"Bắt mạch" thị trường bất động sản vùng ven TP. HCM năm Nhâm Dần

Chia sẻ về tiềm năng đầu tư bất động sản tại các đô thị vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh năm 2022, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á cho biết, trong thời gian 6-12 tháng tới, dòng vốn đầu tư 2-3 tỷ đồng được cho rằng sẽ đổ về thị trường nhà đất vùng ven.

Đây được cho là hệ quả của việc nhiều dự án nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh vướng pháp lý trong thời gian dài, dẫn đến tình trạng nguồn cung ở đô thị hạt nhân bị hạn chế, đẩy giá bất động sản liền thổ tại đây lên cao chót vót, qua đó, tạo cơ hội cho thị trường nhà đất vùng ven, đô thị vệ tinh vươn lên chiếm thị phần.

Theo ông Hạnh nhận định, đối với nhà liền thổ tại một số khu vực của TP. Hồ Chí Minh như tại quận 2, quận 9 (TP. Thủ Đức thuộc khu Đông Sài Gòn) và quận 7, Nhà Bè (khu Nam TP. HCM), rổ hàng cũ dao động trong khoảng giá từ 5,6 - 10 tỷ đồng/một căn trên thị trường thứ cấp. Trong khi đó, rổ hàng mới đang định vị ở phân khúc triệu USD, các sản phẩm được chào bán phổ biến ở vùng giá 18 - 20 tỷ đồng trên thị trường sơ cấp.

Chính điều này đã dẫn đến chênh lệch giá rất lớn giữa khu vực nội thành TP. Hồ Chí Minh so với vùng giáp ranh ở ngoại thành (các huyện Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè) và vùng ven như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu... "Nước chảy về chỗ trũng, các dòng vốn 2-3 tỷ đồng không đủ mua nhà đất tại TP HCM sẽ dịch chuyển ra bán kính xa hơn để chọn kênh trú ẩn an toàn", ông Hạnh phân tích.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cũng chia bất động sản vệ tinh thành 3 nhóm có sự khác nhau về vị trí địa lý cụ thể: đô thị vệ tinh phía Đông, phía Tây Nam TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh có lợi thế du lịch nghỉ dưỡng. Theo đó, các khu vực vệ tinh càng gần đô thị hạt nhân (TP. Hồ Chí Minh) sẽ có giá bán cao hơn những đô thị vệ tinh có bán kính xa hơn, các vệ tinh là thủ phủ du lịch cũng sẽ có giá bất động sản đắt đỏ hơn phần còn lại của thị trường.

Nhóm đô thị vệ tinh phía Đông TP. Hồ Chí Minh

Nhóm này gồm các tỉnh thành tiếp giáp phía Đông của thành phố, bao gồm: Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây đều là thủ phủ đất nền, nhà phố có nguồn cung dồi dào và mặt bằng giá cạnh tranh hơn hơn hẳn Sài Gòn. Tuy nhiên, cả ba vệ tinh này đều đã từng xảy ra nóng sốt trong vài năm trở lại đây, vì vậy dòng vốn tối thiểu để chạm ngõ thị trường vệ tinh này tối thiểu là 3 tỷ đồng mới có thể sở hữu được những bất động sản tiềm năng.

Được biết, trong 3 tháng trước Tết, lượng giao dịch nhà đất tại Long Thành, Long Khánh, Trảng Bom ghi nhận xu hướng tăng trở lại. Bên mua tài sản là nhóm các doanh nghiệp Logistic gom quỹ đất để xây dựng kho bãi, xuất nhập khẩu bên cạnh với các khu đô thị. Liền kề với Đồng Lai là Bà Rịa - Vũng Tàu cũng là một thị trường được các nhà đầu tư chú ý với nhiều lợi thế về hạ tầng giao thông, cảng biển, du lịch. Trong tương lai các vệ tinh này được cho rằng vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng nhờ kết nối hạ tầng đang tốt dần qua từng năm.

Nhóm đô thị vệ tinh phía Tây Nam Sài Gòn

Khu vực miền Tây gồm các tỉnh thành vệ tinh là Tiền Giang, Long An, Cần Thơ. Từ TP. Hồ Chí Minh di chuyển về các tỉnh này trung bình khoảng 1-2 giờ đồng hồ, đáng chú ý đây cũng là những tỉnh nằm trong trọng tâm đầu tư công mạnh mẽ trong giai đoạn năm 2022 - 2030 nên có nhiều động lực tăng trưởng dài hạn.

Cũng theo ông Hạnh đánh giá, hiện nay, dòng vốn 2 tỷ đồng trở nên có thể tiếp cận được bất động sản liền thổ ở Long An, Tiền Giang. Tuy nhiên, với Cần Thơ, các nhà đầu tư cần phải có dòng vốn lớn hơn do đô thị vệ tinh này đã phát triển tương đối hoàn chỉnh.

Nhóm đô thị vệ tinh có chức năng nghỉ dưỡng

Trong năm 2022, các thành phố vệ tinh có chức năng du lịch nghỉ dưỡng sẽ đứng trước cơ hội bứt phá khi các dự án hạ tầng (cao tốc) đang được Chính phủ đẩy mạnh giải ngân. Trong đó, Bình Thuận là thị trường được hưởng lợi khi tuyến cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết đang trong giai đoạn triển khai rầm rộ. Thế nhưng, 2 khu vệ tinh này đều đã tăng trưởng giá bất động sản đột biến nên đòi hỏi dòng vốn trên dưới 3 tỷ đồng cho một sản phẩm.

Nha Trang cũng nằm trên cung đường di chuyển với Lâm Đồng và Bình Thuận nhưng do thành phố du lịch này phát triển sớm hơn nên có rất ít sự lựa chọn tài sản liền thổ cho dòng vốn đầu tư từ 2-3 tỷ đồng.

Theo CEO Công ty bất động sản Ngọc Châu Á, có 3 lý do để các nhà đầu tư lựa chọn dịch chuyển dòng tiền về vùng ven vung cùng cũng như các đô thị vệ tinh cụ thể là: pháp lý nhanh chóng (nhanh cấp sổ đỏ), suất đầu tư thấp hơn và biên lợi nhuận cao hơn. Khẩu vị đầu tư phổ biến đó là chấp nhận quãng đường di chuyển xa và chỉ chọn những vùng có giá nhà đất chưa tăng đột biến.

Ông Hạnh cũng đưa ra một số khuyến nghị về những rủi ro tiềm ẩn của kênh đầu tư bất động sản vùng ven hoặc đô thị của TP. Hồ Chí Minh. Theo đó, năm 2022 có thể là năm siết chặt về pháp lý bất động sản, tại các tài sản liền thổ tọa lạc ở vùng ven cần chú ý lựa chọn sản phẩm, tìm hiểu về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cũng như các thông tin định hướng  phát triển của địa phương.

Ngoài ra, ông Hạnh khuyên giới đầu tư bất động sản vùng ven nên thận trọng khi mua sản phẩm phân lô bán nền vì các quy định pháp luật hiện nay đều hướng đến việc xóa sổ việc phân lô bán nền.

Thêm vào đó, bất động sản vệ tinh hiện chỉ phù hợp đầu tư tối thiểu 2-3 năm trở lên mới có lãi. Đồng thời, từ năm 2022 trở đi thị trường gần như không còn cơ hội lướt sóng. Đây là lý do các nhà đầu tư bất động sản vùng ven luôn được khuyến nghị trước khi chọn mặt gửi vàng tránh bị chôn vốn dài hạn. Việc cân đối dòng vốn trung và dài hạn cũng đóng vai trò quan trọng giúp hạn chế rủi ro về dòng tiền.