"Chợ" mua bán nhà tập thể các quận trung tâm Hà Nội vẫn luôn sôi động

Tiền dưới 2 tỉ, muốn ở trung tâm, mua nhà nào?

Thành phố Hà Nội hiện tại có khoảng 10 triệu dân. Hà Nội rộng lớn, nhưng về cơ bản thì trung tâm Hà Nội vẫn cứ là 4 quận nội thành bao gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đồng Đa, Hai Bà Trưng. Hà Nội đã làm nhiều cách để giãn dân khỏi nội đô. Với sự hoàn thiện phát triển của hạ tầng giao thông, rất nhiều các khu đô thị, khu chung cư đã bắt đầu rời xa khỏi khu trung tâm, bán kính ngày càng mở rộng.

Tuy nhiên, nhu cầu có một chỗ “chui ra chui vào” ở khu vực trung tâm, nằm trong nội thành vẫn rất cao. Một phần xuất phát từ tâm lý, với người ở TP Hồ Chí Minh, chạy 40km để gặp gỡ bạn bè, uống cốc cafe không phải là xa, nhưng với người sống ở Thủ đô, từ Bờ Hồ đến sân Mỹ Đình là đã ngại di chuyển.

Đặt giả thiết bạn có khoản tài chính là 1,5 tỉ đồng và muốn mua một chỗ ở tại 4 quận nội thành, thì bạn được mua gì?

Giá bán theo mét vuông của các khu chung cư tại các quận nội thành Hà Nội hiện rơi vào mức trung bình là 50 triệu/mét vuông. Các chung cư cao cấp hiện là 60 đến 80 triệu đồng/ 1 mét vuông. Giá một mét vuông đất trong ngõ lắt léo, theo ngôn ngữ giao dịch thông dụng mua bán nhà đất ở Hà Nội là “ngõ xe 3 gác” rơi vào 100 triệu đồng/1 mét vuông.

Thời gian trước, “chung cư ông Thản” bán rất chạy do mức giá để mua 1 căn hộ 2 ngủ 54 đến 63 mét vuông – tức đủ cho 1 hộ gia đình sinh sống rơi vào khoảng 900 triệu đến 1,3 tỉ đồng tùy dự án. Mức tiền 1 tỉ đồng là mức mà rất nhiều cá nhân hay cặp vợ chồng trẻ có thu nhập bình dần thể có hoặc huy động được để mua nhà. “Chung cư ông Thản” thời gian trước được thực hiện trên các vị trí ở dạng “gần trung tâm nhất có thể” như khu Kim Văn – Kim Lũ hoặc HH Linh Đàm.

Nếu chỉ có tầm 1 đến 1,5 tỉ đồng và muốn mua nhà ở trung tâm ở nội thành Hà Nội thì chỉ có thể mua được những căn nhà có diện tích siêu nhỏ 15 đến 18 mét vuông trong các ngõ sâu. Với diện tích nhỏ như vậy, việc sống trong những ngôi nhà này quá nhiều bất tiện, chưa kể khó có được tính pháp lý cao khi chưa đủ diện tích để có sổ đỏ riêng.

Phương án mua nhà tập thể được tính đến. Bốn quận nội thành Hà Nội có hàng trăm khu tập thể cũ, vẫn là tổ ấm, nơi sinh sống của cả triệu con người. Tại tất cả những khu tập thể, việc mua bán, cho thuê vẫn cứ diễn ra sôi động theo đúng qui luật cung cầu, có người muốn bán và có người muốn mua. Các công ty thống kê giao dịch bất động sản dường như bỏ quên không thống kê số liệu nào về phân khúc riêng biệt này, nhưng trên các ứng dụng mua bán bất động sản, tin rao vẫn liên tục, và ngoài thị trường thì việc mua bán liên tục diễn ra.

Anh Trung Kiên – Công ty bất động sản Đông Thành cho biết: “Nhu cầu mua nhà tập thể cũ vẫn luôn hiện hữu, tôi chuyên “đánh” vào mảng này và mỗi tháng vẫn kết nối mua bán thành công khoảng 2-3 căn tập thể. Hoa hồng cho mỗi giao dịch như thế này không cao, rơi vào khoảng 10 đến 20 triệu đồng, nhưng do giá bán thấp, người bán người mua đều có nhu cầu mua bán nhà ở thực nên dễ kết nối hơn, giao dịch nhanh hơn”.

Mua tập thể cũ – tiện nhiều thứ nhưng phải chú ý nhiều điều

Chị Lưu Hà – một cư dân đang sống tại Khu tập thể Nam Đồng chia sẻ: “Vợ chồng tôi có hộ khẩu ở quận Đống Đa. Chúng tôi có tổng thu nhập khoảng 30 triệu 1 tháng nhưng không ổn định, có những tháng thấp hơn. Sau khi cưới nhau, tiền tiết kiệm và ông bà nội ngoại giúp cho cũng được hơn 1 tỉ. Ban đầu, vợ chồng tôi mua 1 căn hộ 54 mét vuông tại khu Kim Văn – Kim Lũ, cũng khá ổn. Sau khi sinh con, con đến tuổi đi học, do các trường công tại quận Đống Đa khá tốt nên tôi cho con học tại đây, tuy nhiên việc hàng ngày chờ đợi thang máy rồi đưa con đến trường vào buổi sáng giờ cao điểm rất mất thời gian, tối lại đón về cũng mệt. Chúng tôi bán căn hộ cũng được 1 tỉ đồng, và mua 1 căn hộ nhỏ ở khu Tập thể Nam Đồng, tập thể đã cũ nhưng tiện đủ đường cho con học hành, chợ búa ngay gần nhà. Hiện tại các khu tập thể đều có sân chơi được sửa sang, con cái cũng có không gian để vui chơi”.

Hầu hết các căn hộ tập thể ở các quận nội thành đều có mẫu số chung là có sổ đỏ 35 mét. Trải qua thời gian, các căn hộ được cơi nới thêm, lắp chuồng cọp, diện tích được mở rộng thành 40-50 mét vuông, cũng đủ cho 1 hộ gia đình sinh sống. Về mặt pháp lý, khi mua tập thể cũ, bạn cần chú ý xem các diện tích cơi nới này có bị tranh chấp với nhà hàng xóm hay không. Các khu tập thể có qui mô lớn nhất, tập trung đông dân cư nhất hiện tại có thể kể đến như tập thể Nam Đồng, Trung Tự, Kim Liên, Thành Công...

Tại các khu tập thể, căn hộ có giá bán cao nhất là các căn hộ ở tầng 1 đã cơi nới, mổ rộng diện tích trước sau và có thể kinh doanh. Nằm giữa các khu dân cư đông đúc, các loại hình dịch vụ được mở ra đều thuận lợi, đông khách. Giá bán cho những căn nhà kiểu “tập thể mặt đường” có thể lên tới 5-7 tỉ đồng. Một số căn hộ tại các khu tập thể vẫn còn chất lượng tốt, sạch sẽ nằm gần phố cổ, Bờ Hồ, khu vực trung tâm hay các căn tập thể đã sửa chữa, cải tạo đẹp như chung cư rơi vào khoảng 2 đến 3 tỉ đồng. Nếu tính theo mét vuông trên sổ đỏ, mức giá bán căn hộ tập thể ngang ngửa chung cư cao cấp.

Còn lại, đa phần tập thể cũ có diện tích tầm 50-60 mét vuông, giá giao dịch dao động từ 1,2 đến 1,5 tỉ đồng, và người mua đều năm trong diện có nhu cầu mua nhà ở để ở. Mức giá này không tăng cũng chẳng giảm trong một thời gian dài nên phân khúc này vắng bóng nhà đầu tư. Hình thức kiếm lời từ căn hộ tập thể chỉ là mua lại nhà rồi cải tạo đẹp hơn rồi bán ở mức giá tốt hơn, nhưng hình thức này chủ yếu là “lấy công làm lãi”. Hãn hữu cũng có nhà đầu tư cũng bỏ tiền mua rồi không sử dụng và cho thuê, với mục đích chờ tập thể giải tỏa, có dự án thì được xuất đền bù.

Ở trung tâm, đi lại thuận tiện, tuy nhiên do các căn nhà tập thể đều đã cũ nên phát sinh rất nhiều vấn đề. Chị  Hà từng sợ đứng tim khi cả một mảng trần ở khu vực cầu thang của khu tập thể nơi chỉ đang sinh sống sập xuống, may lúc đó không có người qua lại. Sử dụng quá lâu, bể phốt chung của các khu nhà bị tắc. Sau nhiều lần họp trực tiếp, rồi cả họp nhóm trên Zalo của cư dân, ông tổ trưởng tổ dân phố đã ứng tiền thuê xe đến hút bể phốt. Sau đó, bác tổ trưởng đi thu tiền thì nhà đóng nhà không. Từ chuyện để xe ở hành lang lối đi chung tầng 1, đến chuyện chỉ vứt rác khi có xe đổ rác, nhiều cá nhân tranh cãi om xòm trong nhóm chung đến nỗi giải tán luôn cả “group tổ dân phố”. Đôi khi chỉ chuyện nước điều hòa của nhà tầng trên chảy xuống nhà tầng dưới cũng gây ra mâu thuẫn.

Theo thống kê, Hà Nội hiện có 1549 khu tập thể, có tuổi đời đến 40-50 năm. Hà Nội có 6 khu tập thể ở mức D – rất nguy hiểm, chờ sập mà đến cả vài năm vẫn chưa tiến hành xong việc di dời, giải tỏa và xây mới. Còn lại, những khu tập thể đã lên tuổi “cụ” vẫn đang là không gian sống của hàng triệu cư dân Thủ đô.