Chuyên gia nêu 4 lý do khiến định giá đất chưa thể sát với thị trường

Vẫn tồn tại cơ chế hai giá

Hiện nay, thực tế cho thấy, thi trường đất đai của nước ta vẫn đang được hiểu với cơ chế hai giá. Nghĩa là, một giá được định theo khung giá Nhà nước ban hành. Dựa vào khung giá này, các cơ quan chức năng tính tiền thuế đất, tính tiền giải phóng mặt bằng mỗi khi có dự án mọc lên. Một giá khác là giá đất trên thị trường. Giá đất trên thị trường thường có giá cao hơn khung giá đất cảu Nhà nước và thường xuyên có sự biến động. Thậm chí, giá đất thị trường ở nhiều khu vực còn cao hơn gấp nhiều lần so với giá đất của Nhà nước định khung. Điều này dẫn đến việc khiếu nại, kiện tụng giữa người dân với cơ quan giải phóng mặt bằng.

“Rất bất cập khi nhà tôi được quy hoạch nằm trong dự án phải di dời. Các cơ quan chức năng chỉ đền bù vài triệu đồng/m2 trong khi đó, một mảnh đất nằm sát dự án đang được người ta trả lên đến 30 triệu đồng/m2. Đây là điều hết sức vô lý và thiệt hại cho người dân. Họ lý giải là đền bù theo khung giá đất Nhà nước đưa ra. Nhưng điều đó không thể thuyết phục được chúng tôi vì nếu thế gia đình tôi thiệt hại rất nhiều”, chị Minh Thu, một người dân có đất tại một dự án nằm trên huyện Hoài Đức chia sẻ.

Chị Thu nói rằng, dù hơn 1 năm trôi qua nhưng gia đình chị vẫn chưa cầm tiền đền bù mà có đơn gửi lên UBND TP.Hà Nội để đòi quyền lợi. Thậm chí, nếu cấp thành phố không xử lý được, chị sẽ gửi đơn lên trung ương.

Dẫn câu chuyện này có thể thấy hiện nay, việc định khung giá đất đai theo giá Nhà nước đã xuất hiện nhiều tồn tại. Đây chính là nguyên nhân khiến các vụ khiếu kiện đất đai ngày một nhiều. Bởi chẳng ai có thể chấp nhận được khi giá đất nhà mình với giá đất nhà sát vách chênh nhau đến 4-5 lần.

Chính vì thế, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV, vấn đề định giá được được rất nhiều đại biểu và cử tri quan tâm. Cụ thể, ngày 1/11, Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, có một điểu mới chính là bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường. Đây nội dung mà đã có rất nhiều chuyên gia lên tiếng ủng hộ.

ĐBQH Nguyễn Việt Thắng (Đoàn Kiên Giang) cho rằng, cần làm rõ hơn việc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Bởi thực tế trong thời gian qua cho thất, việc xác định giá đất rất khó, mặc dù theo quy định hiện hành thì có khung giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá cũng phải khảo sát rõ ràng minh bạch. Cần phải làm rõ cơ sở xác định giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện với tuần suất nhiều nhất và không bị ảnh hưởng bới các yếu tố đầu cơ trong khoảng thời gian nhất định là bao lâu ví dụ trong 3 năm liên tiếp trước đó hay 3 tháng để có cơ sở xác định cho nó thống nhất.

Cũng từng bàn về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường nhấn mạnh, giá đất thị trường không phải là giá giao dịch thương vụ mua bán đất trên thị trường. Ông Võ dẫn chứng, hiện nay, các nước trên thế giới xác định giá đất theo khung Nhà nước bằng 70-80% giá thị trường là đủ. Tại Việt Nam, ông Võ cũng đề xuất thực hiện theo cách thức thông lệ các nước. Bởi giá trị thị trường đất đai là kết quả của bài toán ước lượng giá trị dựa vào số liệu thống kê nên chỉ đưa ra được mức 70-80% và không thể nào đưa ra được con số số học.

Thực tế cho thấy, lâu nay, tại các địa phương, nhiều cơ quan chức năng khá lúng túng khi xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng mỗi khi có dự án. Theo đó, việc xác định giá đất bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, nếu áp theo giá này thì sẽ bị chênh so với khung giá đất nhà nước rất nhiều. Đây cũng chính là một trọng những nguyên nhân dẫn đến các dự án bị chậm tiến độ vì chủ đầu tư, cơ quan chức năng không thể ngồi lại với nhau được. Người dân muốn nhận đền bù đất theo giá thị trường, chủ đầu tư muốn đền bù đất cho người dân theo khung giá đất của Nhà nước ban hàng.

Vì sao có sự chênh lệch lớn?

Trả lời về vấn đề này, Luật sư Hà Huy Phong, Viện Phó viện Chính sách Kinh tế Môi trường cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc chênh lệch lớn giữa giá đất theo khung của Nhà nước và giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, tựu chung lại có 4 nguyên nhân lớn.

Thứ nhất, hiện nay, các cơ quan chức năng đang có 5 phương pháp xác định giá đất. Các phương pháp này được đưa ra bởi Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh đưa ra. Tuy nhiên, cả 5 phương pháp này đều không giống với phương pháp thẩm định giá đất của Bộ Tài chính.

Thứ hai, hiện nay, Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường đang tham gia vào xác định giá đất. Trong khi đó, Cơ quan nhà nước có quyền quản lý đất, quyết định giá đất nhưng không nên tham gia vào thẩm định giá đất. Luật sư Hà Huy Phong cho rằng, việc thẩm định giá đất nên giao cho bên thứ 3 độc lập.

Thứ ba, hiện nay bất cập ở chỗ chưa có cơ quan nào đứng ra kiểm chứng, đảm bảo chính xác về sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân so với giá thị trường.

Thứ tư, lâu nay, bảng khung giá đất là do Nhà nước ban hành 5 năm/lần. Trong khi đó, các tỉnh, thành phố ban hành khung giá đất riêng. Nhưng, bảng giá đất này là do hội đồng xác định giá đất tại địa phương mà phương pháp xác định giá đất này đang có vấn đề, không thể sát với giá thị trường được.

Liên quan đến việc thẩm định giá đất, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV, Đại biểu Quốc hội Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) cũng cho rằng nên có hội đồng thẩm định giá đất với sự tham gia của đại diện Nhà nước, doanh nghiệp.... Hội đồng thẩm định này nên đa dạng các chủ thể thay vì chỉ dựa vào một tổ chức thẩm định, tư vấn.

Tại Điều 165 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nêu về việc cơ quan quản lý đất đai được thuê tổ chức có chức năng tư vấn để xác định giá đất. Sau khi thẩm tra, Ủy ban Kinh tế cũng bày tỏ sự đồng tình quy định này, vì cho rằng sẽ đảm bảo tính độc lập, khách quan, trung thực trong xác định giá đất.