Cá nhân cho thuê nhà phải nộp những thuế gì?

Hỏi:

Gia đình tôi hiện đang có một căn hộ chung cư cao cấp cho thuê và một mặt bằng kinh doanh có diện tích 200m2 trên phố. Đây là tài sản mà gia đình tôi tích cóp từ nhiều năm, vừa đưa vào khai thác khoảng 3 tháng nay. Vậy nên, tôi đang không biết phải đóng nộp những loại thuế nào để đúng với quy định của pháp luật. Xin luật sư tư vấn giúp tôi. Xin cảm ơn.

(Chị Nguyễn Thị Bảy, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề chị quan tâm luật sư Diệp Năng Bình - Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh xin giải đáp như sau:

1. Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế gì?

Tùy thuộc vào mức doanh thu, cá nhân cho thuê nhà có phải nộp các loại thuế sau đây:

Lệ phí môn bài:

Căn cứ vào Nghị định 139/2016/NĐ-CP, khi cá nhân kinh doanh cho thuê nhà, họ cần xem xét việc nộp lệ phí môn bài.

- Nếu doanh thu hàng năm dưới 100 triệu đồng, sẽ được miễn lệ phí môn bài.

- Nếu doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng, sẽ phải nộp lệ phí môn bài, với mức thuế được quy định trong Nghị định 139/2016/NĐ-CP.

Thuế giá trị gia tăng (GTGT):

Theo Luật Thuế GTGT 2008, hoạt động cho thuê nhà phải chịu thuế GTGT.

Tuy nhiên, hộ kinh doanh hoặc cá nhân có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh dưới 100 triệu đồng trong năm dương lịch sẽ không phải nộp thuế GTGT.

Trường hợp có doanh thu trên 100 triệu đồng sẽ phải kê khai và nộp thuế GTGT, với mức thuế là 5% của doanh thu tính thuế GTGT, theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):

Theo Luật Thuế TNCN 2007, cá nhân cho thuê nhà là đối tượng phải nộp thuế TNCN.

Tuy nhiên, nếu doanh thu hàng năm từ hoạt động sản xuất, kinh doanh dưới 100 triệu đồng trong năm lịch, cá nhân này sẽ không phải nộp thuế TNCN.
Đối với cá nhân có doanh thu trên 100 triệu đồng trong năm, họ cần nộp thuế TNCN, với mức thuế là 5% của doanh thu tính thuế TNCN, theo quy định trong Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Tóm lại, việc nộp thuế cho cá nhân cho thuê nhà phụ thuộc vào mức doanh thu của họ, với các loại thuế bao gồm lệ phí môn bài, thuế GTGT, và thuế TNCN, và mức thuế cụ thể được xác định dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.

2. Cách tính thuế cho thuê nhà mới nhất

Căn cứ vào các quy định nêu trên, cá nhân cho thuê nhà mà có tổng doanh thu trong năm > 100 triệu đồng thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Theo đó, doanh thu tính thuế là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê nhà.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

- Trường hợp cá nhân đồng sở hữu nhà cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Ví dụ: A và B là đồng sở hữu căn nhà, năm 2020 hai người cùng thống nhất cho thuê với giá cho thuê là 180 triệu đồng/năm và A là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, cá nhân A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.

* Doanh thu tính thuế

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định như sau:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

* Xác định số thuế phải nộp

Khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định công thức tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản như sau:

Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x 5%

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân x 5%

* Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê nhà.

Như vậy, cho thuê nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng nếu có tổng doanh thu trong năm dương lịch lớn hơn 100 triệu đồng. Theo quy định người nộp thuế là người cho thuê nhưng trên thực tế khi thuê văn phòng thì nhiều trường hợp người nộp thuế là người thuê, do vậy các bên cần ghi rõ người có nghĩa vụ nộp thuế trong hợp đồng thuê nhà.