Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển: Bây giờ ai muốn bán được nhà, đất thì phải giảm giá so với mức giá đầu năm đã mua

Tình trạng giảm giá đã xuất hiện ở trên thị trường địa ốc

Trong tháng 10 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có hai lần tăng lãi suất điều hành nhằm mục đích hạn chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô cũng như thị trường tiền tệ. Và sau động thái này đã có không ít ngân hàng thương mại áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà tăng cao so với thời điểm trước đây. 

Còn nhớ trong giai đoạn năm 2011 - 2013 lạm phát tăng cao nên có thời điểm lãi suất cho vay đã bị đẩy trượt lên trên 20%. Ngay lập tức thì thị trường bất động sản đã rơi vào trạng thái đóng băng, rớt giá mạnh. 

Giới phân tích đã cho rằng kịch bản tương tự sẽ không dễ xảy ra ở thời điểm hiện tại. Mặc dù vậy thì quan sát trong thời gian 3 tháng trở lại đây, tình trạng đang kẹt thanh khoản bao trùm toàn thị trường bất động sản, sóng ngầm giảm giá đã xuất hiện một cách cục bộ. Một số nhà đầu tư cá nhân cần tiền để trả nợ ngân hàng phải giảm giá bán trong khi một số doanh nghiệp cũng có chính sách chiết khấu từ 30 - 50% với mục đích xả hàng. 

Chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển nhận định rằng tình trạng giảm giá đã xuất hiện ở trên thị trường địa ốc. 

Cũng theo đánh giá của vị này, đối với những bất động sản ở vị trí tốt như căn hộ và nhà phố cho thuê ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh thời gian vừa qua đã tăng giá không nhiều thì mức giá hiện tại đã giảm tối đa khoảng 10%. Tuy nhiên, với điều kiện người mua và người bán phải gặp để đàm phán trực tiếp. Đồng nghĩa với việc những người mua bất động sản dạng này phải gặp được những người thực sự muốn bán. 
Còn đối với những bất động sản ở xa trung tâm thì mức độ giảm giá có thể sẽ mạnh hơn tùy vào từng vị trí và quy mô. Bởi vì những khu vực này hạ tầng chưa phát triển mà mức giá cũng đã tăng gấp 2 -3  lần trong thời gian từ 2 - 3 năm nay thì hiện nay lại không dễ bán hay nói cách khác là đóng băng giao dịch. Chính vì thế mà sẽ có những nhà đầu tư bị ngộp - nghĩa là họ bị thiếu nợ nên muốn bán, nếu như người mua biết và gặp trực tiếp để thương lượng thì có thể giảm giấ đến 20 - 30%. 

Ông Hiển dự báo rằng: “Bây giờ ai muốn bán được nhà - đất thì phải giảm giá so với mức giá đầu năm đã mua. Thời gian sắp tới, khi nhiều người gặp áp lực trả nợ ngân hàng thì dự báo giá sẽ còn giảm mạnh hơn hay thậm chí là giảm đến mức hấp dẫn người mua. Nghĩa là nhiều người chưa có ý định mua nhưng bởi vì giá giảm nhiều nên đã quyết định mua. Đây cũng là tình trạng sẽ xảy ra trong giai đoạn tới”.

Trong khi đó thì vẫn có nhiều người cho rằng giá bất động sản không thể đi xuống nhưng trên thực chất thị trường chỉ đang cắt lãi bởi nhà đầu tư đang kẹt tiền. Đưa ra bình luận về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng còn tùy thuộc vào góc nhìn của mỗi người nhưng thực tế hiện tại muốn bán cũng rất khó. Chính vì thế, thanh khoản hệ thống ngân hàng thương mại cũng đang rất căng thẳng và họ buộc phải tăng lãi suất để hút tiền về. 

TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh: “Đây mới là giai đoạn đầu của quá trình tái cấu trúc hệ thống ngân hàng và lành mạnh hóa thị trường tài chính. Chúng ta chỉ mới chịu đựng khoảng 2-3 tháng trở lại đây”. 

Những nguồn tiền trả nợ ngân hàng khó

Chuyên gia Đinh Thế Hiển tạm gọi đang có ba nguồn tiền để trả cho các khoản vay bất động sản ở các ngân hàng. Chi tiết, nguồn tiền thứ nhất và cũng là nguồn tiền mạnh nhất là đến từ các nhà đầu tư chuyên lướt sóng, nghĩa là họ bán căn nhà này để trả căn nhà kia. Nguồn tiền thứ hai là đến từ việc các nhà đầu tư chuyên khai thác các bất động sản mà họ mua để cho thuê còn nguồn tiền thứ ba là thu nhập hàng tháng đến từ công việc hàng ngày hay công việc kinh doanh của các nhà đầu tư. 

Có thể thấy, trong ba dòng tiền này, theo các chuyên gia thì dòng tiền thứ nhất đang bị kẹt, kéo theo đó là nợ xấu gia tăng và ngân hàng đã buộc phải xử lý nợ - đây cũng là điều chắc chắn sẽ xảy ra trong thời gian sắp tới. 

Còn nguồn tiền thứ hai là rất ít bởi vì hiện tại chỉ những người mua căn hộ mới có thể cân đối được dòng tiền để có thể trả lãi ngân hàng nhưng những người mua nhà phố khác thì lại chưa chắc. Và áp lực lớn hơn sẽ thuộc về người mua đất nền để đó. 

Nguồn tiền thứ ba chỉ tốt ở trong bối cảnh thị trường bất động sản lành mạnh, nghĩa là kinh tế đi trước rồi bất động sản sẽ theo sau. Dòng tiền này là lý tưởng nhất nhưng Việt Nam trong ba năm qua không phát triển theo hướng này. Nghĩa là giá bất động sản đã vượt xa so với thu nhập của người mua. Sắp tới thì nguồn tiền này sẽ càng kẹt hơn ở trong bối cảnh kinh tế có nhiều khó khăn. 

TS. Đinh Thế Hiển nhận định rằng, tóm lại là cả ba nguồn tiền này đều khó. Thời gian sắp tới, các ngân hàng sẽ phải dịch chuyển dòng tiền (bao gồm huy động và tín dụng) để có thể đảm bảo tính thanh khoản hệ thống cũng như giảm nợ xấu. Chính vì thế việc xử lý bất động sẽ cũng sẽ càng mạnh tay hơn. Và bài toán xử lý nợ giữa ngân hàng cùng các nhà đầu tư bất động sản cũng ngày càng khó. Điều này cũng buộc các nhà đầu tư bất động sản cũng ngày càng ngày càng khó hơn. Điều này cũng buộc các nhà đầu tư phải giảm giá mạnh để có thể thoát hàng hoặc họ buộc phải để cho ngân hàng rao bán phát mãi. 

Chuyên gia cũng đã đưa ra dự đoán rằng, trong giai đoạn hiện tại và sắp tới thì dòng tiền sẽ tiếp tục được quản lý để có thể ưu tiên giữ tính ổn định của kinh tế, trong đó nhà điều hành sẽ quản lý cung tiền thận trọng và hợp lý. Như thế, chuyện bất động sản lúc này sẽ là câu chuyện của nhà đầu tư. Ai không quản lý tài chính tốt thì sẽ phải nhận rủi ro. 

Ông Hiển nhấn mạnh, dòng tiền tiếp tục khó khăn cao trong thời gian ba tháng tới bởi Nhà nước sẽ tiếp tục phải xử lý và làm lành mạnh hệ thống ngân hàng. Và khó khăn sẽ giảm dần trong quý 1/2023 và cũng có thể sẽ ổn định lại trong quý 2/2023. Như thế, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có ít nhất là 6 tháng nữa để đối đầu với khó khăn của dòng tiền. Đây cũng chính là tình trạng chung nên các doanh nghiệp phải chủ động trong việc quản lý dòng tiền của mình - nghĩa là khả năng huy động cũng như khả năng sử dụng dòng tiền phải được cân đối với nhau.