Luật Thuế bất động sản: Cần thiết nhưng nhiều vấn đề cần làm rõ!

Việt Nam sẽ xây dựng Luật Thuế bất động sản chung

Bộ Tư pháp đang đề xuất Chính phủ xây dựng Luật Thuế bất động sản và dự kiến tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế. Ngoài ra, việc đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn. Đồng thời, áp thuế suất cao với nhà, đất lấn chiếm; bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích.

Theo Bộ Tư pháp, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đang khá thấp đối với đất ở, hiện chỉ từ 0,03 - 0,15% là chưa đủ để điều tiết mạnh đối với người có nhiều đất đai. Ngoài ra, có rất ít quốc gia xác định ngưỡng chịu thuế theo diện tích như Việt Nam.

“Việc áp dụng ngưỡng chịu thuế theo diện tích có ưu điểm là dễ thực hiện, ổn định, nhưng phương pháp này khả năng điều tiết đối với người sử dụng bất động sản có giá trị không lớn, bất động sản tại nông thôn giá trị thấp nhưng có diện tích vượt ngưỡng chịu thuế; trong khi đó lại không điều tiết hoặc điều tiết thấp đối với bất động sản có giá trị lớn nhưng diện tích nằm trong ngưỡng chịu thuế..Do đó, việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (kinh doanh) là cần thiết”, Bộ Tư pháp nêu.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, việc gộp chung Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vào Luật Thuế bất động sản nhằm điều chỉnh nội dung của văn bản quy phạm pháp luật đó phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành và yêu cầu thực tiễn đặt ra. Đồng thời, việc ban hành Luật Thuế bất động sản giúp cho người dân cũng như cơ quan nhà nước dễ dàng theo dõi tra cứu và nắm bắt các quy định pháp luật.

Theo ông Hòa, thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Điều này dẫn đến việc hình thành các cơn sốt giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao, từ đó dẫn đến việc không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân, nhất là đối với người dân có thu nhập thấp.

Ngoài ra, thuế bất động sản thấp dẫn đến không đủ kinh phí nhà nước để phát triển hạ tầng đô thị, dịch vụ công cộng. Từ đó khiến chất lượng đô thị hóa thấp, không đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn rất cần đẩy mạnh chất lượng quá trình đô thị hóa hiện nay. Thêm vào đó, thuế bất động sản thấp cũng dẫn đến thị trường bất động sản không ổn định, lúc quá nhanh sốt nóng, lúc lại nhanh chóng đóng bằng.

“Việc xây dựng Luật thuế bất động sản chung như Bộ Tư pháp đề xuất đã góp phần khắc phục được phần lớn những hệ luỵ trên. Tuy nhiên, về việc đề xuất này có áp dụng hoặc khắc phục trên thực tế thì cần phải đợi Luật được thi hành thì mới có thể so sánh và đánh giá khách quan”, ông Hòa nói.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng thuế bất động sản, thuế nhà phải theo nguyên tắc không tăng thuế trên tài sản mà là cải cách thuế trên tài sản. Cụ thể là sắc thuế này không đánh vào người nghèo mà đánh vào đối tượng đầu cơ. Do đó, phải đánh thuế vào căn nhà thứ hai hoặc có giá trị cao và tăng thuế đất lên một mức độ nhất định.

“Nhiều quốc gia đã thực hiện thuế nhà ở, nhưng ở Việt Nam có thể chưa thực hiện được vào thời điểm này. Lý do là mức sống và thu nhập của người dân chưa cao, việc đánh thuế nhà tạo thêm ngánh nặng. Đồng thời, hệ thống pháp luật liên quan của Việt Nam chưa kiện toàn, chưa quản lý tốt nên cần có thêm thời gian và lộ trình thích hợp”, ông Võ nêu.

Đề xuất tách nhà và đất để đánh thuế

Về dự kiến Luật thuế bất động sản sẽ tách riêng nhà và đất để đánh thuế, ông Nguyễn Tiến Hòa cho rằng sẽ đảm bảo đơn giản, dễ thực hiện và điều này sẽ tạo thuận lợi hơn trong công tác quản lý thu thuế, phù hợp với thông lệ quốc tế.

Ngoài ra, việc đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư. Cụ thể là điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn và điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn.

Ông Hòa cũng đánh giá việc nâng mức thuế suất đối với đất ở là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế. Nhưng, để tránh tác động lớn đến doanh nghiệp, người dân, đảm bảo mục tiêu xây dựng chính sách, luật sư Hòa cho rằng cần nghiên cứu mức thuế suất đối với đất ở phù hợp, điều tiết hợp lý thu nhập của tổ chức, cá nhân và có lộ trình tăng thuế suất phù hợp với kinh tế - xã hội.

Đối với nhà ở, luật sư Hòa cho rằng trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang nên khi thực hiện đánh thuế đối với nhà ở, cần loại trừ những nhà ở có giá trị thấp, nhà tạm để tránh việc tăng thêm gánh nặng thuế đối với người có hoàn cảnh khó khăn, địa bàn khó khăn, đảm bảo quyền có nhà ở của người dân.

Luật sư Hòa cũng đề nghị, không đánh thuế đối với phần giá trị nhà ở dưới ngưỡng, còn với phần giá trị trên ngưỡng, cần quy định lộ trình áp dụng thuế suất theo giai đoạn để đảm bảo tính khả thi và tạo sự đồng thuận của người nộp thuế.

“Phần lớn các quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên và không có sự phân biệt người có thu nhập cao hay thấp và chỉ rất ít quốc gia đánh thuế đối với phần giá trị đất vượt ngưỡng, ví dụ như Indonesia. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới cho thấy, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, giá trị được xác định dựa trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách từ giá bán của cả nhà và đất. Còn giá nhà tính thuế được xác định dựa trên chi phí xây dựng. Phương pháp này được sử dụng tại Đan Mạch, Indonesia, Philippines, Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan và một số bang của nước Mỹ”, ông Hòa nói.