Bất động sản chu kì mới và bài toán dẫn vốn kiều hối

Cơ hội rộng mở

Các chuyên gia nhận định, với việc thông qua các luật Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và có hiệu lực trong từ năm 2025 sẽ tạo điều kiện cho Việt kiều sở hữu và kinh doanh bất động sản. Các quy định trong các luật liên quan với cách tiếp cận thống nhất, đồng bộ bảo đảm người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn mang quốc tịch Việt Nam có quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động sản như công dân trong nước. 

Với Luật Kinh doanh bất động sản mới, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước như được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua… Với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam thì chỉ được kinh doanh bất động sản theo các hình thức mà luật hiện hành quy định.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai chứ không chỉ có quyền đối với đất ở. Luật đã mở rộng quyền với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. 

Theo con số ước tính của Bộ Ngoại giao thì người Việt ra nước ngoài làm việc khoảng 130.000 - 150.000 người mỗi năm. Tính từ năm 1993 (năm đầu tiên thống kê kiều hối) đến năm 2022, lượng kiều hối gửi về nước đạt trên 190 tỷ USD. Năm 2023, hơn 19 tỷ USD kiều hối đã chảy vào Việt Nam. Ngân hàng Thế giới (WB) dự báo lượng kiều hối chảy về Việt Nam năm 2024 có thể đạt 14,4 tỷ USD.

Hiện có khoảng 5,5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài với hơn 1 triệu người mang quốc tịch nước ngoài là thế hệ F2, F3. Khi chính sách mở rộng cửa, nguồn kiều hối có thể đổ về nhiều hơn, thêm dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Thúc đẩy dòng kiều hối

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, với việc mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho Việt kiều tại Luật Đất đai 2024 kỳ vọng sẽ thu hút thêm được một lượng kiều hối cộng hưởng cùng với những tín hiệu tích cực sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

VARS nhận định, mặc dù đến năm 2025 các luật mới chính thức có hiệu lực nhưng đây sẽ góp phần tiếp thêm niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường, qua đó tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung nguồn cung mới cho thị trường. Điều quan trọng, theo VARS kiến nghị Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư để đảm bảo Luật Đất đai 2024 được thi hành tốt nhất khi có hiệu lực.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định thị trường có thêm sự tham gia của Việt kiều sẽ giúp thị trường bất động sản có động lực tăng trưởng. Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, trước đây, nhiều Việt kiều mua bất động sản Việt Nam phải ủy quyền cho người thân làm chủ sở hữu do lo ngại thủ tục phức tạp. Nhưng với quy định mới, Việt kiều sẽ dễ dàng hơn trong việc sở hữu và kinh doanh bất động sản trong nước.

Một chuyên viên môi giới bất động sản cho người nước ngoài cho biết, tỷ lệ Việt kiều mua nhà ở Việt Nam ngày càng tăng. So với các thị trường phát triển như Australia hay Mỹ thì lợi nhuận cho thuê ở Việt Nam cũng khá hấp dẫn.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Eximrs thì trong quá trình bán hàng, có nhiều khách hàng là Việt kiều, người nước ngoài đặt vấn đề mua sản phẩm. Tuy nhiên, bà Tú cho biết, khi làm việc với chủ đầu tư và đơn vị phân phối thì họ vẫn còn băn khoăn chưa rõ về yếu tố pháp lý, có được bán sản phẩm cho những đối tượng khách hàng hay không. Thành thử ra, nói như nhiều môi giới chia sẻ, nhiều khi có nhu cầu nhưng không dám nhận và thực hiện.

Từng tư vấn cho Việt kiều về Việt Nam mua bất động sản, một vị môi giới cho biết, ông cùng khách hàng thực hiện xem xét ở nhiều dự án, quá trình diễn ra cũng khá vất vả mới tìm được căn nhà ưng ý. Tuy nhiên, với luật hiện hành, tính pháp lý thì người khách này chỉ được giấy hợp đồng sang nhượng mà không được đứng tên trên sổ hồng.

Theo vị môi giới này vì Luật Nhà ở hiện hành quy định có 3 đối tượng được sở hữu nhà, gồm người Việt Nam, người Việt Nam ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam và người nước ngoài đang làm việc ở Việt Nam (sở hữu 50 năm) nhưng Việt kiều không còn quốc tịch Việt Nam thì có xác nhận gốc ở Việt Nam để được mua bất động sản. Nhưng Việt kiều không được đứng tên mua nền đất mà chỉ được mua căn hộ hoặc nhà liền thổ tại các dự án bất động sản. Đối với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng không cho phép người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mua nhà. Vị này cho rằng, quy định đã vô hình chung bỏ lỡ một nguồn vốn lớn từ Việt kiều muốn đổ về Việt Nam.

Với việc thông qua Luật Kinh doanh bất động sản với nhiều nội dung mới trong đó có việc bỏ phân biệt công dân trong nước với Việt kiều trong mua bán bất động sản được kỳ vọng là sẽ tác động mạnh đến thị trường trong thời gian tới. 
Đánh giá nhu cầu mua nhà ở của người nước ngoài nói chung và Việt kiều nói riêng với thị trường nhà ở trong nước, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Kinh doanh CBRE Việt Nam thông tin, đơn vị của ông đã thực hiện nhiều giao dịch với người nước ngoài, Việt kiều. Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà của nhóm đối tượng này là rất cao. Số liệu tử CBRE cho thấy, trong gần 10 năm qua gần 5.000 giao dịch đã được đơn vị thực hiện thì có tới 45% thuộc về khách hàng nước ngoài.

Ông Tuấn Kiệt nhận định, thị trường bất động sản hiện nay thì nguồn cung với phân khúc nhà ở giá cao đang chiếm tỷ trọng lớn. Với việc rộng cửa cho Việt kiều, người nước ngoài sở hữu sẽ kích cầu mạnh mẽ ở phân khúc này, chưa kể đây còn là giải pháp thu hút lao động giỏi gắn bó làm việc lâu dài với Việt Nam.