Xác định giá đất sao cho hợp lý?

Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là như thế nào?

Cần tách biệt

Xây dựng phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm nhấn mang tính cách mạng được thể hiện trong Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương.
Thực tiễn 10 năm triển khai Luật đất đai 2013 cho thấy cơ chế 2 giá đất cùng tồn tại song song, ít có liên quan đến nhau đó là giá đất giao dịch thực tế hàng ngày ngoài thị trường và khung giá đất của các địa phương xây dựng. Nguyên nhân sâu xa nằm ở chỗ, giá đất thực tế ngoài thị trường luôn biến động trong khi khung giá đất của các địa phương lại được giữ nguyên tới 5 năm. Một sợi dây mong manh liên kết hai loại giá đất này là hệ số nhưng cũng bị khống chế nên mất đi sự linh hoạt cần thiết.

Chia sẻ về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường Trần Hồng Hà cho biết, “Giá đất theo thị trường luôn thay đổi, trong khi khung giá đất 5 năm mới thay đổi một lần. Khung giá đất thiếu sự linh hoạt như giá thị trường đã ảnh đến giá đất cụ thể và bảng giá đất của địa phương. Vì vậy, đòi hỏi chúng ta phải có phương pháp xác định giá đất phù hợp với thị trường hơn. Từ đó, làm cơ sở xây dựng bảng giá đất mới linh hoạt theo giá thị trường hơn”.

Cũng theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, chúng ta vẫn phải sử dụng song song 2 cơ chế giá nhưng bảng giá đất sẽ được điều chỉnh 1 năm một lần. Mặc dù bảng giá đất không thể theo kịp giá thị trường nhưng sẽ linh hoạt hơn khung giá đất trước kia và ổn định hơn so với giá thị trường. Từ đó có thể sử dụng bảng giá đất làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng đất mà không phụ thuộc vào giá thị trường và giá kê khai trong hợp đồng. Hay nói cách khác là khắc phục được nhược điểm của cơ chế hai giá hiện nay.

Mặc dù chúng ta đang sử dụng 4 phương pháp tính giá đất. Mặc dù là những phương pháp tính giá đất mang tính phổ biến và tiên tiến được các nước trên thế giới áp dụng. Tuy nhiên, chất lượng dữ liệu đầu vào của mỗi phương pháp chưa được chính xác, vấn đề lựa chọn phương pháp định giá và dữ liệu đầu vào còn phục thuộc vào ý kiến mang tính chất chủ quan của các thành viên hội đồng thẩm định giá nên cho kết quả chưa chính xác.

Do đó, để có bảng giá đất phản ánh đúng thị trường hay tiệm cận với thị trường, điều đầu tiên là phải có nguồn dữ liệu đầu vào chính xác. Nguồn dữ liệu đầu vào được thu thập từ hoạt động giao đất của Nhà nước gọi là thị trường sơ cấp. Từ thị trường sơ cấp cũng phải hướng đến tổ chức đấu giá, đấu thầu công khai. Khi chúng ta tổ chức tốt vấn đề giao đất qua đấu giá, đấu thầu công khai thì mức giá từ đấu giá, đấu thầu đó có thể làm nguồn dữ liệu đầu vào để xác định bảng giá đất.

Đến thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng phải hướng đến công khai giao dịch qua sàn giao dịch 100% để có thông tin về giá công khai và minh bạch. Đối với người dân thì chúng ta áp dụng cả hai phương pháp do người dân chọn, có thể thực hiện chuyển nhượng qua sàn giao dịch bất động sản hoặc qua hợp đồng và đăng ký tại phòng đăng ký đất đai. Nếu giao dịch qua hợp đồng thì giá trên hợp đồng phải phản ánh đúng giá trị của bất động sản mà không phụ thuộc vào số tiền nộp thuế hay nghĩa vụ gì với Nhà nước.  

Khi đã có nguồn thông tin về giá đất rồi, chúng ta chỉ việc kết nối và tổng hợp các nguồn thông tin này từ các trung tâm để xây dựng lên nguồn cơ sở dữ liệu về giá đất. Có nguồn cơ sở dữ liệu về giá đất đủ dày và xác định được những thửa đất chuẩn làm đại diện để theo dõi sự biến động về giá của nó thì có thể xác định được giá đất chuẩn, sát với thị trường trong điều kiện bình thường, mang tính phổ biến. 

Giá đất này được xác định bằng cách xây dựng vùng giá trị và thành lập bản đồ giá đất. Trên cơ sở đó, chúng ta có thể quy đổi và đưa ra được giá đất trong điều kiện thị trường bình thường, ổn định loại trừ được những biến động về giá do sốt đất hay bị làm giá. Qua đó, đảm bảo tính minh bạch, khách quan và sát với giá thị trường nhất. 

Xác định giá đất cần đảm bảo tính độc lập, khách quan

Theo Luật đất đai 2013, UBND cấp tỉnh được trao nhiều quyền từ giao đất, cho thuê, cấp quyền sử dụng đất, quyền chuyển mục đích sử dụng đất, quyền thu hồi đất, quyền quyết định giá đất cụ thể để bồi thường khi thực hiện thu hồi đất. Đây là vấn đề được nhiều người gọi là vừa đá bóng, vừa thổi còi khi UBND cấp tỉnh vừa có quyền ra quyết định thu hồi đất lại vừa có quyền đưa ra giá đền bù khi tiến hành thu hồi.

Theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội, Nghị quyết 18-NQ/TW đã đặt ra yêu cầu vấn đề xác định giá đất phải đảm bảo tính độc lập và khách quan. Do đó, cần phải có một cơ quan quản lý đất đai độc lập với UBND cấp tỉnh nắm quyền quyết định giá đất trên cơ sở tham vấn của tổ chức định giá độc lập chịu trách nhiệm tư vấn xác định giá đất trên cơ sở dữ liệu đất đai, thông tin giá đất của thị trường và phương pháp xác định giá đất phù hợp. Thay vì hội đồng thẩm định giá với thành phần gồm chủ tịch UBND cấp tỉnh với vai trò là chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của các cơ quan liên quan cùng tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Khi đó, Hội đồng thẩm định giá đất sẽ gồm người đứng đầu của cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện của các cơ quan, tổ chức có liên quan cùng với tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.