Đất thổ cư là gì? Chuyển đổi sang đất thổ cư năm 2024 mất bao nhiêu tiền?

1. Đất thổ cư là gì? Các loại đất thổ cư

Đất thổ cư là cách mà người dân thường gọi về loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này được phép xây dựng nhà cửa cùng các công trình xây dựng phụ trợ khác. Đất thổ cư gồm có 2 loại chính, thứ nhất là đất ở nông thôn (ký hiệu ONT) và thứ hai là đất ở tại đô thị (ODT).

- Đất ở nông thôn (ONT): Thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và được xã quản lý. Theo đó, loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cùng chính sách quy hoạch riêng. Đáng chú ý, đất thổ cư nông thôn thường sẽ được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn, ao hơn là phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất ở nông thôn được phân thành nhiều loại, gồm: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ở nông thôn gồm có đất để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, đồng thời phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

- Đất thổ cư đô thị (ODT): Thuộc phạm vi của các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã, thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Được biết, loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác biệt so với đất thổ cư nông thôn như về thuế và giấy phép xây dựng. Bên cạnh đó, đất ODT cũng được quản lý bởi xã và các cấp tương đương. Trên mảnh đất này, người dân có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác. 

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất ở tại đô thị sẽ gồm có đất để xây dựng nhà ở, xây dựng những công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, đồng thời phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cũng như phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với thời hạn sử dụng đất thổ cư: Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình và cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng, không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Đáng chú ý, với loại đất có thời hạn sử dụng, thời hạn sử dụng đất thổ cư sẽ được quy định tại các giấy tờ đất và hợp đồng mua bán đất. Thông thường, thời hạn sử dụng của các loại đất này có thể kéo dài trong khoảng 20 -50 năm hoặc 70 năm.

Với loại đất thổ cư được sử dụng ổn định và lâu dài, thời hạn sử dụng của loại đất này phụ thuộc vào diện tích đất đã được xem xét liệu có rơi vào trường hợp bị Nhà nước thu hồi hay không. 

2. Điều kiện tách thửa của đất thổ cư

Ở mỗi địa phương, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất thổ cư là khác nhau, do đó điều kiện tách thửa cũng khác nhau. Theo quy định về pháp luật đất đai, điều kiện tách thửa cơ bản cần tuân thủ những điều dưới đây: 

- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất; 

- Đất tách thửa không có tranh chấp; 

- Đất tách thửa không thuộc các trường hợp như: 

+ Đang bị kê biên tài sản; 

+ Không thuộc các dự án phát triển nhà ở và dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch; 

+ Không thuộc khu vực đã có thông báo về việc thu hồi đất… 

- Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu: Theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 cùng với khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để được tách thửa đất thổ cư nông thôn cũng như đất thổ cư đô thị sẽ do Ủy ban nhân dân quy định.

3. Khi mua đất thổ cư cần lưu ý những gì?

Nếu muốn mua đất thổ cư, người mua cần lưu ý những điều quan trọng dưới đây:

- Tìm kiểu kỹ càng thông tin về mảnh đất như vị trí, hạ tầng giao thông, quy hoạch khu vực, tiện ích xung quanh…

- Mua bán đất có sổ đỏ riêng: Tức là nên mua những mảnh đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp, tránh xảy ra tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu xảy ra tình trạng thu hồi. Đặc biệt, xem xét kỹ càng diện tích của mảnh đất ghi trong sổ đỏ, tránh nhầm lẫn cũng như tình trạng mảnh đất đang nằm trong một thửa lớn hơn.

- Cảnh giác với giấy mua bán đất viết tay: Người mua cần kiểm tra tính pháp lý của giấy này, xem có hiệu lực chuyển đổi hay không, đặc biệt cần tiến hành giao dịch ngay tại Văn phòng công chứng để có thể chuyển thành văn bản hợp pháp.

- Cẩn trọng khi xem xét hợp đồng mua bán đất: Cần chú ý những vấn đề liên quan đến hợp đồng khi mua đất. Theo đó, hợp đồng cần phải có chữ ký xác nhận của cả vợ lẫn chồng (bên bán), của bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình để tránh xảy ra tranh chấp về tài sản sau đó. Với trường hợp đất mua là tài sản thừa kế, các thành viên được thừa kế sẽ cùng nhau ký tên vào biên bản đồng ý bán đất trước khi làm hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng mua bán phải được công chứng và chứng thực, đảm bảo yếu tố pháp lý.

4. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư

Theo quy định của pháp luật, đất được chuyển quyền sử dụng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Bên cạnh đó, đất này cần đảm bảo 4 điều kiện đã được quy định trong khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, theo như quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013 đối với căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm có: 

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện tại dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.​

Ngoài đủ điều kiện chuyển đổi mục đích, đất còn phải được căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại của huyện tại vị trí đó.  

Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng cũng như đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất làm muối;

+ Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối và đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; 

+ Chuyển đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác thuộc nhóm đất nông nghiệp; 

+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 

+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là thuê đất; 

+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; 

+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp và đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ cũng như đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Chuyển sang đất thổ cư cần tiến hành theo các bước dưới đây:  

- Chuẩn bị hồ sơ: Hộ gia đình hoặc cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm: 

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng). 

- Nộp và tiếp nhận hồ sơ: Nộp hồ sơ ở Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa, có thể nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. 

- Giải quyết yêu cầu: Người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất. 

- Trả kết quả: Theo như quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục xin chuyển sang đất thổ cư sẽ không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; đồng thời không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa và những vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Điều đáng nói, khoảng thời gian trên không tính những ngày nghỉ và ngày lễ theo quy định pháp luật; cũng không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất.

5. Chi phí chuyển sang đất thổ cư  

Khi tiến hành chuyển đổi từ các loại đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất cần nộp các khoản phí, bao gồm: Tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ; lệ phí cấp Giấy chứng nhận; phí thẩm định hồ sơ. 

Cụ thể như sau: 

- Tiền sử dụng đất (ví dụ như trong trường hợp chuyển từ đất vườn, ao sang đất ở): 

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP) 

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) 

+ Chuyển từ đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở: 

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp). 

- Đối với lệ phí trước bạ: 

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5% 

(Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP). 

- Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận: 

Mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức thu khác nhau nhưng đa số đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp. 

- Về phí thẩm định hồ sơ: 

Phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Trên đây là những thông tin cần biết về đất thổ cư. Hi vọng bài viết sẽ giúp bạn đọc giải quyết những thắc mắc và nắm rõ hơn về loại đất này.