Cần siết thuế chuyển nhượng bất động sản

“Kẽ hở” tự kê khai giá bất động sản chuyển nhượng

Hồi cuối tháng 9/2021, Công an tỉnh Bình Định khởi tố bị can đối với bà Ngô Thị Điều, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển đầu tư xây dựng và Du lịch An Phú Thịnh, về tội "Trốn thuế". Bà Điều chuyển nhượng 259 thửa đất với tổng giá trị ghi trên hợp đồng hơn 157 tỉ đồng, thực tế là hơn 320 tỉ đồng. Hành vi này gây thất thu tiền thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản (BĐS) trên 2 tỉ đồng.

Cũng trong năm 2021, ông Lê Anh Đức, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ BĐS Vincomreal cũng bị Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu khởi tố bị can do ký hợp đồng chuyển nhượng 70 lô đất nền với giá 700 triệu đồng/lô nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 50 triệu đồng. Tương tự, đầu năm 2020, Công an quận 10 (TP HCM) xử lý việc trốn thuế của một số cá nhân khi mua căn hộ chung cư với giá gần 5 tỉ đồng nhưng sau đó chuyển nhượng cho người khác với giá chỉ 1 tỉ đồng ghi trên hợp đồng.

Theo quy định, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. Tuy nhiên, thời gian qua, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế, đây là hành vi không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Thực tế, thời gian qua, không ít trường hợp khi kê khai lại giá bất động sản tăng từ 2 - 5 lần, thậm chí có trường hợp tăng tới 20 lần, thực trạng này cho thấy, thất thoát thuế qua “kẽ hở” tự kê khai giá bất động sản chuyển nhượng là rất lớn.

Như tại Cục Thuế tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, đơn vị này đã thực hiện trả lại hơn 1.200 hồ sơ đóng thuế sang nhượng bất động sản vì có dấu hiệu kê khai không sát thực tế trong vòng 2 tuần đầu tháng 3. Trong đó, có 155 hồ sơ kê khai bổ sung nộp lại cơ quan thuế, giá kê khai lại tăng từ 2 - 5 lần so với ban đầu, cá biệt có hồ sơ kê khai giá chuyển nhượng đất tăng từ 500 triệu đồng lên 10 tỷ đồng.

Hay như mới đây, Cục Thuế TP. Hà Nội cũng đã liên tục phát đi những thông báo dưới nhiều hình thức về việc khai đúng giá giao dịch để tính thuế. Tuy nhiên, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng, kê khai nộp thuế, phí chưa đúng giá thực tế còn diễn ra khá phổ biến.

Thông tin với báo chí, đại diện Tổng cục Thuế cho biết, cơ quan này đang yêu cầu các Cục thuế địa phương thống kê số lượng hồ sơ mà người nộp thuế kê khai lại giá khi chuyển nhượng bất động sản. Thống kê sơ bộ cho thấy, một số tỉnh thành đã tăng thu vài trăm tỷ đồng tiền thuế vào ngân sách khi người bán khai lại giá chuyển nhượng bất động sản.

Để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, bảo đảm nguồn thu ngân sách Nhà nước, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc vừa ký công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp các cục thuế để xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế.

Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Tư pháp, UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với các cục thuế địa phương để yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.

Đối với Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính yêu cầu chỉ đạo cục thuế địa phương chủ động phối hợp với cơ quan công an, sở tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Theo bà Lý Thị Hoài Hương, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp (DN) nhỏ và vừa (Tổng cục Thuế), hộ kinh doanh, cá nhân, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó, người mua và người bán có thể thỏa thuận và lập song song 2 loại hợp đồng: Một là, hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động. Hai là, hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà án.

Cùng với đó, có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố. Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế (NNT) sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Một số trường hợp hai bên mua và bán BĐS không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó, người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS.

“Công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến rất nhiều Luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành. Ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao. Về phía cơ quan quản lý thuế cũng đang gặp nhiều khó khăn bởi theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn”, bà Lý Thị Hoài Hương nêu thực tế; đồng thời cho biết, Tổng cục Thuế cũng nhận được báo cáo của một số địa phương về việc đã chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra nhưng cơ quan điều tra chuyển lại cơ quan Thuế để xử lý hành chính vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế.

Thêm vào đó, quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS đối với cơ quan thuế là 5 ngày làm việc. Trong khi hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực rất lớn về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

“Các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS nên sẽ tạo khoảng trống pháp lý để các tổ chức cá nhân, kê khai nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thực tế”, đại diện Tổng cục Thuế cho biết thêm.

Theo đại diện Bộ Tài chính, trong năm 2021, bộ này đã nhiều lần có văn bản gửi các địa phương, bộ ngành, cơ quan liên quan đến quản lý thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế.

"Vá" lỗ hổng pháp lý

Trước thực trạng đã nêu, theo các chuyên gia, muốn ngăn chặn thực trạng chuyển nhượng bất động sản hai giá, phải bịt “kẽ hở” pháp lý.

Thông tin với báo chí, PGS-TS Phan Thị Hằng Nga - giảng viên Trường đại học Tài chính - Marketing cho rằng, giá đất UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn giá thị trường. Chính vì tồn tại song song hai loại giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường nên người mua bán bất động sản đã chọn sử dụng giá nào để phải nộp thuế thấp hơn, vì vậy cần đưa về thống nhất một mức giá.

Theo bà Hằng, để thống nhất áp một loại giá, cơ quan chức năng cần phối hợp xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản hoàn thiện; điều chỉnh những điểm chưa hợp lý và chưa rõ ràng trong Luật Đất đai năm 2013 và nghiên cứu chỉ áp dụng cơ chế 1 giá, giá thị trường đối với tất cả hoạt động liên quan đến bất động sản.

“Khi đã quản lý được cơ sở dữ liệu về bất động sản thì việc ứng dụng công nghệ và các mô hình để xác định giá bất động sản sát giá thị trường là hoàn toàn khả thi. Các tỉnh sẽ điều tra khảo sát giá đất trên thị trường từng khu vực để đưa vào phần mềm, ứng dụng mô hình để xác định hệ số K, từ đó đề xuất UBND tỉnh ban hành bảng giá bất động sản hàng năm. Giá này là giá thị trường, được sử dụng cho tất cả các hoạt động liên quan đến bất động sản”, bà Hằng chia sẻ.

Cùng quan điểm việc xây dựng dữ liệu bất động sản, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI cho rằng, theo quy định thì giá chuyển nhượng bất động sản là căn cứ tính thuế. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Không có văn bản nào quy định hợp đồng chuyển nhượng không được ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế, thậm chí hợp đồng còn có thể không cần ghi giá chuyển nhượng.

Vì vậy, theo Luật sư Trương Thanh Đức, muốn người dân phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng công chứng, thì trước hết Nhà nước phải sửa đổi pháp luật theo hướng rõ ràng, cụ thể, dễ hiểu và thấu tình, đạt lý.

“Việc yêu cầu ghi đúng giá thực tế cao, đòi hỏi theo giá thị trường thì cũng nên xem xét lại việc giảm thuế suất tính 2% trên giá chuyển nhượng xuống 1%, bởi cách đánh thuế này là tính “vo”, khoán chứ không đúng bản chất thuế thu nhập, nên trong trường hợp người bán lỗ cũng phải nộp thuế”, Luật sư Trương Đức chia sẻ.

Chia sẻ trước đó, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao tại Công ty tư vấn GIBC cho hay, ở nước ngoài, bất kể giao dịch tài sản nào cũng bắt buộc phải được niêm yết, thông qua một đơn vị thứ ba, nên cơ quan quản lý thuế sẽ dễ dàng nắm được thông tin chính xác. Còn tại Việt Nam, cơ quan thuế có thể xác định được giá trị giao dịch giữa các doanh nghiệp hoặc giữa doanh nghiệp với cá nhân. Tuy nhiên, giao dịch giữa người dân với nhau thì khó vì sử dụng tiền mặt còn nhiều, dễ dẫn đến tình trạng bắt tay nhau kê khai với giá thấp để đóng thuế ít.

Theo đó, để có thể hạn chế dần tình trạng trốn thuế thông qua các giao dịch BĐS giữa cá nhân với nhau, cơ quan quản lý nhà nước phải đưa ra nhiều giải pháp đồng bộ. Đó là quy định các giao dịch BĐS đều phải thông qua sàn giao dịch hay qua một đơn vị thứ 3.

Đồng thời, có thể đưa ra quy định các giao dịch BĐS phải thực hiện chuyển khoản qua ngân hàng và kèm chứng từ này theo hồ sơ giao dịch. Quy định này cũng được xem như một trong những giải pháp dần dần tiến tới hạn chế các hoạt động giao dịch bằng tiền mặt trong nền kinh tế. Điều này cần yêu cầu hệ thống ngân hàng và cơ quan thuế, công chứng... có sự kết nối, liên thông trong trao đổi dữ liệu chặt chẽ.

"Khó có giải pháp nào đạt hiệu quả cao trong việc chống thất thu thuế, nhất là khi Việt Nam vẫn còn nhiều giao dịch tiền mặt giữa người dân với nhau. Do đó, chỉ có thể rà soát lại quy định, áp dụng nhiều chính sách đồng bộ theo hướng siết chặt việc thanh toán bằng tiền mặt, nhất là với các tài sản như BĐS có giá trị cao mới hạn chế được việc trốn thuế của các giao dịch này", ông Nghĩa chia sẻ.