Đất xen kẹt là gì? Những vấn đề liên quan về đất xen kẹt mà nhà đầu tư cần nắm rõ trước khi “xuống tiền”

Trên thực tế, đất xen kẹt là cụm từ không còn xa lạ với giới đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, trên khía cạnh pháp lý lại không hề ghi nhận và giải thích về thuật ngữ này. Vậy đất xen kẹt là gì? Đất xen kẹt có mua bán được không? Nếu mua bán cần lưu ý những vấn đề gì? Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết dưới đây.

1. Đất xen kẹt là gì?

Theo điều 10, Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt. 

Như vậy, đất xen kẹt là thuật ngữ do người mua và người bán loại đất này tự đặt tên, còn trong luật định không có khái niệm đó. Trên thực tế, đất xen kẹt thường là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch, có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất trong khu dân cư tại khu vực đô thị. Ví dụ: Đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư. 

Do nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất này thường có diện tích không lớn, chỉ khoảng từ 30 – 50m2. Tuy nhiên, chính sự phát triển của các khu đô thị mới, dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng chia cắt và tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.

2. Đất xen kẹt có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
• Đất không vi phạm pháp luật về đất đai;
• Đất được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Cũng giống như các nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng của các nhóm đất khác, đất xen kẹt giá rẻ đang được nhiều người làm hồ sơ xin chuyển thành đất ở. Một phần do nhu cầu đất ở thực sự, nhưng phần lớn là dân kinh doanh bất động sản mua và xin chuyển đổi thành đất thổ cư để sinh lợi nhuận khủng.

Thực tế vẫn có một số trường hợp đặc biệt được xem xét cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt. 

Người dân có nhu cầu phải chuyển bị hồ sơ nộp tại phòng Tài nguyên và Môi trường bao gồm các giấy tờ sau đây:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
• Phương án sản xuất kinh doanh (nếu chuyển sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh);
• Trường hợp xây nhà ở để bán phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản;
• Bản sao giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quyền sử dụng thửa đất (nếu có);
• Bản sao hộ khẩu thường trú và chứng minh thư của người xin chuyển mục đích;
• Văn bản cam kết (nêu ở phần trên).

Tuy nhiên, không phải đất xen kẹt nào cũng có thể chuyển đổi mục đích sang đất ở. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng chủ được thực hiện nếu thỏa mãn 3 điều kiện sau:

Thứ nhất, thửa đất xen kẹt đó không nằm trong diện vi phạm quy hoạch, lấn chiếm hoặc sử dụng cho mục đích công cộng, đất nông nghiệp co hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.

Thứ hai, thửa đất đó hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện, có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy vào địa phương/ tỉnh/ thành nơi có đất quy định).

Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thác lũ, bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

3. Đất xen kẹt có được bồi thường khi bị thu hồi không?

Cho đến hiện nay vẫn chưa có văn bản nào quy định hệ số bồi thường cho đất xen kẹt khi bị thu hồi mà chỉ thực hiện theo hình thức hỗ trợ.Vì thế, nếu thửa đất xen kẹt của bạn đủ điều kiện để làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở thì cần nhanh chóng liên hệ với UBND xã/phường và Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận/huyện để được hướng dẫn thủ tục chuyển đổi. Tránh trường hợp đất xen kẹt chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường theo khung giá đất được ban hành.

4. Những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất xen kẹt

4.1. Không đảm bảo điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật

Như đã biết, đất xen kẹt thường là đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng thì phải đảm bảo các điều kiện sau: (1) Đất phải có giấy chứng nhận; (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Đáng chú ý, việc chuyển nhượng loại đất này thường được các bên thực hiện thông qua ký kết hợp đồng viết tay, do đó có thể phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp tranh chấp xảy ra. Theo đó, khi có tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng viết tay rất khó được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, từ đó dẫn đến bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

4.2. Khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đất xen kẹt có khả năng được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi này khiến giá trị đất tăng cao, do đó nhiều người dù biết rủi ro nhưng vẫn bỏ tiền mua đất xen kẹt.

Tuy nhiên, cần nhiều điều kiện liên quan đến thửa đất cần đáp ứng để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Một rủi ro thường thấy là đất xen kẹt thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư nên diện tích hạn hẹp, vì thế địa hình không thuận lợi, điều này dẫn đến trường hợp nhiều diện tích đất xen kẹt không đảm bảo hạn mức tối thiểu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định của từng địa phương).

Bên cạnh đó, các thủ tục thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rườm rà, chi phí cao. Trong trường hợp đất xen kẹt không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng thì người mua dù có đất nhưng cũng không thể xây nhà. Như vậy, người mua sẽ vướng vào các tranh chấp kéo dài, không thể sử dụng đất, thậm chí có nguy cơ bị mất trắng.

Muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xen kẹt cần phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, do đặc thù của loại đất này là thường có quá trình hình thành và sử dụng phức tạp nên rất khó xác định được đất có đảm bảo yêu cầu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Từ đó, dẫn đến nhiều trường hợp người dân đã nhận chuyển nhượng đất nhưng sau đó lại không thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Cẩn trọng khi giao dịch đất xen kẹt

Vì lợi nhuận đem lại từ những giao dịch đất xem kẹt là rất lớn nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì thế, để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra, trước khi quyết định mua đất xen kẹt, nhà đầu tư nên chú ý một số vấn đề sau đây:

- Tìm hiểu kỹ nguồn gốc của mảnh đất xen kẹt định mua, rà soát thông tin giấy tờ của thửa đất, quá trình hình thành, quản lý và sử dụng đất.

- Tìm hiểu quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đối với khu đất xen kẹt dự kiến sẽ nhận chuyển nhượng nếu xác định sử dụng để ở lâu dài hoặc đầu tư sinh lời.

- Cân nhắc kỹ trước khi xây dựng nhà ở, các tài sản trên đất ở khu đất xen kẹt khi chưa hoàn tất việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, đặc biệt là khi xây dựng những công trình kiên cố, lâu dài.

- Lập hợp đồng mua bán với những điều khoản cụ thể rõ ràng, văn bản giao dịch chuyển nhượng phù hợp khi quyết định xuống tiền với loại hình đất xen kẹt.

- Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng phải có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ:  đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng.

- Khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng (nêu rõ nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.

Như vậy, dù giá bán rẻ nhưng việc mua đất xen kẹt tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Người mua phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền vào loại hình này. Trên đây là những thông tin nhằm giải đáp thắc mắc về đất xen kẹt là gì, hy vọng bạn sẽ có những quyết định đúng đắn khi đầu tư bất động sản.