy kế 9 tháng, doanh nghiệp báo lãi sau thuế gần 400 tỷ đồng. Năm 2023, Phát Đạt đặt mục tiêu đạt 2.800 tỷ đồng tổng doanh thu và lợi nhuận trước thuế đạt 850 tỷ đồng. Sau 9 tháng, doanh nghiệp hoàn thành 63% kế hoạch lợi nhuận. 

Công ty công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng đạt doanh thu 56,18 tỷ đồng, tăng hơn 49 lần so với cùng kỳ. Lãi sau thuế ở mức 27,58 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước bị lỗ 28,77 tỷ đồng. Doanh thu chính của công ty tăng 106,3% lên 27,31 tỷ đồng nhờ đầu tư chứng khoán. Tính đến hết quý III, danh mục chứng khoán của Nhà Đà Nẵng tăng 51% so với đầu năm, lên lên 468,9 tỷ đồng, bằng 33,9% tổng tài sản.

Một số doanh nghiệp báo cáo sớm đã cho thấy sự tích cực về hoạt động tài chính và kinh doanh cốt lõi, nhưng thị trường lại chưa đạt trạng thái lý tưởng. Dễ thấy rằng, tình trạng thanh khoản kém diễn ra từ năm ngoái tới nay, thể hiện động lực tăng trưởng của thị trường rất mong manh. Các chỉ số cơ bản về giao dịch BĐS trong những quý trước chủ yếu được gánh bởi các dự án của Vinhomes.

Tuy nhiên, công ty Chứng khoán KIS Việt Nam phân tích, kết quả kinh doanh toàn ngành BĐS trong quý III vẫn ảm đạm. Dư địa tăng trưởng của trụ đỡ chính Vinhomes bị hẹp dần khi không có doanh thu từ mảng bán buôn. Dự báo lãi ròng quý III của ngành sẽ giảm 30% so với cùng kỳ.

“Ông lớn” BĐS phía Bắc là Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III, cho thấy, sau khi trừ các khoản chi phí, thuế phát sinh, doanh nghiệp báo lãi 4,3 tỷ đồng, giảm mạnh 95% so với 92,8 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái.

Theo dự báo của các chuyên gia từ KIS Việt Nam về 5 doanh nghiệp lớn có thể lỗ dù họ chưa công bố báo cáo tài chính quý III là Novaland, Tập đoàn Danh Khôi, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp); Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy và Tập đoàn Đất Xanh.

Với Novaland, báo cáo quý II đã đưa ra kế hoạch lãi sau thuế trong quý III và IV lần lượt là 310 tỷ đồng và 515 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều hoạt động của Novaland trong quý đa phần nhờ nỗ lực cơ cấu lại nợ trái phiếu hơn là thúc đẩy bán hàng. Do đó, mục tiêu có lãi trong 2 quý cuối năm là điều mà nhiều cổ đông mong chờ doanh nghiệp xác thực trong báo cáo tới đây. 

Thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ biến chuyển tích cực hơn trong quý IV/2023 khi hoạt động bán hàng của các chủ đầu tư được đẩy mạnh và hỗ trợ bởi lãi suất thế chấp có xu hướng giảm. Tuy nhiên, phản ứng yếu ớt từ phía cầu nhiều khả năng là vấn đề khiến doanh nghiệp lo ngại cho mục tiêu tăng trưởng trong quý cuối năm.

Nỗ lực “không đổ” trên đống nợ

Nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường mùa kinh doanh cuối năm nhằm cải thiện dòng tiền, nhưng cũng có các doanh nghiệp phải nỗ lực cân bằng các khoản nợ, nhất là nợ trái phiếu. 

Thống kê cho thấy, tới giữa tháng 10 có hơn 50 tổ chức phát hành đạt thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với các trái chủ và có báo cáo chính thức tới Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). Tổng giá trị trái phiếu đã gia hạn kỳ hạn là hơn 95.000 tỷ đồng.

Một số “ông lớn” BĐS đạt thỏa thuận gia hạn thêm 2 năm như Tập đoàn Sovico, với 6 lô trái phiếu có tổng giá trị khoảng 7.000 tỷ đồng. Nhóm Hưng Thịnh gia hạn thêm 2 năm được hơn 7.000 tỷ đồng. Công ty cổ phần BCG Land gia hạn 1 lô trái phiếu 2.500 tỷ đồng.

Trong đó, nổi bật nhất phải kể đến Novaland. Doanh nghiệp này hiện nay đang dùng nhiều phương án nhằm thanh toán lãi và gốc các lô trái phiếu đến hạn, bao gồm việc sử dụng bất động sản để hoán đổi cho các trái chủ. Kể từ cuối tháng 9 tới nay, Novaland đang duy trì phương thức này thanh toán cho một số lô trái phiếu có giá trị phát hành hơn 1.000 tỷ đồng. 

Dưới góc nhìn khách quan, chuyên gia từ Công ty chứng khoán VNDirect - Ông Nguyễn Bá Khương chia sẻ, trong những tổ chức đàm phán gia hạn được nợ, nhiều tổ chức còn chậm trả nợ trái phiếu đã nhiều tháng. Dù trái chủ ép nhưng doanh nghiệp cũng không có tiền ngay để trả, vì chưa bán được BĐS. Dẫn tới việc hai bên “bất đắc dĩ” phải ký thêm hợp đồng gia hạn. 

Ông Khương cũng cho rằng, không ít tổ chức phát hành tìm cách trả nợ bằng BĐS, tuy nhiên ít trái chủ muốn nhận tài sản này. Nguyên nhân chủ yếu là pháp lý khối tài sản là BĐS dùng để trả chưa hoàn thiện, hoặc giá tính để trả cho trái chủ không hấp dẫn. 

Doanh nghiệp đã đàm phán để giãn nợ, trả nợ bằng tài sản, mua lại nợ là 3 giải pháp giúp giảm nhẹ áp lực nợ đến hạn. Dù đã vơi, nhưng khối nợ trái phiếu đến hạn phải trả còn rất lớn. 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trong quý cuối năm nay, không tính tới các lô trái phiếu đã giãn, hoãn hay mua lại, tổng giá trị trái phiếu đến hạn phải trả lên đến 65.500 tỉ đồng. Thậm chí trong năm 2024, giá trị trái phiếu đến hạn phải trả sẽ đạt 329.500 tỷ đồng - cao nhất trong 3 năm gần đây (năm 2022 là 144.500 tỷ đồng; năm 2023 là 271.400 tỷ đồng trái phiếu đến hạn).

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, doanh nghiệp bất động sản phải chịu gánh nặng lợ lớn, họ là chủ thể vất vả và muốn giảm nợ nhất. Tuy nhiên, việc đàm phán giãn nợ bằng cách hoán đổi tài sản, giãn nợ với trái chủ không được tốt bởi doanh nghiệp phải có dự án đầy đủ pháp lý. Đây cũng là điểm khó khăn nhất.

“Những dự án đủ pháp lý hầu hết đã bị doanh nghiệp thế chấp ngân hàng. Nợ đến hạn phải trả, doanh nghiệp chưa biết xoay xở tiếp thế nào. Đây là lý do khiến HoREA mới đây đã kiến nghị tới Chính phủ và các bộ, ngành, đề xuất xem xét, giãn chính sách, cho doanh nghiệp thêm cơ hội giải thoát khối nợ” - Ông Châu nói. 

Năm 2023, thị trường bất động sản đi được hơn 2/3 chặng đường, phần lớn thời gian dùng để chờ đợi chính sách hỗ trợ thấm vào thực tiễn. Trong quý III ghi nhận dấu hiệu thoát đáy manh nha xuất hiện, nhưng chỉ là “phản ứng” của số ít doanh nghiệp có nguồn cung pháp lý đầy đủ và đáp ứng nhu cầu. 

Nhìn nhận tổng quan, sức cầu hiện vẫn yếu và rủi ro thanh khoản còn đeo bám nên khó có thể để các doanh nghiệp “mở tốc độ” trong quý cuối năm để về đích đúng kế hoạch.