Cổ phiếu bất động sản trong cơn khủng hoảng

Khó khăn chồng chất

Theo thống kê, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản cuối quý III tăng 16% so với đầu năm, cao hơn tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế là 11%. Với tốc độ tăng trưởng này, tín dụng bất động sản hiện chiếm 21% tổng tín dụng toàn nền kinh tế. Đây là lý do tại sao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã cố gắng hạ nhiệt thị trường bất động sản để tránh bong bóng giá bất động sản. Điều đáng báo động là hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều có khoản nợ khổng lồ đang tăng tới 43% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, các doanh nghiệp PDR và ​​VPI ghi nhận nợ quá hạn tăng mạnh so với quý trước.

Trong khi chính sách tín dụng được thắt chặt thì việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng gặp khó sau vụ án Tân Hoàng Minh bị đưa ra ánh sáng và Bộ Tài chính siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nhưng khó khăn trong việc huy động vốn từ thị trường trái phiếu không đáng ngại bằng việc trái phiếu sắp đáo hạn.

Theo ước tính của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), tổng giá trị đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp năm 2023 và 2024 lần lượt là 374.300 tỷ đồng và 381,2 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai sau nhóm ngân hàng, với lần lượt 120.400 tỷ đồng và 121.100 tỷ đồng. Danh sách các công ty bất động sản có trái phiếu đáo hạn trong quý IV là LSG 1.850 tỷ đồng, HDG 500 tỷ đồng, KHG 300 tỷ đồng, DLG 268 tỷ đồng, SCR 268 tỷ đồng, SCR 80 tỷ đồng, và FCN với 80 tỷ đồng.

Tăng trưởng doanh thu âm

Dù chưa đến hạn xử lý số trái phiếu đáo hạn nhưng các doanh nghiệp BĐS đã nếm trái đắng từ quý III, khi hầu hết các chủ đầu tư BĐS đều ghi nhận doanh thu tăng trưởng âm so với cùng kỳ năm ngoái. năm. Doanh thu giảm là nguyên nhân khiến lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm.

Nhiều doanh nghiệp lớn cũng ghi nhận mức tăng trưởng âm khá cao. Ngoài yếu tố đầu ra, doanh nghiệp BĐS còn phải đối mặt với chi phí xây dựng tăng cao khi giá sắt thép và các loại VLXD như xi măng, bê tông, đá, cát tăng mạnh từ đầu năm 2021. Đây cũng là những yếu tố khiến lợi nhuận giảm của các doanh nghiệp bất động sản.

Những khó khăn trên là nguyên nhân khiến nhóm cổ phiếu bất động sản lao dốc trong những ngày qua. Đợt điều chỉnh này không chỉ gây thiệt hại cho nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu bất động sản mà ngay cả lãnh đạo doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng khi các công ty chứng khoán thông báo bán giải chấp cổ phiếu.

Đáng chú ý, hồi tháng 11, Công ty chứng khoán Tân Việt (TVSI) bán giải chấp hàng triệu cổ phiếu của ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị PDR. Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) cũng bán 2,1 triệu cổ phiếu của ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị DIG. Ngoài ra, hai người con của ông Tuấn là ông Nguyễn Hùng Cường và bà Nguyễn Thị Thanh Huyền đều đang giữ chức vụ Phó chủ tịch HĐQT cũng bán giải chấp tổng cộng hơn 2,9 triệu cổ phiếu DIG. Trước đó, Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS) cũng đã bán ra 7,2 triệu cổ phiếu DIG.

Cần sự cẩn trọng

Thông thường, sau những đợt bán giải chấp với hàng chục phiên lau sàn, giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS như PDR, DIG, HPX, hay NVL đều phục hồi mạnh với nhiều phiên tăng kịch trần. Rất nhiều nhà đầu tư mua bắt đáy đã thắng lớn khi chốt lời thành công ngay khi cổ phiếu về tài khoản. Tuy nhiên, vẫn có không ít nhà đầu tư muốn mua bắt đáy những cổ phiếu bị xả hàng như trên và đành nếm mùi thua lỗ, hoặc là mua bắt đáy sớm hoặc là bán chốt lãi từ từ khi cổ phiếu quay đầu giảm sau một vài phiên. các phiên tăng.

Theo giới phân tích, những phiên tăng điểm gần đây của nhóm cổ phiếu bất động sản chỉ là những phiên phục hồi kỹ thuật. Ở thời điểm hiện tại, khó có thể kỳ vọng cổ phiếu bất động sản bật tăng mạnh như hồi đầu năm. Nguyên nhân là do nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn chịu áp lực giảm quá lớn. Cụ thể, ngoài lo ngại áp lực đáo hạn trái phiếu, còn đến từ các vụ án hình sự có hành vi thao túng giá trên thị trường chứng khoán, bởi nhiều cổ phiếu bất động sản được xếp vào nhóm cổ phiếu đầu cơ.

Ngoài ra, các thông tin vĩ mô không ủng hộ ngành BĐS như lạm phát, chính sách thắt chặt tín dụng, dòng vốn chảy vào hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường chứng khoán. Giá nhà ở tăng cao và nguồn cung khan hiếm dẫn đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản thấp và lợi nhuận của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sụt giảm. Đây là những yếu tố khiến nhóm cổ phiếu bất động sản không đón được dòng tiền.

Ngay khi đánh giá về hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS trong năm 2023, các nhà phân tích của Công ty Chứng khoán Guotai Junan Việt Nam (IVS) cho rằng, tình hình bi quan và rủi ro sẽ chiếm ưu thế. Đánh giá của IVS xuất phát từ các yếu tố như suy thoái kinh tế thế giới ảnh hưởng đến thu nhập người dân, lãi suất duy trì ở mức cao, giá nhà giảm, nhu cầu dòng tiền buộc phải bán hạ giá hàng tồn kho, khách hàng đua nhau bán cắt lỗ vì lãi suất thời gian ân hạn kết thúc.

Về dài hạn, bất động sản vẫn là ngành tiềm năng, có cơ hội tăng trưởng tốt. Ngay cả những doanh nghiệp chịu áp lực với trái phiếu đáo hạn cũng không khỏi lo lắng, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn như NVL hay SCR. Các doanh nghiệp này đều ghi nhận doanh số mở bán mới lớn và khả năng huy động vốn từ nước ngoài thông qua phát hành trái phiếu, trái phiếu chuyển đổi. Do đó, khả năng cân đối dòng tiền và trả nợ vay là khá khả thi ở thời điểm hiện tại.