Biến động giá nhà đất Đông Anh và Gia Lâm trước ngày lên quận

Thông tin rao bán tăng, giao dịch ít

Theo Tiền phong, mới đây, TP. Hà Nội đã thông qua chủ trương đưa huyện Gia Lâm và huyện Đông Anh lên quận, thông tin này tác động không nhỏ tới thị trường địa ốc ở cả hai địa phương. 

Đánh giá nghiên cứu thị trường nhà đất tại hai huyện Đông Anh và Gia Lâm khi sắp lên quận của Batdongsan.com.vn, chỉ ra dải giá đất ở đây khá rộng, lượng thông tin mua bán bất động sản 2 khu vực này ngày càng nhiều trong thời gian gần đây. 

Tài khoản N.H.D đang rao bán đất nền tại xã Đa Tốn (Gia Lâm) cho biết, lô đất anh đang bán có giá rất rẻ. Lô đất này rộng 68m2 với 4m mặt tiền, hậu 4m, đường 3m, hướng Đông Bắc có giá 33 triệu đồng/m2. 

Một lô đất khác có diện tích 69m2, mặt tiền 4,1m, hậu 3,9m, đường 3m, hướng Tây Bắc, được tài khoản T. rao bán giá 33,3 triệu đồng/m2. Anh cho biết, mức giá này đã giảm khá nhiều, còn các khu xung quanh hầu hết đều 37 - 38 triệu đồng/m2.

Lượng thông tin mua bán tại cả hai thị trường Đông Anh và Gia Lâm đều tăng, nhưng thực tế lại ít giao dịch thành.

Tại xã Đa Tốn, một lô đất rộng hơn có diện tích 110m2, mặt tiền 5,4m, hậu 6,28m, đường 4m, được rao bán với giá 46 triệu đồng/m2, xung quanh là các dự án lớn như Ecopark, Ocean Park.

Một mảnh đất thổ cư khác cũng trên địa bàn có diện tích 63m2, mặt tiền 4,1m, hậu 4,1m, đường 2m, hướng Đông Nam, cách trục đường chính 15m, có giá 1,85 tỷ đồng (khoảng 24 triệu/m2).

Tại thị trấn Đông Anh (huyện Đông Anh), một lô đất nằm gần UBND thị trấn có diện tích 114,6m2, mặt tiền 4m, hậu 4,15m, đường 4m, hướng Tây Nam sát Quốc lộ 3 đang có giá bán 54 triệu đồng/m2.

Tại xã Cổ Loa, một lô đất diện tích 40m2, mặt tiền 6,35m, đường 2m, hướng Nam lại được rao với giá khá rẻ là 21 triệu đồng/m2.

Một căn liền kề diện tích 70m2 thuộc dự án liền kề Happy Land Đông Anh, mặt tiền 5m, đường vào 15,5m, hướng Đông Nam, 6 phòng ngủ có giá bán 5,25 tỷ đồng (khoảng 75 triệu đồng/m2). Chủ đầu tư hoàn thiện mặt tiền và giao nhà đã xây thô. 

Qua trao đổi, một môi giới bất động sản chuyên thổ cư tại Đông Anh chia sẻ dù lượng rao bán và tìm kiếm sản phẩm nhà đất tăng trong thời gian qua, nhưng lượng giao dịch lại hạn chế vì tình trạng “đóng băng” chung của thị trường. 

Dự báo của Savills Việt Nam về nguồn cung trong quý IV/2023, cho biết nguồn cung mới phân khúc biệt thự, nhà liền kề chủ yếu tới từ những dự án mới. Đến năm 2025, Đông Anh bứt phá để dẫn đầu thị trường với 23% thị phần nguồn cung tương lai, tiếp sau là quận Hà Đông.

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc Đông Anh sẽ dẫn đầu thị trường “không có tính thực tiễn”. Ông Đính đánh giá: “Vì nếu giá đất khu vực này vẫn duy trì cao thì tính hấp thụ không thể dẫn đầu”. 

Việc dẫn đầu sẽ được chuyển tới những khu vực giá thấp, được đầu tư mạnh và giá hợp lý. Chẳng hạn một số vùng như Thanh Trì, Mê Linh. 

Giá đất đã không còn hợp lý

Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia, dự án đất tại Đông Anh và Gia Lâm về bản chất giá bán đã bị đẩy lên rất cao. Ở giai đoạn vừa qua ghi nhận sự sụt giảm vì các giao dịch gần như không có. Mức độ sụt giảm tùy vào mỗi khu vực, nhất là những dự án không có giao dịch. 

Trước đây, giá bất động sản đã bị đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2 đất, là bất hợp lý. Vì cả khu vực như Đông Anh vẫn chưa được đầu tư gì. Toàn bộ các dự án đều là ruộng lúa, hay quây tôn để đấy chưa chưa có đầu tư. Xét về mặt giá trị sử dụng, gần như là không có, không có giá trị đầu tư vào đây nhưng lại tăng giá một cách đột biến và bất thường, rất cao, nên không hợp lý. 

Gia Lâm cũng gần tương tự vậy, tuy nhiên giá ở đây nhỉnh hơn một chút vì một số dự án lớn đã hình thành trước đó như Vinhomes, Thạch Bàn,... Về hạ tầng giao thông và hạ tầng đô thị trên địa bàn cũng “lốm đốm” hoàn thiện. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, về bản chất đất có giá trị, nhưng sức tăng lại không phù hợp. Vì vậy, hiện tại Gia Lâm dù có thông tin lên quận, nhưng liệu những người bán ở khu vực này có tiếp tục lợi dụng để đẩy giá. Vấn đề ở đây là kế hoạch này sẽ không thể thực hiện, vì giá đất bây giờ đã quá cao và không có giao dịch. Vì vậy nếu giá tiếp tục bị đẩy lên thì các nhà đầu tư chỉ có ôm hàng. 

Do đó, bản chất của cả 2 thị trường nay khi có thông tin quy hoạch lên quận chỉ làm tăng thêm niềm tin, tăng sự chú ý của các nhà đầu tư và khách mua. Sau khi đã qua giai đoạn tìm hiểu, thấy giá vẫn ngất ngưởng thì sẽ không có giao dịch. 

“Thông tin 2 huyện này lên quận là tốt. Nhưng chỉ tác động vào tâm lý là chính, kéo theo dự chú ý của những nhà đầu tư và sự quan tâm của các nhà đầu tư vào thị trường này nhiều hơn. Sang giai đoạn 2024 - 2025 sẽ có nhiều hoạt động đầu tư của Nhà nước, của các doanh nghiệp lớn, nhất là khu vực Gia Lâm. Cả 2 địa phương này chắc chắn sẽ tạo được giá trị tốt hơn, nguồn cung bất động sản tốt hơn” - Vị chuyên gia nhìn nhận.