Từ ngày 1/4/2023, Thông tư 11/2022/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng chính thức có hiệu lực, trong đó có quy định cụ thể về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đang nhận về nhiều sự quan tâm của dư luận. Mục đích của quy định này là để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng quy định này không phát huy hiệu quả khi áp dụng vào trong thực tế. Bởi vì, trước đây, quy định này đã xuất hiện trong Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nhưng luôn xảy ra nhiều bất cập như: Chủ đầu tư chây ì không chịu đền bù, người mua cũng không mặn mà với việc kiện tụng vì lo ngại thủ tục phức tạp.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực khiến nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản như “ngồi trên đống lửa”. Họ lo ngại khi phải trả thêm một khoản chi phí lớn trước xây dựng dự án, đồng thời những thủ tục hành chính ngày càng khắt khe sẽ đẩy họ vào tình thế “khó chồng khó”.

Trước những lo ngại được đặt ra xoay quanh quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Bảo – Chủ CLB Bất động sản TP. Hồ Chí Minh.

 

 

PV: Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ra thông tư 11/2022/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có quy định về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Là một chuyên gia trong ngành, ông có đánh giá gì về quy định này?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Quy định về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong Thông tư 11/2022/TT-NHNN là chính sách tốt, cần thiết, giúp đảm bảo quyền lợi cũng như giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà trước những dự án ảo. 

Về quan điểm cá nhân, tôi cho rằng, việc ban hành quy định này rất hợp lý. Đồng thời, đây cũng là một biện pháp để tránh những vụ kiện tụng, tranh cãi giữa chủ đầu tư và người mua nhà có thể xảy ra trong những thương vụ mua bán bất động sản.

Ở một số nước phát triển cũng đã áp dụng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, riêng ở Việt Nam, việc áp dụng quy định này cần phải xem xét kỹ lưỡng về tính hiệu quả. Trong bối cảnh hiện nay, việc doanh nghiệp bất động sản có thể đẩy nhanh tiến độ thi công và bàn giao sản phẩm cho người trung gian cũng là một vấn đề lớn.

PV: Quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được ví như một “tấm khiên” bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư vẽ dự án ảo. Nhưng trên thực tế vẫn có rất nhiều chủ đầu tư chây ì, không chịu đền bù. Nguyên nhân xảy ra vấn đề này là gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương được ban hành để xử phạt những doanh nghiệp sai phạm, chậm tiến độ. Tuy nhiên, dự án bất động sản chậm tiến độ cũng có nhiều nguyên nhân khác nhau. 

Nếu trong trường hợp chủ đầu tư bị chậm tiến độ vì vướng thủ tục pháp lý thì rất khó nói. Trên thực tế có rất nhiều vụ việc các cơ quan chức năng bắt dừng hàng loạt các dự án, kể cả những dự án có sai phạm hoặc không có sai phạm để tiến hành rà soát, kiểm tra. Trong trường hợp này nếu như cơ quan chức năng tiến hành phạt theo quy định bảo lãnh nhà ở thì không một chủ đầu tư nào chấp nhận điều này.

Đây cũng chính là nguyên nhân vẫn còn một số doanh nghiệp phát triển dự án chây ì, không chịu đền bù thiệt hại cho người mua nhà dù đã có quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ lâu.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp địa ốc hiện nay đưa ra lý do chậm tiến độ là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã dùng dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.

PV: Theo quy định, chủ đầu tư phải trả trước phí bảo hành bằng 2% giá trị tài sản và khoản phí này sẽ được tính vào giá thành của các sản phẩm đầu ra. Trong khi các cơ quan Nhà nước đang tìm cách giảm giá thành các sản phẩm nhà ở thì quy định này có mâu thuẫn không, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cũng giống như việc khách hàng mua bảo hiểm và đương nhiên đã là bảo hiểm thì phải có chi phí. Do đó, mua nhà muốn được an toàn, tránh rủi ro xảy ra thì việc người mua phải chấp nhận giá mua bán cao cũng là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, khoản phí bảo lãnh nhà ở 2% giá trị tài sản mà chủ đầu tư phải chi trả không đáng bao nhiêu. Cho nên nếu có làm tăng mức giá bán sản phẩm ở đầu ra cũng không trở thành vấn đề quá lớn.

PV: Có ý kiến cho rằng, quy định này chỉ có lợi cho các ngân hàng thương mại bởi vì hầu hết các ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh đều là những ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay vốn phát triển các dự án. Ông nghĩ sao?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Đùng là quy định này chỉ làm lợi cho các ngân hàng thương mại vì hầu hết các ngân hàng thực hiện bảo lãnh đều là những ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay vốn phát triển các dự án.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại. Đây là số tiền rất lớn mà rất ít bị “rủi ro” vì  Ngân hàng Nhà nước đã quy định “điều kiện vay vốn” và “cung cấp thông tin” thì người vay vốn tín dụng, bao gồm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có nguồn tài chính ổn định và khả năng trả nợ đúng hạn.

Tuy nhiên, nếu thực hiện đúng quy định bảo lãnh nhà ở trong bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai thì năng lực cho vay tín dụng của các ngân hàng thương mại sẽ bị giảm đi; đồng thời còn làm tăng “khối tài sản bảo đảm” của doanh nghiệp cho “khoản bảo lãnh” nên không được khai thác sử dụng hiệu quả “khối tài sản bảo đảm” này.

PV: Theo ông, chúng ta cần có những giải pháp gì để quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phát huy hiệu quả tốt nhất?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Để quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phát huy hiệu quả tốt nhất khi áp dụng vào trong thực tế, tôi có một số đề xuất giải pháp như sau:

Thứ nhất, hạ mức phí bảo lãnh từ 2% xuống 1% giá trị tài sản để giảm bớt gánh nặng cho các doanh nghiệp. Đây là mức phí bảo lãnh hợp lý, nằm trong khả năng chi trả của nhiều chủ đầu tư.

Thứ 2 là phải chế tài thật nặng để xử phạt những chủ đầu tư chối bỏ trách nhiệm, không chịu đền bù thiệt hại khi dự án sai phạm, chậm tiến độ. Tuy nhiên phải phân biệt rạch ròi 2 trường hợp, chậm do chủ đầu tư và chậm do thủ tục pháp lý.

Thứ ba, để phát huy triệt để tính hiệu quả của quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong công tác thực hiện thì nên có thêm sự tham gia của một hoặc một số cơ quan độc lập nhằm chứng kiến, giám sát việc bảo lãnh  như những đơn vị bảo hiểm hay một số quỹ bất động sản. Đặc biệt, cần đẩy mạnh hơn nữa các quy định trách nhiệm của ngân hàng và chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý phải cân nhắc rất kỹ càng trước khi ban hành những chính sách trong lĩnh vực bất động sản. Lý do là bởi vì bất động sản là một lĩnh vực kinh tế đặc biệt, có ảnh hưởng lớn đến nhiều ngành nghề khác. Do đó, nếu để thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh đóng băng kéo dài thì sẽ gây ra hệ lụy lớn cho nhiều ngành nghề như tài chính, ngân hàng, vật liệu xây dựng, du lịch,…

PV: Quy định bảo lãnh nhà ở trong tương lai đã được áp dụng vào thực tế. Ông có dự báo gì về sự thay đổi của thị trường nhà ở trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Quốc Bảo: Quy định bảo lãnh nhà ở trong tương lai sẽ không làm thay đổi thị trường nhà ở trong thời gian tới. Tôi nghĩ thị trường nhà ở rất khó phục hồi trở lại trong năm nay. Thời gian phục hồi sẽ rơi vào tầm cuối năm sau. Tuy nhiên điều này còn phụ thuộc vào tình tình kinh tế, địa chính trị thế giới, tình hình lạm phát, dòng vốn đầu tư, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ở trong nước.