Chứng khoán BIDV (BSC): Bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng

Đặt kỳ vọng hưởng lợi từ dài hạn

Theo Nhịp sống thị trường, theo báo cáo triển vọng ngành trong năm 2023 của Chứng khoán BIDV (BSC), bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng và hấp dẫn với những nhà sản xuất trên thế giới ở trong bối cảnh hoạt động FDI trên quy mô quốc tế vẫn chưa hồi phục trở lại. 

Cũng theo BSC, giải ngân vốn FDI trong năm 2022 của Việt Nam đạt tăng trưởng ấn tượng trong khi vốn FDI đăng ký chậm lại bởi vì cùng kỳ ghi nhận các dự án có mức vốn đăng ký đột biến. 

Cũng dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong năm 2022, tổng mức FDI đăng ký đạt mức 27,7 tỷ USD (so với cùng kỳ giảm 11%) bởi ghi nhận hai dự án đăng ký mới với tổng số vốn đột biến (dự án Nhà máy điện LNG I&II ghi nhận 3 tỷ USD và dự án Nhà máy điện Ô Môn II ghi nhận 1,3 tỷ USD) trong khi đó giải ngân vốn FDI đạt mức 22,4 tỷ USD (tăng 13,5%) - đây là mức cao nhất 5 năm qua.

Khi bước sang tháng 1 năm nay, số dự án vốn FDI đăng ký cấp mới ở Việt Nam đạt mức 153 dự án (tăng 48,5%) và với số vốn đăng ký cấp mới ghi nhận cao gấp 3 lần so với cùng kỳ 2022.

Cũng trong năm 2022, chứng kiến các sự kiện bất ngờ về địa chính trị, chính sách kiểm soát dịch bệnh dịch bệnh siết chặt của Trung Quốc cũng đã ảnh hưởng tiêu cực đến chuỗi cung ứng toàn cầu. Và việc mà Trung Quốc mở cửa cũng đã mở ra kỳ vọng quá trình dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc sẽ diễn ra một cách nhanh hơn. 
Và Apple, Foxconn cũng đã chuyển một phần sản xuất của mình sang Ấn Độ, trong khi đó Dell cũng đã yêu cầu các nhà cung cấp linh kiện của mình sẵn sàng năng lực sản xuất ở các quốc gia ngoài Trung Quốc, cụ thể là Việt Nam. BSC cũng cho rằng, xu hướng này sẽ tiếp tục được đẩy mạnh trong thời gian sắp tới và Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để được hưởng lợi nhờ vào lợi thế cạnh tranh của mình. 

Và chi phí nhân công giá rẻ, môi trường vĩ mô ổn định cũng như vị trí địa lý thuận lợi chính là những lợi thế cạnh tranh chính của Việt Nam để có thể thu hút các doanh nghiệp FDI. 

Cũng theo Tổ chức Xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO), chi phí nhân công ở Việt Nam được dự báo vẫn sẽ duy trì được mức ổn định với mức tăng là 4,8% thấp hơn mức trung bình của khu vực, đặc biệt là Ấn Độ với mức tăng là 8,4% và Indonesia với mức tăng là 5,3%. Bên cạnh đó thì một yếu tố quan trọng khác đó là Trung Quốc đã xây dựng hệ sinh thái sản xuất của mình trong thời gian hơn 40 năm và không dễ dàng để cho một quốc gia có thể thay thế. 

Chính vì thế mà BSC kỳ vọng rằng một phần nhỏ sản xuất được dịch chuyển từ Trung Quốc sẽ đủ để cho Việt Nam hấp thụ tốt cũng như triển vọng của ngành khu công nghiệp tích cực trong dài hạn.

Giá thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục tăng

Có thể thấy, môi trường pháp lý dần rõ ràng và hoàn thiện kỳ vọng sẽ có thể rút ngắn thủ tục hành chính và phát triển bền vững nhờ vào sự phối hợp giữa các bộ/ban/ngành cũng như Ủy ban Nhân dân tỉnh. 

Cũng trong năm 2022, Việt Nam đã chính thức thông qua 3 văn bản liên  quan trực tiếp đến tình hình phát triển của khu công nghiệp, bao gồm quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, công văn 2514/CV-TCT, nghị định 35/2022/NĐ-CP cũng như đang hướng đến việc thông qua Luật đất đai sửa đổi.

Mặc dù vậy thì trong thời gian ngắn hạn, công tác cởi trói nguồn cung cũng sẽ tiếp tục chậm lại bởi vì việc thay đổi lãnh đạo cấp cao ở các tỉnh phía Nam cũng như quy hoạch chung của các địa phương đang trong giai đoạn điều chỉnh để phát triển một cách đồng bộ trong tương lai. 

Bên cạnh pháp lý, hạ tầng giao thông kết nói cũng được đẩy mạnh triển khai từ năm 2023 cũng có thể sẽ giải quyết nút thắt cổ chai “logistics” hỗ trợ trực tiếp đối với ngành bất động sản khu công nghiệp.

Và theo số liệu từ BSC thì chi phí logistics ở Việt Nam ghi nhận chiếm khoảng 16,8% giá trị hàng hóa trong khi đó mức chi phí này ghi nhận trên thế giới khoảng 10,6%. Còn chi phí logistics cũng đã và đang là điểm trừ của Việt Nam trong việc thu hút những doanh nghiệp sản xuất trên thế giới.

Việc thiếu nguồn cung ở các vị trí trung tâm công nghiệp vẫn đang là khó khăn của ngành, tuy nhiên cũng là yếu tố sẽ dẫn dắt duy trì giá cho thuê ở mức cao trong bối cảnh nhu cầu cho thuê mạnh mẽ. 

Sau giai đoạn năm 2021, nửa đầu năm 2022 bùng nổ nguồn cung với hàng loạt khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, thị trường khu công nghiệp cũng gần như không có thêm dự án mới trong 6 tháng cuối năm 2022. 

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở trên cả nước đang có xu hướng tăng, đạt mức trên 80% trong đó ở khu vực phía Nam đạt khoảng 85%.
Còn giá thuê nhà xưởng, bất động sản khu công nghiệp ghi nhận tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, trung bình đạt mức 100 - 120 USD/m2/kỳ hạn thuê cũng như có xu hướng tiếp tục tăng, nhất là ở thị trường phía nam bởi vì nguồn cung hạn chế.

BSC cũng cho rằng, thị trường phía nam sẽ tiếp tục được đẩy mạnh mở khóa, đặc biệt là ở Bình Dương, Đồng Nai khi mà tỷ lệ lấp đầy ở khu vực này cũng đã trên 90% và không có thêm khu công nghiệp nào được thông qua chủ trương đầu tư trong giai đoạn năm 2020 - 2021. Hiện tại thì các trung tâm công nghiệp cũng đang chú trọng vào khu vực phía nam với xu hướng sẽ mở rộng ở các tỉnh/thành vệ tinh TP. Hồ Chí Minh.