Chuyên gia tiết lộ thời điểm phân khúc đất nền "đảo chiều"

Nhà đầu tư bán chung cư trả nợ cho đất nền

Có thể thấy, thị trường nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án ghi nhận giá giao dịch trong quý 3/2023 có sự chững lại về mức độ giảm giá so với quý trước. Tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá giao dịch ở khu vực trung tâm cơ bản ổn định hoặc chỉ giảm nhẹ, trong khi các quận/huyện ven đô và khu vực ngoài thành có mức độ giảm nhiều hơn.

Theo ông Nguyễn Anh Đức - Công ty bất động sản ABLand, hơn 1 năm qua, giá đất nền dự án đã giảm, nhất là ở khu vực ngoại thành và vùng ven đô, mức giảm lên tới 20 - 30%. Theo đó, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính gặp áp lực về dòng vốn rất lớn. Đơn cử như căn liền kề tại một dự án ở Hưng Yên, thời điểm tháng 5/2023 có giá 16 tỷ đồng, đến nay dù bán cắt lỗ còn 13 - 14 tỷ đồng cũng khó tìm khách mua, trong khi đó, lãi suất và nợ gốc ngân hàng thì tháng nào cũng phải trả.

Ông Nguyễn Anh Đức cho biết, như trường hợp một khách hàng ở Nam Từ Liêm, Hà Nội, mới đây đã phải bán căn chung cư tại dự án Iris Garden trên đường Trần Hữu Dực (Nam Từ Liêm) với giá 5 tỷ đồng để có tiền đóng tiếp theo tiến độ dự án Zumi City (Biên Hoà, Đồng Nai). Bởi nếu không đóng đúng theo tiến độ, căn liền kề của khách hàng này sẽ bị thu hồi lại và chịu phạt.

Không chỉ vậy, vị khách hàng này còn tiếp tục phải bán căn hộ tại dự án Goldmark City (Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm) với giá 5,9 tỷ đồng để giảm bớt lãi suất cũng như tiền gốc vay ngân hàng cho căn liền kề mua tại Hưng Yên.

“Rất may mắn vị khách này đầu tư các căn chung cư trên đều có lời sau 2 năm, nên chung cư đang là cứu cánh để giảm bớt áp lực dòng tiền mà họ đã vay ngân hàng mua 2 căn liền kề”, ông Anh Đức nói.

Ông Đức cho biết thêm, với thực tế đất nền dự án và đất nền vùng ven giảm giá, trong khi chung cư tăng giá từ hơn 1 năm nay, rất nhiều nhà đầu tư đã phải bán chung cư để cơ cấu lại dòng tiền, giảm áp lực vay ngân hàng khi “chót” đầu tư vào đất nền.

Loại hình chung cư tại các thành phố lớn trên cả nước đã có sự bứt phá ngoạn mục khi liên tục “lập đỉnh” qua từng quý

Thực tế, từ quý 4/2022, loại hình chung cư tại các thành phố lớn trên cả nước đã có sự bứt phá ngoạn mục khi liên tục “lập đỉnh” qua từng quý. Đơn cử, quý 4/2022, loại hình chung cư ghi nhận tăng 5-10% so với quý 3/2022 trước đó và mức giá cao tạm chững lại ở quý 1 - 2/2023. Tuy nhiên, sang quý 3/2023, loại hình này lại tiếp tục “lập đỉnh” khi mức tăng ở 5-7% so với quý trước.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tương đương tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Đặc biệt, các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm tăng trên 3%.

Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ trong quý 3/2023 đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi đó, giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý 2.

Trong khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản duy nhất ít bị ảnh hưởng do phục vụ nhu cầu ở thực. Lượt tìm mua chung cư trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu tìm mua chung cư ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng lần lượt 6% và 1%.

Bên cạnh đó, giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí còn tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý 1/2023, giá chung cư tại Hà Nội trong quý 3/2023 ghi nhận mức tăng trung bình từ 4-5%, giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đi ngang trong thời gian qua.

Thị trường đất nền khi nào hồi phục?

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn trước đó cho biết, mức độ quan tâm loại hình đất nền trên cả nước trong quý 3/2023 đã giảm gần 10% so với quý trước đó. Nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%, đất nền cả tỉnh phía Nam cũng giảm 71%, khu vực miền Trung ghi nhận mức giảm mạnh nhất tới hơn 75%. Lý do lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện chủ yếu là do lo ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.

Đưa ra đánh giá về loại hình đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, dù sụt giảm mạnh nhưng đây vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn tại thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm đến 28% tỷ trọng chọn mua của khách hàng. Cụ thể, 46% nhà đầu tư lựa chọn sẽ xuống tiền mua đất nền, 32% khách hàng có nhu cầu mở rộng không gian sống cũng như chọn đất nền để mua vào.

Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng

Về biến động giá của đất nền đã có sự tăng trưởng liên tục tính từ năm 2018 đến nay. Theo đó, giá đất nền cả nước trong quý 3 vừa qua ghi nhận tăng 38% so với cùng kỳ năm 2018. Thị trường phía Nam là khu vực có giá đất nền tăng mạnh nhất cả nước với gần 71%, trong khi các tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng khoảng 51% trong 6 năm qua.

Có thể thấy, trước những khó khăn của thị trường, tình trạng giảm quy mô hoạt động cũng như nhiều doanh nghiệp địa ốc phá sản, Chính phủ đã liên tục có động thái tháo gỡ khi ban hành hàng loạt các công điện, văn bản. Nhờ đó, niềm tin của các nhà đầu tư đã gia tăng trở lại.

Thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu rõ nét về thanh khoản. Cơ sở diễn biến này còn đến từ chính sách quyết liệt của Chính phủ, thủ tục pháp lý của một số dự án được gỡ bỏ, gia tăng nguồn cung. Dòng tiền đổ vào lĩnh vực địa ốc cũng được khơi thông. Lãi suất cho vay hạ nhiệt là động lực hút dòng tiền chuyển từ ngân hàng vào kênh đầu tư địa ốc.

Đến hiện tại, thị trường bất động sản được đánh giá đã có diễn biến khả quan hơn so với giai đoạn hơn 1 năm trước. Nếu xét về phân khúc, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng. Trong đó, loại hình đất đấu giá đang có sự tăng trưởng.

Đồng thời, thị trường đất nền thời gian gần đây đang khởi sắc hơn sau khi các lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền đã dần được cởi trói. Ở nhiều khu vực vùng ven Hà Nội hay các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Ninh Bình, Bắc Giang,... đã bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại mặc dù còn khá là nhỏ giọt. Đặc biệt, sau thời gian “bốc hơi” khỏi thị trường thì môi giới nhà đất đã rục rịch quay trở lại, đẩy mạnh rao bán đất nền.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3 vừa qua của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, phân khúc đất nền có sổ và nhà ở kinh doanh dưới 2 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt. Đặc biệt là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay là khu vực liền kề những khu công nghiệp với giá bán tăng từ 5 - 7% so với quý trước.

Đánh giá về triển vọng phục hồi của thị trường đất nền, một khảo sát thực hiện trên 1.000 môi giới bất động sản cho thấy, 25% môi giới nhận định phải đến quý 4/2024 thị trường này mới có thể phục hồi trở lại, 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý 3/2024 và 22,6% dự báo điểm đảo chiều sẽ là quý 2/2024.

So với các loại hình bất động sản khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, so với các loại hình bất động sản khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do dự báo phải đến năm 2024 nền kinh tế mới có khả năng hồi phục. Hiện nay, tín dụng mở dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, dù lãi suất đang giảm dần nhưng với tốc độ hiện tại dự kiến cần 3-4 quý mới có thể trở về mức lãi suất năm 2021.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công cũng dự kiến phải đến năm 2025 mới bùng nổ, nếu Luật Đất đai được thông qua vào kỳ họp này cũng phải mất một thời gian để đi vào thực tế. Mặt khác, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, thị trường năm 2023 có cơ hội tuy nhiên khá mờ, thời cơ chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Và đất nền vẫn là phân khúc có khả năng sinh lời cao, tuy nhiên hiện tại không dành cho số đông mà cần có sự chọn lọc kỹ càng. Cũng theo vị chuyên gia, đất nền vẫn sẽ là cơ hội cho hai đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua ở thực có sẵn tiền mặt. Còn các nhà đầu tư tay ngang không nên nhảy vào, nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn từ 3-5 năm.

Vị chuyên gia lưu ý, dựa vào tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Về phía bên mua cũng nên mạnh dạn ngã giá, mức giảm từ 15-20% được cho là khả thi. Theo ông Quang, những tháng cuối năm 2023, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất.

Mặc dù vậy, lợi nhuận cao cũng đi cùng với rủi ro. Chính vì thế, để an toàn thì khi đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3 - 5 năm hoặc là dài hơn. Và điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.