Bằng khoán đất là gì? Có cấp được sổ đỏ cho bằng khoán đất không?

Bằng khoán đất là gì? 

Bằng khoán đất hay còn gọi là bằng khoán, là một loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất thổ cư. Địa chính thời Pháp thuộc đã lập bằng khoán và những giấy tờ này được cấp cho chủ sở hữu đất trước ngày 30/04/1945.

Căn cứ theo pháp luật hiện hành, Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định bằng khoán đất được công nhận là bằng khoán điền thổ. Đối với các cơ quan có thẩm quyền thì bằng khoán điền thổ là một văn bản quan trọng hỗ trợ các cơ quan này có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng). Bên cạnh đó, người dân có bằng khoán đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thực tế, bằng khoán điền thổ là phiếu kê khai đo đạc về diện tích thửa đất, qua đó sẽ xác định được thông tin của chủ sở hữu, xác định loại hình đất đai, từ đó các cán bộ địa chính có thể dựa vào đây để xác định lại giấy tờ tạo lập nhà ở, áp dụng với đất thổ cư nhằm phục vụ công tác xác định giấy tờ lập nhà ở, áp dụng đối với đất thổ cư để phục vụ công tác quản lý.

Đặc điểm cơ bản của bằng khoán đất

Theo quy định pháp luật hiện nay, các loại giấy tờ khác về chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng, sổ đỏ)... thì kể từ năm 1930 đến trước năm 1960 bằng khoán đất là loại giấy tờ được cấp phép và sử dụng. Cấu trúc bằng khoán điền thổ được thay đổi theo từng năm, cụ thể: 

- Năm 1930, các bằng khoán điền thổ gồm 16 cột thông tin, tiêu đề các cột được ghi bằng tiếng Pháp, các thông tin điền cụ thể được viết tay bằng chữ Quốc ngữ. Bằng khoán điền thổ có 2 mặt, gồm 11 cột thông tin ở mặt trước và 5 cột thông tin ở mặt sau; 

- Từ năm 1950 đến nay, các bằng khoán có những thông tin trên bằng khoán điền thổ được thay thế so với bằng khoán đất trước đó, ngôn ngữ sử dụng tiếng Việt.

Bằng khoán đất bên ngoài có những đặc điểm sau:

- Bằng khoán đất có hình chữ nhật, kích thước 25cm đối với chiều dài và 20cm đối với chất liệu, chiều rộng là giấy đen được bồi giày;

- Bằng khoán đất có nhiều trang, mỗi trang ghi các nội dung khác nhau. Trang đầu ghi tên cơ quan cấp giấy, tên chủ sở hữu đất, các thông tin về thông số kỹ thuật của thửa đất như ranh giới tiếp giáp thửa đất, vị trí, diện tích, tọa độ cụ thể, số tờ bản đồ… Mặt sau được để trống để phòng bổ sung về ghi chú, thông tin chủ sở hữu khi cần thiết; 

Tương tự với những loại giấy chứng nhận quyền sử dụng khác, các bằng khoán đất có giá trị lâu dài, nhất là trong các giao dịch đất đai. Trong giao dịch và mua bán bất động sản, bằng khoán đóng vai trò quan trọng, nó cũng có nhiều điểm tương đồng với sổ hồng, sổ đỏ,… Hiện nay, việc mua bán bằng bằng khoán đất vẫn diễn ra khá phổ biến và được pháp luật căn cứ để xem xét mức độ hợp pháp của giao dịch.

Đối tượng được cấp bằng khoán đất

Các cá nhân và hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định và sở hữu các loại giấy tờ được quy định ở khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 sẽ được cấp bằng khoán đất như sau:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 15/10/1993 được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của  Nhà nước.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và phê duyệt hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993.
• Giấy tờ về việc tặng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, về thừa kế theo đúng quy định của pháp luật.
• Giấy tờ sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán tài sản gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993. Giấy tờ này phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận theo đúng quy định pháp luật.
• Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo đúng quy định, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với thửa đất.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp cho chủ sở hữu bởi cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ xã hội xưa theo đúng quy định đương thời.
• Một số loại giấy tờ khác được xác lập theo quy định của Chính phủ trước ngày 15/10/1993.

Để xin cấp bằng khoán đất, các loại giấy tờ trên phải đảm bảo là giấy tờ gốc có chứng thực. Thông tin trên giấy tờ bằng đỏ chuẩn khớp với thực tế để tránh gây mất thời gian cho cơ quan có thẩm quyền phải kiểm chứng lại nhiều lần.

Thủ tục làm bằng khoán cho đất đai

Để làm thủ tục bằng khoán cho đất đai, người sử dụng cần chuẩn bị những tài liệu sau:

• Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay các tài sản khác có gắn liền với đất.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có hiệu lực theo yêu cầu của pháp luật.
• Bản photo có công chứng về thẻ căn cước công dân, hộ khẩu.
• Trích lục bản đồ địa hình liên quan đến mảnh đất.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản liên quan đến đất theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Chi phí làm bằng khoán đất 

Để làm bằng khoán đất, người sử dụng đất cần nộp lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật. Lệ phí trước bạ là một khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản cố định phải kê khai. Người sử dụng đất nộp lệ phí cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản cố định này vào sử dụng.

Đối với nhà đất, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x diện tích)

Điều kiện:

• Diện tích đất là toàn bộ diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người đăng ký và được Phòng đăng ký đất đai xác nhận, cung cấp cho cơ quan thuế.
• Giá đất trên 1m2 áp dụng theo bảng giá của UBND cấp tỉnh, thành phố TTTW tại thời điểm kê khai.

Lưu ý: Trước khi làm bằng khoán đất, người sử dụng nên tính toán trước các khoản chi phí trên để chuẩn bị sớm, tránh gây mất thời gian cho đôi bên.

Những câu hỏi về bằng khoáng đất

1. Bằng khoán đất được cấp ở thời điểm nào?

Bằng khoán đất là giấy tờ phổ biến được cấp vào thời kỳ Pháp thuộc. Hiện nay, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ cấp mới hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chứ không cấp bằng khoán đất. 

Dù thị trường bất động sản vẫn công nhận bằng khoán đất, nhưng hiện đang lưu hành phổ biến sổ đỏ, sổ hồng hoặc sổ trắng nên người sở hữu bằng khoán đất được khuyến khích chuyển đổi sang các loại giấy tờ ngang giá trị.

2. Có thể dùng bằng khoán đất để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Hoàn toàn có thể dùng bằng khoán đất để xin cấp sổ đỏ. Căn cứ vào quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 15 Thông tư 02/2015/TT- Bộ Tài nguyên môi trường: Hộ gia đình, cá nhân sở hữu một trong các giấy tờ do cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ cung cấp hoàn toàn có thể sử dụng chúng để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu người dân sở hữu bằng khoán điền thổ thì có thể xin cấp lại các giấy tờ phổ biến hiện nay sổ đỏ, sổ hồng,... nhằm dễ dàng hơn trong các giao dịch bất động sản hoặc vay vốn ngân hàng.

3. Mất bằng khoán đất có thể xin cấp lại không?

Trong một số trường hợp cụ thể, nếu người dân vô tình làm mất bằng khoán đất, thì hoàn toàn có thể xin cấp lại. Người sử dụng đất cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

• Đơn xin cấp lại bằng khoán đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ chứng minh việc người dân mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã trong 15 ngày.

Tuy nhiên, việc xin cấp lại bằng khoán đất mất khá nhiều thời gian và công sức vì cần chứng minh nhiều hồ sơ. Vì vậy, người dân nên bảo quản kỹ, tránh làm mất bằng khoán đất.

4. Bằng khoán đất có thể tách được hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 và điều 29 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 của Thông tư 09/2021/TT-Bộ Tài Nguyên Môi Trường: Người dân có thể tách bằng khoán đất. Để tách loại giấy tờ này, người dân phải đảm bảo đủ các điều kiện sau: 

• Có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất còn hiệu thực.
• Mảnh đất của người dân không nằm trong khu vực tranh chấp.
• Đất còn thời hạn sử dụng theo đúng quy định pháp luật.
• Dựa vào quy định từng địa phương mà thửa đất của người dân phải đáp ứng được diện tích tối thiểu.