Điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Nới quy định để thu hút kiều hối

Phân khúc bất động sản “hút” kiều hối

Vào năm 2016, Chánh án TAND tối cao đã công bố Án lệ 02 về vụ án tranh chấp đòi tài sản. Án lệ xuất phát từ vụ kiện dân sự trong đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhờ người thân ở trong nước đứng tên; mặc dù vậy thì người được nhờ đứng tên lại đem bán và gây tranh chấp. 

Và những vụ việc tương tự cũng rất phổ biến trong suốt những năm qua đã dẫn đến Tòa án phải công bố thành Án lệ để có thể thống nhất xét xử. Lý do khiến cho Việt kiều có nhu cầu mua nhà, mua đất (nhận chuyển nhượng sử dụng đất) phải nhờ người khác đứng tên là bởi quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ đều có phần hạn chế việc sử dụng đất, sở hữu nhà, mua bán bất động sản của nhóm chủ thể này.

Như thế, việc lách luật, nhờ người thân và bạn bè đứng tên hộ khi mua nhà, mua đất đương nhiên luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho kiều bào và tranh chấp thường xuyên xảy ra khi người được nhờ đứng tên nổi lòng tham. 

Để có thể khắc phục tình trạng này, góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư và thu hút kiều hối từ kiều bào ở nước ngoài cho phát triển kinh tế, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang quy định theo hướng: người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước; giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam). 

Và quy định này đã được đa số đại biểu Quốc hội ủng hộ, dự kiến sẽ được thông qua ở Luật Đất đai (sửa đổi). Để có thể đồng bộ, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Trong khi đó thì Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định theo hướng dẫn chiếu: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai. 

Quy định của 3 luật đã và sắp thông qua chính là cơ bản thống nhất, đồng bộ nhằm mục đích đảm bảo Việt kiều còn giữ quốc tịch Việt Nam có quyền sử dụng đất, quyền kinh doanh bất động sản như công dân trong nước, thể hiện được quan điểm kiều bào ở nước ngoài là một bộ phận không tách rời của dân tộc Việt Nam. Mặc dù vậy thì vẫn còn xung đột trong sử dụng thuật ngữ, có thể gây vướng mắc khi thi hành do Luật Đất đai (sửa đổi) sử dụng thuật ngữ cá nhân là công dân Việt Nam (không phân biệt cá nhân sinh sống ở nước ngoài hay định cư ở nước ngoài) và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. 

Như thế, chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ không còn quy định trong Luật Đất đai mà sẽ được tách thành 2 nhóm chủ thể đó là cá nhân là công dân Việt Nam (nếu vẫn còn quốc tịch Việt Nam) và người gốc Việt định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam). Mặc dù vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều giữ quy định về chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài là chưa đồng bộ, có thể gây vướng mắc khi triển khai thực hiện. 
Và việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sớm ít nhất là 1 kỳ hợp so với Luật Đất đai không có nhiều ý nghĩa đối với việc tháo gỡ cho các dự án bất động sản hiện nay (bởi vì phải đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực). Không chỉ thế, việc sớm thông qua còn gây ra những băn khoăn trong sử dụng thuật ngữ như đã nêu trên. 

Đất đai dành cho các doanh nghiệp FDI

Bên cạnh nhóm chủ thể kiều bào Việt Nam ở nước ngoài, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang thiết kế theo hướng linh hoạt tiếp cận đất đai cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp FDI). Luật Đất đai hiện hành chỉ cho phép doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng đất ở trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; đối với những khu vực khác thì phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. 

Vừa qua, dự thảo luật trình Quốc hội ở kỳ họp thứ 6 đề xuất phương án doanh nghiệp FDI được mở rộng phạm vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thỏa thuận mua gom đất theo cơ chế dân sự) trong phạm vi dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư. Và đề xuất này cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra thông thoáng cho doanh nghiệp FDI, giúp khắc phục tình trạng doanh nghiệp FDI đã được chấp thuận chủ trương đầu tư tuy nhiên dự án lại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất cho nên cơ quan Nhà nước thu hồi đất nên cơ quan Nhà nước không có đất sạch để giao cho doanh nghiệp. Mặc dù vậy thì sau quá trình thảo luận ở nghị trường, Điều 28 dự thảo luật hiện đã chỉnh sửa để bảo lưu quy định hiện hành: doanh nghiệp FDI chỉ được nhận chuyển nhượng sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. 

Cơ quan thẩm tra lý giải là bởi ở Điều 79 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung trường hợp thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, chính vì thế doanh nghiệp FDI có thể tiếp cận đất đai thông qua việc Nhà nước thu hồi đất và giao đất. 

Trong quy định mới của dự thảo Luật Đất đai tập trung việc tháo gỡ cho doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án. Và theo luật hiện hành, trường hợp doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thì Nhà nước phải thu hồi đất của bên chuyển nhượng để giao đất cho doanh nghiệp FDI, làm phát sinh thủ tục rườm rà về thu hồi đất, giao đất và phải xác định lại giá đất. 

Để có thể tháo gỡ, Điều 117 dự thảo Luật Đất đai quy định: trường hợp doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thì không thu hồi đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu cho doanh nghiệp FDI (dẫn chiếu đến khoản 7 Điều 124). Dự thảo bổ sung quy định ở khoản 3 Điều 119 về trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản; bổ sung quy định ở Điều 155 về không tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp này. 

Như thế, dự thảo Luật Đất đai đang đi theo hướng doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thì sẽ được Nhà nước giao đất không qua đấu giá, đấu thầu; không phải tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (được tiếp tục kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất của bên A). Mặc dù vậy thì vẫn còn đôi chút băn khoăn khi Điều 117 quy định không thu hồi đất của bên chuyển nhượng, vậy làm cách nào để giao đất cho doanh nghiệp FDI? Liệu có dẫn đến việc thửa đất có 2 chủ thể sử dụng?

Cũng từ đó, để thực sự linh hoạt cho doanh nghiệp FDI, Điều 28 dự thảo Luật Đất đai cần ghi nhận doanh nghiệp FDI được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng dự án. 

Cũng lưu ý rằng, tại Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định thủ tục đất đai sau khi chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng dẫn chiếu: Trường hợp bên nhận chuyển nhượng dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy định này là hết sức thuận lợi để cho các bên căn cứ hợp đồng chuyển nhượng dự án (đồng thời là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) để đăng ký biến động, sang tên mà không cần Nhà nước phải thu hồi đất của bên A để giao cho bên B. 

Quy định về "xuất khẩu" nhà ở

Theo đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng tiếp tục bảo lưu quy định hiện hành, cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong dự án với thời hạn không quá 50 năm và được gia hạn một lần. Và trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn thì đây là nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng, có thể hâm nóng thị trường, đồng thời cũng là nguồn nhân lực chất lượng cao cần thu hút, giữ chân để thúc đẩy phát triển kinh tế. 

Mặc dù vậy thì các luật vẫn chưa giải quyết xung đột về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở bởi trong khi Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được mua nhà ở, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không thừa nhận quyền sử dụng đất của nhóm chủ thể này. Không giống với Luật Đất đai hiện hành (không quy định cũng không phủ nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài khi sở hữu nhà ở), dự thảo luật sửa đổi quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tuy nhiên không có quyền sử dụng đất (Điều 147). 

Và hiện tượng này thường được mô tả là không có quyền sử dụng đất tuy nhiên vẫn được sử dụng đất, nhưng lại không phải người sử dụng đất hoặc là hiện tượng mua nhà ở trên trời (chỉ có quyền đối với căn nhà mà không có quyền đối với thửa đất).

Có thể thấy, đối với nhà ở, đặc biệt là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) thì trị giá quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá bán (có thể chiếm đến 80%). Hiện nay, nếu như chỉ được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở mà không có quyền sử dụng đất thì liệu có người nước ngoài nào chấp nhận trả một khoản tiền lớn để mua nhà khi không được thừa nhận, đảm bảo về quyền sử dụng đất?

Bên cạnh đó, đối với nhà ở thấp tầng mà người nước ngoài không có quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đối với thửa đất có nhà ở sẽ thuộc về ai? Thuộc về Nhà nước hay là thuộc về chủ đầu tư? 

Và rõ ràng là để giải quyết triệt để các vướng mắc, giúp kích cầu thị trường bất động sản thì cần ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài để tạo ra hành lang pháp lý cấp sổ hồng. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp cận theo hướng này sẽ thực sự tháo gỡ vướng mắc, tạo ra động lực khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển.