Cần phân nhóm chỉ số rủi ro theo phân khúc bất động sản

Lãi suất rục rịch “hạ nhiệt”

Từ đầu năm 2023 đến nay, sau nhiều đợt giảm, lãi suất huy động đang được niêm yết giao động từ 8- dưới 9,5%/năm. Dựa trên tiền để giảm lãi suất huy động, các tổ chức tín dụng cũng có kế hoạch tập trung nguồn vốn, giảm lãi suất cho vat. Các ngân hàng cũng nỗ lực tiết giảm chi phí nhằm kéo mặt bằng lãi suất, cơ cấu lại nợ và triển khai các gói tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp để hỗ trợ doanh nghiệp. 

Với lĩnh vực bất động sản, được coi là đầu kéo của nền kinh tế khi đóng góp 8% GDP và lan tỏa tới hơn 40 ngành nghề liên quan. Thời gian qua, thị trường bị đóng băng bởi lãi suất tăng mạnh, thị trường trái phiếu, chứng khoán gặp khó gây ảnh hưởng lớn tới việc huy động vốn.

Ngân hàng Agribank đã có động thái đầu tiên về việc giảm lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, với khách hàng có dự nợ vay bất động sản tại thời điểm 31/1/2023 gặp khó khăn bởi kinh tế vĩ mô hoặc ảnh hưởng của dịch COVID-19 sẽ đượ xem xét hỗ trợ lãi suất. Các khoản vay có thể được giảm lãi suất tối đa 3%/năm so với lãi suất cho vay đang áp dụng (lãi suất này không thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn 12 tháng phục vụ sản xuất kinh doanh thông thường của ngân hàng này).

Được biết, thời gian thực hiện kéo dài tối đa tới 31/12/2023, thời gian áp dụng lãi suất điều chỉnh từ 31/1/2023 đến hết 31/12/2024. 

Còn Vietcombank, theo đại diện của Ngân hàng này cho biết trong năm 2023 tiếp tục có định hướng tăng trưởng với lĩnh vực bất động sản và phân từng lĩnh vực cụ thể để có chính sách cụ thể. Với lĩnh vực bất động sản phân khúc khu công nghiệp, khu chế xuất dư nợ tại Vietcombank đã tăng 4 lần trong năm 2022 nên tiềm năng rất lớn và sẽ được tiếp tuc ưu tiên trong năm 2023. Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, Vietcombank sẽ có chọn lọc các nhà đầu tư bất động sản uy tín nhằm đảm bảo hiệu quả trong cấp tín dụng. Với người vay mua nhà, Vietcombank sẽ tăng tín dụng hỗ trợ với chính sách hợp lý. 

Phân nhóm chỉ số rủi ro theo phân khúc giúp là điều cần thiết

Các chính sách, quyết sách vừa qua đều nhắm tới việc tạo điều kiện cho những người mua nhà có nhu cầu thực. Nhưng để tiền đến đúng với đối tượng với lãi suất thấp hơn, các chuyên gia cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên phân nhóm chỉ số rủi ro theo phân khúc bất động sản. 

Phân tích về đề xuất này, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, thông thường, lạm phát tại Việt Nam vẫn luôn cao hơn so với thế giới nhưng trong năm nay có thể thấp hơn thế giới. Bên cạnh đó, các chi phí giao dịch toàn bộ nền kinh tế là rất cao, dẫn đến đội giá lên rất lớn, điển hình là chi phí khi mua bất động sản.

Ông Lực cũng cho biết, lãi suất tiền gửi đang rất cao kéo theo lãi vay tăng cao. Và nếu muốn kéo lãi vay thì phải có lộ trình. Trong khi đó Ngân hàng Nhà nước vẫn muốn người dân nhận lãi suất dương, tức là lãi gửi ngân hàng phải nằm trên mức kì vọng lạm phát. 

Ông Lực dẫn chứng, năm 2022, một số vụ việc vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp đã ảnh hưởng trực tiếp tới hệ thống ngân hàng. Tháng 10/2022 người dân đã đua nhau rút tiền khiến thanh khoản hệ thống ngân hàng khó khăn. Điều này buộc ngân hàng phải tăng lãi suất để hút tiền tệ. Không may, cùng lúc đó FED lại tiếp tục tăng lãi suất.

Ông lực cho rằng, việc phân nhóm rủi ro từ Ngân hàng Nhà nước đối với các khoản vay, việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải chịu sự rủi ro 200% gấp đôi so với lĩnh vực khác. Ông lực đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần phân nhóm chỉ số rủi ro theo phân khúc bất động sản. Từ đó, có thể hi vọng lãi suất vay ở các phân khúc phục vụ nhu cầu thực sẽ giảm nhẹ. Và động thái giảm lãi suất huy động từ các ngân hàng ông dự báo năm nay lãi suất có thể giảm, khách vay sẽ có điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn.
Về việc phân nhóm chỉ số rủi ro theo phân khúc bất động sản được đánh giá sẽ giúp Ngân hàng Nhà nước thận trọng và kiểm soát chặt chẽ hơn với cho vay phục vụ đời sống nhưng lại sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản. Từ đó giúp giảm thiểu các rủi ro khi thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng xấu. 
Thông tư số 36 (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 16) của Ngân hàng Nhà nước quy định, cho vay lĩnh vực bất động sản sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 50% đối với trường hợp được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay; đối với trường hợp khoản cho vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản hệ số rủi ro là 200%.

Tuy nhiên, tại Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36 đã có quy định các giới hạn cũng như tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Các khoản cho vay loại hình bất động sản khác nhau phải có mức độ rủi ro khác nhau.  

Đơn cử, các khoản vay cho vay với kinh doanh bất động sản, tùy loại hình khả năng tiếp cận vốn vay sẽ có mức độ vay khó – dễ khác nhau. Đơn cử, hệ số rủi ro cho các khoản cho vay mua nhà với trị giá trên 4 tỷ đồng là 150%. Nhưng với vay nhà ở xã hội khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng thì hệ số rủi ro là dưới 50%. 

Đề xuất phân nhóm kĩ hơn chỉ số rủi ro, nhiều chuyên gia cho rằng, dự thảo cần “soi” vào những dự án bất động sản cao cấp. Bởi đây là phân khúc có giá trị lớn nhưng ít người giao dịch và rủi ro cao. Do đó đây là sự kiểm soát cần thiết. Ngoài ra, việc nâng hệ số rủi ro với bất động sản sẽ là sức ép cần thiết với ngân hàng thời điểm này. Lý do bởi thời hạn đáp ứng tỷ lệ an toàn vốn theo tiêu chuẩn quốc tế Basel II từ 01/01/2020 theo Thông tư số 41 của NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã cận kề.