Bán dưới giá vốn, nhà đầu tư vẫn "thở phào" vì thoát được hàng

"Thở phào" vì thoát được hàng

Theo Nhịp sống thị trường, trước bối cảnh lãi suất ngân hàng đang trên đà tăng, nhiều nhà đầu tư phải "méo mặt" khi giữ đất. Rất nhiều nhà đầu tư nhận thấy thị trường chưa có dấu hiệu tích cực vào thời điểm cuối năm nên đành chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng và có cơ hội cơ cấu lại tài chính, trang trải các khoản nợ. Bên cạnh những nhà đầu tư bán mãi vẫn không có ai mua, thì nhiều nhà đầu tư lại được xem là "may mắn" khi bán được hàng trong bối cảnh thanh  khoản chậm như hiện tại.

Mặc dù phải bán lỗ so với giá vốn hơn 100 triệu đồng một lô đất diện tích 3.000 m2 tại khu vực ven TP. Hồ Chí Minh, nhưng anh Hùng vẫn khá vui vẻ bởi cho rằng mình còn may mắn hơn nhiều các nhà đầu tư khác khi ra được hàng. Cụ thể, cách đây hơn 2 năm, anh Hùng (sinh sống tại TP. Thủ Đức. TP. Hồ Chí Minh) mua mảnh đất trên với giá 2,5 tỷ đồng. Ban đầu kỳ vọng sẽ đầu tư với mức chênh lệch khoảng 500-700 triệu đồng trong vòng 6-8 tháng. Tuy nhiên, ngay sau khi nhà đầu tư này mua vào, thị trường gặp khó khăn, giá đất lúc này không những không lên, thậm chí còn chững lại. Sau khoảng thời gian rao bán hòa vốn không được, anh Hùng quyết ddingj bán cắt lỗ hơn 100 triệu đồng để ra hàng, thu lại dòng tiền. Theo đó, một khách đầu tư mới đây đã "sống cọc" lô đất của anh Hùng.

Cũng trong tình trạng trên, chị Kim (sống tại quận 12, TP. Hồ Chí Minh) cũng "thở phào nhẹ nhõm" khi thoát được lô đất 90m2 tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh, mặc dù chịu lỗ gần 50 triệu đồng so với giá mua vào. Chị Kim cho biết, do đang cần tiền gấp để lo việc kinh doanh, cũng như nhận thấy thị trường bất động sản không mấy sáng sủa, nên chị đã quyết định bán dưới giá vốn.

Ngược lại, anh Phong, hiện đang kinh doanh quán cafe tại Quận 7, TP. Hồ Chí Minh lại đang khá đau đầu vì đã "năm lần bảy lượt" rao bán mảnh đất diện tích hơn 1.000m2 tại Đồng Nai nhưng vẫn có khách hỏi mua. Mặc dù chưa phải cắt lỗ như hai nhà đầu tư trên, nhưng khả năng chịu đựng lãi suất ngân hàng của anh Phong lại khá yếu ớt khi mảnh đất đó anh phải vay ngân hàng lên tới hơn 50%. Lo lắng lãi suất sẽ còn tiếp tục tăng, anh Phong chỉ mong sau bán nhanh được lô đất để thu hút dòng tiền.

Động thái tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước đã kéo theo các ngân hàng tăng lãi suất huy động. Giới phân tích tài chính nhận định, động thái này sẽ dẫn đến việc lãi suất vay tăng, mặc dù có độ trễ. Đặc biệt khi room tín dụng của nhiều ngân hàng đã cạn. Theo đó, do mắc kẹt với khoản vốn vay ngân hàng, nhiều nhà đầu tư địa ốc đang rơi vào trạng thái "tiến thoái lưỡng nan" khi vừa không thoát được hàng, lại vừa phải lo gồng gánh lãi suất tăng cao.

Nhà đầu tư "đau đầu" khi thanh khoản tiếp tục sụt giảm

Thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào giai đoạn khủng hoảng cục bộ khi dòng tiền bị đứt gãy, trong khi lãi suất và lạm phát tăng cao. Theo đó, nỗi lo thị trường sụp đổ trong thời gian tới đã dần hiện hữu.

Có thể thấy, cuối năm nay, thị trường bất động sản ảm đạm vì nhiều thông tin tài chính tiêu cực như: tiếp tục thắt chặt tín dụng bất động sản, bán tháo chứng khoán, trái phiếu rủi ro... Giới đầu tư bất động sản nhận ra rằng, nếu kịch bản xấu nhất xảy ra, không đẩy được hàng sớm thì rất có nguy cơ rơi vào tình trạng hàng tồn và ôm gánh nợ lãi rất dễ xảy ra. Khi đó, phá sản có thể là kịch bản tồi tệ xuất hiện. Hiệu ứng tâm lý đẩy hàng có thể lan rộng và trở thành làn sóng cắt lỗ.

Một số chuyên gia cho rằng, nhiều sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, do đó người mua cần phải vay tiền ngân hàng. Một khi nguồn vốn tín dụng bị siết lại, những nhà đầu tư cũng gặp khó khăn khi không có nguồn tiền vay để mua. Từ đó, bất động sản vừa tắc nguồn cung, vừa tắc nguồn cầu, kéo theo thị trường ngày càng đi xuống.

Nhiều chuyên gia lo ngại nguồn vốn cho vay đầu tư bất động sản hạn hẹp, lãi suất tăng cao trong khi thanh khoản thị trường kém. Giới đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính lao đao vừa khó thoát hàng, vừa lo "chết trên đống tài sản".

Đại diện của CBRE Việt Nam nhận định, thanh khoản bất động sản có thể sẽ không biến động cho đến hết năm 2023. Đây được xem là thách thức của thị trường bất động sản, bên cạnh câu chuyện nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Đơn vị này cũng cho rằng, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận với nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với các nhà đầu tư cá nhân cũng như nhà đầu tư thể chế (tức chủ đầu tư dự án). Ngoài ra, việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp với giá nhà tiếp tục tăng cũng khiến thanh khoản của thị trường ít nhiều bị suy giảm.

Bên cạnh đó, những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản...) cùng những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư cũng có thể gây ảnh hưởng đến tâm lý người mua.

Theo đó, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam dành lời khuyên cho các nhà đầu tư trong thời điểm này nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, nên hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch đầu tư rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay cũng như luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Đồng thời, nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện xuất hiện nhiều sản phẩm không có tính pháp lý rõ ràng gây ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với những người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên chính sách bán hàng của các chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.