Bàn tròn bất động sản: Nên hay không nên giải cứu thị trường

Tranh cãi có nên “giải cứu” bất động sản hay không?

Thị trường bất động sản đang trong “vòng xoáy” suy giảm với nguồn cung ít ỏi, pháp lý ách tắc, thanh khoản trầm lắng và nguồn vốn khó khăn… Để tự cứu mình, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, thanh lý tài sản, tái cấu trúc nợ… để tìm cách tồn tại và vượt qua khó khăn trước mắt.

Trong bối cảnh đó, đã có nhiều ý kiến đề xuất “giải cứu” bất động sản được đưa ra như nới room tín dụng, hỗ trợ thanh khoản, tháo gỡ pháp lý cho các dự án… Đặc biệt, nhiều chuyên gia nhận định, nguồn vốn, tín dụng là nhân tố quan trọng, cần thiết trước mắt để giúp thị trường nhanh chóng ấm lên. Vì vậy, để giải cứu thị trường, cần “bơm vốn” cho bất động sản.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho rằng, việc cấp thêm room tín dụng cho bất động sản là một giải pháp đáng xem xét, song nên ưu tiên giải ngân cho người mua nhà ở thực và có sự giám sát chặt chẽ.

Cùng quan điểm, Chuyên gia kinh tế - TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, việc nới tín dụng thêm 1-2% nữa sẽ giúp nền kinh tế ấm nóng trở lại, thay vì bế tắc như hiện nay. “Lượng vốn bơm thêm có thể không quá lớn, song nếu được quay vòng nhiều lần, sẽ giúp thị trường ấm nóng trở lại. Tất nhiên, việc bơm vốn sẽ phải đồng thời với giám sát dòng vốn bơm đúng địa chỉ”, vị chuyên gia khuyến nghị.

Trái ngược những ý kiến nói trên, cũng có không ít quan điểm cho rằng nên theo cơ chế thị trường, để thị trường tự điều chỉnh nhằm thanh lọc, hướng tới sự phát triển lành mạnh, bền vững.

PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo - Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP HCM đánh giá, việc bơm tiền “giải cứu” bất động sản lúc này sẽ tạo ra các rủi ro mới cho nền kinh tế trong tương lai, điều này đi ngược với chủ trương của Quốc hội là ưu tiên giữ ổn định vĩ mô.

Theo ông Bảo, không nên ưu tiên vào việc “giải cứu” bất động sản. Trong tường hợp Nhà nước có đủ nguồn lực thì lĩnh vực nào cũng đáng để “giải cứu”, không riêng gì bất động sản.

Mặt khác, việc “giải cứu” là một biện pháp bất đắc dĩ, bởi một thị trường luôn mang tâm thế có thể làm sai rồi đòi “giải cứu” không bao giờ là một thị trường trưởng thành và có khả năngphát triển lành mạnh. Mà cần phải để thị trường bất động sản tự điều chỉnh và nhà đầu tư cũng rút ra được bài học cho chính mình.

Tương tự, GS. TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thị trường bất động sản cũng như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Chỉ có điều, các dự án bất động sản cần nhiều nhiều vốn vay tín dụng hoặc huy động từ các kênh như cổ phiếu, trái phiếu. Chỉ khi nợ xấu của những dự án này gây hại cho thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán thì lúc đó Nhà nước mới đặt vấn đề giải quyết các nợ xấu để giữ ổn định, đó là yếu tố quyết định để bảo đảm sự ổn định kinh tế vĩ mô.

“Việt Nam đã áp dụng cơ chế thị trường từ năm 1991, đến nay đã hơn 30 năm. Người dân và các tổ chức xã hội khác đại diện cho người dân, giới doanh nhân cần phải hiểu mọi luật chơi của cơ chế thị trường và phải tự chịu trách nhiệm với hành vi kinh doanh của mình”, vị GS nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản sẽ ra sao nếu không gỡ được “nút thắt”?

“Trầm lắng”, có nguy cơ suy thoái, có thể “đóng băng”… là nhận định của nhiều chuyên gia về thị trường bất động sản hiện tại. Theo các chuyên gia, “bức tranh” bất động sản cuối năm 2022 và đầu năm 2023 vẫn chưa khởi sắc, bởi việc thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn vướng mắc, dòng vốn chưa được khơi thông. Nếu giải quyết được những vấn đề này thì đây có thể là điểm sáng của thị trường.

PGS. TS Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá, cuối năm 2022, thị trường không được sôi động như những năm trước và không có sự đột biến nào về cầu. Các luồng tiền những tháng cuối năm cũng không nhiều khởi sắc.

Người mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, trong khi lãi suất tăng nhanh và lên cao theo chính sách điều hành chung. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt cùng lúc khi tín dụng eo hẹp và thị trường trái phiếu bị siết. Theo vị chuyên gia này, trước diễn biến đầy khó khăn, thị trường 2023 sẽ không có nhiều biến động để vận hành theo xu thế.

Còn theo ông Trần Minh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Chứng khoán Smart Invest, nếu doanh nghiệp bất động sản không tiếp cận được vốn, thì các doanh nghiệp liên quan càng khó tiếp cận và không có nguồn để hoạt động kinh doanh. Vì vậy, những nhóm ngành liên quan đến bất động sản cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Chưa bàn đến mở rộng, việc duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh càng bị thu hẹp lại.

Thậm chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh bày tỏ lo ngại nhà đầu tư ngoại sẽ nhân cơ hội thâu tóm dự án giá rẻ khi doanh nghiệp đói vốn, có thể làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa.

“Giải cứu” bất động sản như thế nào?

Bàn về giải pháp cho thị trường bất động sản, Chuyên gia kinh tế - TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra loạt vấn đề trọng yếu để gỡ “nút thắt” cho bất động sản.

Theo đó, vị chuyên gia này cho rằng trước hết cần giải quyết các vấn đề về pháp lý và gỡ nút thắt nguồn vốn; thứ hai là phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản, trong đó cần lưu ý đến các vấn đề như: có nên kích cầu, trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền hay không?…; thứ ba là phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản và các vấn đề khác; cuối cùng là cần phải tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định năm tới được coi là "cơ hội vàng" để giải quyết khó khăn, vướng mắc cho bất động sản, bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới và hoàn thiện thể chế, chính sách, đồng thời nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý sử dụng đất… “Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung cho bất động sản…”, ông Châu nói.

Ông Châu cũng đề xuất nới room tín dụng thêm 1-2% để tiếp thêm “oxy” cho thị trường, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn. Theo phân tích: "Ngân hàng Nhà nước hiện vẫn đang giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%. Nếu Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng thêm 1-2% nữa thì sẽ có thêm khoảng trên dưới 200.000 tỷ đồng được bổ sung vào nền kinh tế, giải "cơn khát vốn" của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản".

Nhìn chung, khi “hiến kế”, đưa ra các phương án giải cứu thị trường bất động sản, các chuyên gia đều chỉ ra và nhấn mạnh vấn đề ở đây là thanh khoản, pháp lý dự án và nguồn vốn khiến doanh nghiệp gặp khó khăn. Trong đó, việc Ngân hàng siết cho vay và các hoạt động kiểm soát chặt phát hành trái phiếu đã gây khó khăn cho thị trường bất động sản.

Do đó, cần sớm tháo gỡ những khó khăn này, khơi thông nguồn vốn… Đặc biệt đối với những doanh nghiệp có các dự án đã và đang triển khai, ngân hàng đã thẩm định hồ sơ thì cần phải hỗ trợ tiếp tục giải ngân. Đối với các dự án đã đầy đủ thủ tục pháp lý, hiện cần nguồn vốn để phát triển thì cũng cần cấp vốn cho doanh nghiệp sớm triển khai thực hiện…