Hợp đồng mua bán nhà đất là gì? Một số lưu ý khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà đất

Trong giao dịch bất động sản, việc ký kết hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán gần như là điều bắt buộc. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu hơn về hợp đồng mua bán nhà đất là gì cũng như những nội dung của hợp đồng ra sao và hợp đồng mua bán nhà đất sẽ giúp ích gì cho bạn trong việc mua bán bất động sản. 

1. Hợp đồng mua bán nhà đất là gì?

Hợp đồng là một trong những thủ tục được quy định tại Bộ Luật Dân sự năm 2015 với nội dung thể hiện sự xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền cũng như nghĩa vụ dân sự của công dân. Hợp đồng có thể được sử dụng ở nhiều trường hợp trong cuộc sống, trong đó bao gồm cả mua bán nhà đất.

Hợp đồng mua bán nhà đất là loại hợp đồng thông dụng với nội dung thể hiện sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. Trong đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà, đất và các giấy tờ liên quan tới quyền sử hữu cho bên mua. Còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà, đất, trả tiền theo đúng các nội dung đã được hai bên thỏa thuận.

Hợp đồng mua bán nhà đất phải được thành lập thành văn bản dựa trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan Nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực.

2. Hợp đồng mua bán nhà đất có vai trò gì?

Trong tất cả các giao dịch dân sự, hợp đồng đóng vai trò quan trọng nhằm ràng buộc cả bên bán và bên mua, đồng thời còn tạo điều kiện thuận lợi cho người quản lý.

Với người mua: Hợp đồng với sự chứng thực của cơ quan Nhà nước giúp đảm bảo quyền lợi cho người mua, đảm bảo cho người mua nắm bắt được những thông tin chính xác về tên tuổi, địa chỉ, nơi cư trú của chủ sở hữu, thông tin và tính xác thực của mảnh đất với các giấy tờ liên quan. Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà đất cũng giúp người mua xác định được thời gian có thể nhận nhà, đất theo thỏa thuận để đảm bảo thuận lợi cho kế hoạch của cá nhân, đồng thời, ràng buộc thời gian trả tiền đầy đủ cho người bán.

Với người bán: Hợp đồng ràng buộc, đòi hỏi người mua thực hiện đúng thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi cho người bán trong việc trả tiền đúng hạn, xác định chính xác thông tin của người mua, tránh trường hợp lừa đảo,... Trong trường hợp người mua nhà chậm trễ sẽ được xử lý theo những điều đã thỏa thuận.

Với cơ quan quản lý nhà đất: Khi bên bán và bên mua thực hiện ký kết hợp đồng mua bán đúng yêu cầu sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý theo dõi quá trình thực hiện. Đồng thời, vì là thỏa thuận dân sự nên sẽ nảy sinh các tranh chấp. Do đó, việc thực hiện hợp đồng vừa tránh được những rủi ro cho hai bên, vừa phòng trường hợp nếu nảy sinh tranh chấp sẽ giúp cơ quan quản lý có cơ sở để giải quyết một cách thuận lợi và thỏa đáng.

3. Những nội dung không thể thiếu trong hợp đồng mua bán nhà đất

Hợp đồng mua bán nhà đất là một văn bản quan trọng và những nội dung trong đó mang tính quyết định toàn bộ giao dịch. Vì vậy, để tránh những phát sinh đáng tiếc, nội dung điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà đất nên có những điều sau:

Đối tượng mua bán nhà đất

Trong mục đối tượng mua bán, hai bên cần ghi cụ thể những nội dung sau:

• Bên bán (Bên A) đồng ý bằng văn bản bán cho bên mua (bên B) căn nhà tại địa chỉ: Số, đường, phường (xã), quận (huyện, thị xã), tỉnh (thành phố) và đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở nằm trong khuôn viên được xác định bởi các giấy tờ đã nêu trên đây.
•  Loại bất động sản: Nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà phố, cấp số…
• Diện tích sử dụng: Bao nhiêu m2
• Diện tích xây dựng: Bao nhiêu m2
• Diện tích toàn bộ khuôn viên: Ngang bao nhiêu, sâu bao nhiêu…
• Vị trí căn nhà trong hợp đồng mua bán nhà đất
• Nguồn gốc căn nhà: Ông bà để lại, mua mới hay được cho tặng,...
• Cấu trúc: Gồm bao nhiêu tầng, gạch, bê tông, cốt thép,...
• Tường: Chung hay riêng, hay mượn,...
• Giấy từ về nhà ở kèm theo như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số…., tờ khai lệ phí trước bạ ngày…, bản vẽ nhà,....
• Thời gian 2 bên ra phòng công chứng để chứng thực các giấy tờ liên quan: Ngày, tháng, năm
• Thời điểm giao nhà: Khi giao nhà, 2 bên sẽ lập biên bản bàn giao nhà.

Bản hợp đồng mua bán nhà đất ghi rõ giá mua bán

Trong hợp đồng không thể thiếu nội dung về giá bán nhà đất, trong đó, ghi rõ số tiền thống nhất bằng số và bằng chữ.

Ghi rõ số tiền đặt cọc nhà đất

• Bên mua phải trả trước một phần tiền cho bên bán, gọi là tiền đặt cọc để đảm bảo sẽ mua nhà. Hợp đồng đặt cọc ghi rõ thời gian và địa điểm ký kết.
• Số tiền đặt cọc này được 2 bên chuyển thành tiền mua nhà và khấu trừ vào đợt thanh toán đầu tiên. Ngoài ra, hợp đồng cũng nêu rõ việc thanh toán được chia thành mấy đợt, ngày, giờ cụ thể (nếu có).
• Sau khi nhận tiền đặt cọc như hợp đồng mua bán nhà đất đã thống nhất, nếu bên mua thay đổi ý kiến và không mua nhà nữa thì sẽ mất cọc. Ngược lại, nếu bên bán thay đổi ý kiến, không bán cho bên mua nữa thì phải hoàn trả lại cho bên mua số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận.

Thống nhất về thời gian và phương thức thanh toán hợp đồng mua bán nhà đất

• Điều kiện và thời gian giao nhận nhà được thống nhất bởi bên mua và bên bán.
• Hình thức thanh toán: Chuyển khoản, đưa tiền trực tiếp hay đổi gác tài sản khác.
• Thời gian thanh toán (có thể chia làm nhiều đợt), ghi rõ thời gian đợt thanh toán tiếp theo.
• Lãi suất nếu thanh toán chậm: Trong trường hợp bên mua không thanh toán đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do Ngân hàng nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán.

Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán

Hai bên cần chi tiết hóa các nghĩa vụ cụ thể trong giai đoạn trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất cũng như thời điểm chấm dứt cụ thể.

Những điều khoản ràng buộc trách nhiệm của các bên

Hãy dự trù các tình huống đối phương có thể vận dụng để không thực hiện hợp đồng hoặc kẽ hở để lạm dụng với mục đích cá nhân để soạn thảo những điều khoản thích hợp. Có thể hiểu là trách nhiệm của bên bán khi không chuyển giao đối tượng của hợp đồng hoặc trách nhiệm của bên mua khi không thanh toán.

Điều khoản chung giữa 2 bên khi làm hợp đồng mua bán nhà đất

Khi đã tham gia đặt bút ký kết nghĩa là cả bên bán và bên mua phải cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có lợi giữa hai bên.

Trong trường hợp không tự giải quyết được, 2 bên sẽ giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư cho bên thắng kiện. Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ ngày ký, được công chứng và lập thành 05 bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 bản và lưu một bản tại Phòng công chứng theo đúng quy định pháp luật.

4. Một số lưu ý với người mua khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà đất

Với người mua, khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán cần lưu ý một số điều sau để đảm bảo quyền lợi cho chính mình:

Chú ý một số thỏa thuận bổ sung nếu cần thiết

Hiện nay, bạn có thể dễ dàng tải xuống các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất có sẵn trên mạng. Tuy nhiên, bản thảo có thể sẽ không phù hợp hoàn toàn hoặc đáp ứng nhu cầu của người mua trong mọi trường hợp. Do đó, bạn có thể yêu cầu thêm một số thỏa thuận bổ sung nếu cần. Các thỏa thuận bổ sung có thể làm rõ hơn một số điều khoản trong hợp đồng cũng như giúp bạn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.

Làm rõ những nội dung trong các trường hợp “bất khả kháng”

Trong các hợp đồng mua bán nhà đất thường xuất hiện thuật ngữ “trường hợp bất khả kháng”. Thuật ngữ này có nội dung không thực rõ ràng nên sẽ tạo ưu thế cho người bán, giúp họ loại bỏ được trách nhiệm của mình. Chính vì thế, trước khi ký hợp đồng, bạn nên yêu cầu họ xác định rõ “trường hợp bất khả kháng” cụ thể là những trường hợp nào. Nếu người bán không thể làm rõ, bạn nên cân nhắc.

Cần gạch bỏ các mệnh đề trống

Khi thỏa thuận, nếu mọi việc thuận lợi, bạn có thể không quan tâm tới các mệnh đề trống hoặc người bán nói rằng chúng không quan trọng. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp hoặc bất kỳ điều gì xảy ra, chúng có thể trở thành phương tiện được người bán sử dụng để chống lại bạn, bởi họ có thể thêm vào đó các điều khoản có lợi cho bản thân. Chính vì thế, bạn nên gạch bỏ những mệnh đề này, phòng trường hợp có thể xảy ra rắc rối về sau.

Chú ý đến những điều khoản có thể dẫn đến tranh chấp

Tất cả các điều khoản trong hợp đồng cần đảm bảo rõ ràng, minh bạch và dễ hiểu. Vì thế, nếu còn băn khoăn hoặc gặp phải các câu, cụm từ nhiều ý hoặc gây khó hiểu, bạn cần trao đổi lại với người bán để phòng ngừa rắc rối sau này.

Chú ý đến những điều khoản áp đảo

Trường hợp này là chúng có lợi cho người bán và có thể gây ảnh hưởng hoặc bất lợi cho bạn. Nếu phát hiện các điều khoản như vậy, điều tốt nhất bạn cần làm là nên trao đổi lại với người bán để đi tới một thỏa thuận chung, thống nhất và đảm bảo quyền lợi hài hòa cho cả hai bên.

Trên đây là những thông tin về hợp đồng mua bán nhà đất là gì và một số vấn đề liên quan. Hy vọng bài viết sẽ mang đến cho bạn những thông tin hữu ích!