Đất HNK là gì? Những quy định sử dụng đất HNK đầy đủ mà bạn nên biết

Đất HNK là gì?

Ký hiệu đất HNK được dùng để chỉ đất trồng cây hàng năm khác, nằm ở trong nhóm đất nông nghiệp. Đất HNK thường được sử dụng để trồng các loại cây nông nghiệp ngắn hạn như là mía, ngô, khoai,... Ngoài đất trồng cây hàng năm khác thì mỗi loại đất đều có mã ký hiệu riêng. Có 3 nhóm đất chính đó là: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. 

Và hệ thống ký hiệu của các loại đất đã được quy định rõ ở trong Mục III, Phụ lục số 1, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT.

Mục đích việc sử dụng đất HNK là gì?

Thông thường, đất HNK được sử dụng với mục đích trồng các loại cây nông nghiệp ngắn ngày, cây có vòng đời ngắn cho thu hoạch trong năm. Một số loại cây trồng thường được sử dụng cho loại đất này như là lúa, ngô, sắn, đỗ, mía, đay, cói,... và không bao gồm cây lúa. 

Đến khi hết thời gian thu hoạch thì cây trồng hàng năm sẽ bị tháo dỡ, phá hủy bởi không còn giá trị sử dụng tiếp.

Đất HNK có thời gian sử dụng như thế nào?

Theo pháp luật hiện hành, đất HNK không có quy định cụ thể về thời gian sử dụng. Chủ sử dụng có thể sử dụng loại đất này cho đến khi địa phương có sự thay đổi về quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất. Ví dụ như chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ HNK thành đất thổ cư.

Khái niệm quy hoạch đất HNK là gì?

Quy hoạch sử dụng đất HNK được hiểu là việc khoanh vùng, sắp xếp và bố trí đất trồng cây hàng năm khác dựa theo tiềm năng, nhu cầu sử dụng đất của mỗi ngành nghề, lĩnh vực nhằm mục đích đáp ứng những mục tiêu nhất định.

Việc quy hoạch đất HNK được áp dụng trong một phạm vi hành chính, thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. 

Sự khác biệt giữa đất HNK và CLN

Khi tìm hiểu đất HNK là gì, có nhiều người thường đặt ra sự so sánh với CLN là đất gì? CLN và HNK đều là ký hiệu của các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Mặc dù vậy thì chúng có những đặc điểm khác nhau, cụ thể: 

+ HNK là đất trồng cây lâu năm khác: Loại đất này chuyên dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng ngắn. Thời gian từ khi gieo trồng cho đến lúc thu hoạch không quá 1 năm. HNK chủ yếu để trồng hoa màu, cây hoa, mía, đay, cói, dâu tằm,...

+ CLN là đất trồng cây lâu năm: Là loại đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng dài hơn, trên 1 năm. Các loại cây được trồng một lần tuy nhiên sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm như cây công nghiệp lâu năm, cây dược liệu lâu năm, cây ăn quả lâu năm, những loại cây lâu năm để lấy gỗ, cảnh quan và bóng mát.

Như thế, sự khác nhau giữa 2 loại đất này là loại đất trồng. Đối với đất trồng cây hàng năm khác thì thường trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng không quá 1 năm. Còn đối với đất trồng lâu năm thì sẽ trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng từ 1 năm trở lên.

Loại đất HNK có xây nhà được không?

Căn cứ vào Điều 57 Luật Đất đai 2013 cho thấy, một số loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi được sự đồng ý của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm: 

+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng rừng, đất trồng cây lâu năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản. 

+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác (HNK) sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao - hồ - đầm, đất làm muối.

+ Chuyển đất rừng đặc vụ, đất rừng sản xuất sử dụng, đất rừng phòng hộ vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

+ Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

+ Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất thổ cư.

+ Chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc là thuê đất. 

Như thế, để trả lời cho câu hỏi đất HNK là gì? Có xây nhà trên đất HNK được không? Câu trả lời là có. 

Mặc dù vậy, nếu như muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở thì cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho cấp phép.

Đất HNK có lên thổ cư được không? Thủ tục chuyển đổi từ đất HNK lên đất ở là gì?

Đất HNK có lên thổ cư được không?

Căn cứ theo quy định ở Điều 57 Luật Đất đai 2013, đất HNK có thể chuyển đổi được sang đất ở. Mặc dù vậy thì cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất HNK sang đất ở, được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, chi tiết:

+ Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng rừng, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản. 

+ Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác (HNK) sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao - hồ - đầm, đất làm muối.

+ Chuyển đổi đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sử dụng và đất rừng phòng hộ vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

+ Chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp.

+ Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất thổ cư.

+ Chuyển đổi đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc là thuê đất.

+ Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

+ Chuyển đổi đất xây dựng công trình sự nghiệp và đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ. Chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất. 

Chuyển đất HNK sang đất ở cần những thủ tục gì?

Để có thể làm thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác thì bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm: 

+ Đơn đăng ký biến động đất đai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản khác gắn liền trên đất

Quy trình đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng của đất HNK

Bước 1: Chủ sở hữu đất nộp 1 bộ hồ sơ như trên ở Cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ

Trong trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ. 

Trường hợp bị thiếu hoặc hồ sơ không hợp lệ, trong thời gian 3 ngày, cơ quan tiếp nhận thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ hoàn thiện và bổ sung theo quy định.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền xử lý và giải quyết hồ sơ.

Bước 4: Chủ sở hữu nhận kết quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK ở nơi nộp hồ sơ.

Và trong thời gian không quá 15 ngày, chủ sở hữu đất để được giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Riêng với khu vực miền núi và hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời gian giải quyết là không quá 25 ngày.

Chuyển đổi đất HNK chi phí như thế nào?

Dựa theo quy định ở Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì chi phí khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng HNK được tính theo công thức như sau: 

Phí chuyển đổi = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Đất HNK có nên mua không?

Để có thể trả lời cho câu hỏi “có nên mua đất HNK không?” thì nhà đầu tư cần phải cân nhắc những ưu điểm cũng như rủi ro có thể xảy ra khi đầu tư loại đất này.

Ưu điểm: 

+ Đất HNK có nguồn cung vô cùng phong phú và quỹ đất lớn cho nên nhà đầu tư không cần phải tốn quá nhiều thời gian, công sức để tìm kiếm.

+ Đất HNK có mức giá rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Những nhà đầu tư có vốn ít thì có thể xem xét loại hình này.

+ Nếu như khu đất HNK nằm ở khu dân cư đông đúc thì tiềm năng sinh lời khá lớn, khả năng thanh khoản cũng cao hơn. Và khi thực hiện thành công việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK sang đất thổ cư thì nhà đầu tư sẽ kiếm được một khoản lời không hề nhỏ.

Nhược điểm: 

+ Thông thường, đất HNK có diện tích lớn, mặc dù giá bán trên 1m2 khá là rẻ tuy nhiên tổng thể chi phí bỏ ra lại rất lớn mới có thể được sở hữu. Chính vì thế, loại hình đất này phù hợp nhất với những người có nguồn vốn lâu dài, đầu tư dài hạn và có thể chờ đợi chuyển lên đất ở rồi phân lô bán nền để thu lời.

+ Tỷ lệ rủi ro sẽ cao nếu như nhà đầu tư chẳng may mua phải đất HNK đón đầu tư dự án mới tuy nhiên quy hoạch đô thị khu vực đó bị hoãn, không triển khai như dự định, khiến cho nguồn vốn bị đóng băng.

+ Nếu như nhà đầu tư mua phải đất HNK nằm ở ngoài khu vực được quy hoạch thành đất thổ cư thì chỉ có thể ngậm ngùi chuyển hướng sang trồng trọt, chăn nuôi, cho thuê với mức giá thấp.

+ Trong trường hợp khu đất HNK chẳng may thuộc diện giải tỏa thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất, đền bù cho nhà đầu tư số tiền tính theo đơn giá đất nông nghiệp.

Bí quyết đầu tư đất HNK “chắc thắng” cho nhà đầu tư

Dưới đây là một số kinh nghiệm trong việc đầu tư đất HNK có thể giúp cho các nhà đầu tư tăng được cơ hội sinh lời, hạn chế được rủi ro phát sinh. Cụ thể: 

Nhà đầu tư nên lựa chọn mảnh đất HNK sở hữu được vị trí tiềm năng

Không thể phủ nhận, vị trí được xem là nhân tố quan trọng hàng đầu mà các nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi lựa chọn mua đất HNK. Theo đó, nhà đầu tư nên lựa chọn những mảnh đất có vị trí gần với khu dân cư thì khi chuyển đổi lên đất thổ cư sẽ dễ thanh khoản, có biên độ lợi nhuận cao.

Cần phải xác minh đất HNK muốn mua có nằm trong diện quy hoạch đất ở hay không?

Nhà đầu tư khi mua đất HNK đều mong muốn có thể chuyển đổi mục đích sang đất ở. Theo đó, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có đất để hỏi về quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Nhà đầu tư cần phải xác minh đất HNK có chuyển đổi sang đất ở được hay không?

Căn cứ theo Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, giải thích về việc chuyển đổi đất HNK sang đất ở chỉ được phê duyệt khi mà đất đáp ứng các điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo trong thời gian sử dụng và đất không xảy ra tranh chấp, bị kê biên bản để thực hiện thi hành án.

Cần phải thỏa thuận về chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khi mà thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK thì chủ sử dụng sẽ cần phải trả một khoản phí theo quy định của từng địa phương. Theo đó, cần phải bàn bạc và thống nhất với người bán về giá bán đã bao gồm chi phí chuyển đổi hay là chưa?

Nhà đầu tư cần phải xem xét kỹ tính pháp lý của hợp đồng mua bán 

Theo như quy định ở Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán và chuyển nhượng đất đai phải được công chứng, chứng thực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện).

Trên đây là thông tin chi tiết về đất HNK là gì? Quy trình sử dụng đất HNK đầy đủ? Hy vọng bài viết đã giúp bạn giải đáp các thắc mắc về đất HNK là gì để có những quyết định đầu tư đúng đắn và thành công trong tương lai!