Bất động sản Vành đai 4: Giá giảm gần một nửa vẫn không bán được

Theo VnExpress, anh Tuấn - Môi giới tại khu vực Hoài Đức chia sẻ, đầu năm 2022, anh kết nối thành công một lô đất diện tích 55m2, nằm gần mặt đường Quốc lộ 32, thị trấn Trạm Trôi với giá 4,5 tỷ đồng, tương đương với 80 triệu đồng/m2. Năm 2023, một lô đất cận kề có diện tích 65m2 rao bán 3 tỷ đồng, tính theo đơn giá mỗi m2 là 45 triệu đồng, giảm giá khoảng 43% so với năm 2022. Anh cho biết, thanh khoản vào thời điểm này khá khó, không có người quan tâm dù rất nhiều thông tin về tuyến Vành đai 4 sắp được khởi công vào ngày 25/6 tới đây. 

Vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội có chiều dài 112km, đi qua Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh. Đoạn qua Hà Nội dài 58,2 km, đoạn qua Hưng Yên hơn 19km, qua Bắc Ninh dài hơn 25km và tuyến nối dài 9,7km. Dự án Vành đai 3 khởi động từ năm ngoái, khởi công trong tháng 6/2023, dự kiến hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027. 

Nhà đầu tư này cho rằng, ở một số xã như Đức Thượng, An Thượng, An Khánh, Song Phương, những khu vực từng có các cơn sốt đất theo thông tin quy hoạch Vành đai 4, nhiều nhà đầu tư đất nền giảm giá từ cuối năm ngoái khi thanh khoản đang lao dốc. Các lô đất mắt đường trung tâm xã Đức Thượng, gần Quốc lộ 32 được rao bán 50 - 60 triệu đồng/m2, giảm 30% so với hơn một năm trước.

Anh Nam - Môi giới BĐS khu vực, cũng nhớ lại thời điểm gần 2 năm trước, khi mới có thông tin quy hoạch dự án Vành đai 4 cùng nhiều việc nhiều địa phương sắp lên quận thì mỗi tuần anh dẫn hàng chục lượt khách đi xem nhà đất. Những người mua sản phẩm này hầu hết là dân đầu cơ, “ăn theo” thông tin quy hoạch đường vành đai. 

Thị trường bất động sản vùng ven khi đó bước vào đợt sóng mới khiến giá bán bị đẩy lên cao, chủ yếu là phân khúc đất nền, đất dịch vụ. Có nơi tăng tới 100% trong vòng chưa đầy một năm. Nhưng tới hiện tại, đây lại là loại hình giảm giá sâu nhất, mất gần 40% so với thời điểm đầu năm 2022. 

“Thanh khoản phân khúc này gần như bằng không, những lô đất trong dân cư không có giao dịch vì hiện việc tách thửa không thuận lợi” - Theo anh Nam.

Khảo sát mới nhất cho thấy, đất nền gần khu vực dự án Vành đai 4 tại các huyện vùng ven Hà Nội như Đan Phượng, Hoài Đức, Mê Linh, Thường Tín, Sóc Sơn… cũng ghi nhận tình trạng ảm đạm, giá giảm từ 20 - 40%, trái hẳn với bức tranh tăng nóng gần 2 năm trước. 

Tại Đan Phượng, đất nền mặt đường Tây Thăng Long thuộc xã Tân Hội trước đó có giá 70 - 90 triệu đồng/m2 từ hơn một năm trước, nay mỗi m2 giảm khoảng 20 triệu đồng. Nhiều lô giáp đường 422 Tân Lập có giá rao bán giảm trung bình 30% so với cuối năm 2021, hiện còn từ 40 - 50 triệu đồng/m2.

Tại Mê Linh, không ít lô đất ven Quốc Lộ 23 tại xã Đại Thịnh hiện có giá bán 35 - 45 triệu đồng/m2. Trong khi đó cuối năm 2021, giá trung bình khu vực này là 50 triệu đồng/m2, những lô gần trung tâm hành chính có thời điểm lên tới 70 triệu đồng/m2. Hiện nay giá bán đã giảm khoảng 30 - 35%. 

Đất đấu giá tại huyện Mê Linh từng sốt nóng ở thời điểm hơn 1 năm trước. Nhiều lô đất trong khu vực quy hoạch tuyến Vành đai 4 như tại xã Thanh Lâm, xã Tiền Phong ghi nhận giá trúng cao gấp 2 - 3 lần mức khởi điểm. 

Nhà đầu tư đã có nhiều năm kinh nghiệm tại Hà Nội - Ông Lê Chung thừa nhận, trong giai đoạn 2020 - 2021 giá bán bất động sản vùng ven tăng nóng theo hiệu ứng “vết dầu loang” từ thông tin quy hoạch đường Vành đai 4. Sau khoảng 2 năm, hiện tượng giảm giá lan nhanh và rộng ở khu vực này, chủ yếu là phân khúc đất nền, đất đấu giá khi lên tới 30 - 40%. 

Ông Phạm Đức Toản - Nhà sáng lập EZ Property cho biết, BĐS ven dự án Vành đai 4 đều chung cảnh ảm đạm, thanh khoản kém dù giá bán được giảm mạnh. Giai đoạn thị trường sốt nóng theo thông tin quy hoạch hạ tầng, nhất là đường vành đai nay đã qua đi. 

Cũng theo ông Toản, đây là diễn biến chung trên toàn thị trường nhưng cũng phản ánh một đặc thù cần phải chú ý của thị trường BĐS Việt Nam, là sự sốt nóng theo thông tin quy hoạch hạ tầng. Các nhà đầu tư cần tỉnh táo vì đường Vành đai 4 mang tính chất liên vùng, chủ yếu là đường đi trên cao, qua nhiều diện tích đất nông nghiệp và gần giống với đường cao tốc. Bởi đây không phải trục giao thông đô thị nên dù có thông tin sắp khởi công hay hoàn thành thì vẫn khó có thể đẩy BĐS tăng nóng, nếu xung quanh không có các khu đô thị được tạo lập. 

Thêm nữa, ngay cả những khu vực liên tục được hưởng lợi từ thông tin quy hoạch như Mê Linh, Hoài Đức thì xung quanh đang có dự án Vành đai 3.5 chưa được lấp đầy, hàng loạt dự án BĐS “đắp chiếu”, không hình thành khu dân cư đông đúc. Vì thế việc kỳ vọng vào BĐS tăng giá hay khai thác cho thuê, kinh doanh xung quanh đường Vành đai 4 còn rất xa xôi. Ngoài ra, thời gian hoàn thành một dự án đường vành đai có thể kéo dài tới cả chục năm,. 

Đối với phân khúc BĐS có tiềm năng phát triển theo dự án Vành đai 4, theo ông Toản là BĐS công nghiệp và logistic. Thực tế tuyến đường đi qua các tỉnh có sự phát triển mạnh về công nghiệp như Hưng Yên, Bắc Ninh. 

Còn theo ông Chung, các nhà đầu tư ở giai đoạn này phải cân nhắc về nhiều yếu tố trước khi xuống tiền, tránh tình trạng săn hàng “cắt lỗ” vì có rất nhiều rủi ro về giá bán và pháp lý.