Bài học lớn từ việc xử lý đổ vỡ thị trường bất động sản của Trung Quốc

Thị trường địa ốc Trung Quốc gặp khủng hoảng

Theo Markettimes, hơn 4 thập kỷ trôi qua, bất động sản luôn là nhân tố tạo nên sự thần kỳ trong việc phát triển của Trung Quốc. Số liệu Financial Times trích dẫn cho thấy, BĐS tạo ra 28,7% GDP toàn Trung Quốc. 

Khi cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 nổ ra, hàng nghìn Nhân dân tệ được Trung Quốc bơm vào BĐS nhằm ngăn chặn cuộc suy thoái. Năm 2014, suy thoái thị trường này dẫn tới một đợt nới lỏng chính sách tiền tệ khiến cho giá nhà ở vài khu vực tăng gấp đôi trong vòng 1 năm.

Tình trạng xây dựng tràn lan, khiến cho một loạt “thành phố ma” xuất hiện. Tăng trưởng tín dụng BĐS rất cao và các khoản vay thế chấp dưới chuẩn tăng nhanh chóng. Tổng dư nợ tín dụng BĐS cũng tăng mạnh. 

Trước khủng hoảng này, tháng 8/2020, Trung Quốc công bố hướng dẫn “3 lằn ranh đỏ” đối với những doanh nghiệp BĐS. Sau khi được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ. Tháng 9/2021, cuộc khủng hoảng nổ ra sau khi Evergrande vỡ nợ và liên tục các rắc rối ập đến khi những khoản nợ tới kỳ đáo hạn và trả lãi. Hoạt động kinh doanh BĐS đi xuống vì ảnh hưởng bởi dịch Covid - 19. Giá nhà liên tục giảm, làm tăng chi phí đối với các doanh nghiệp địa ốc và tạo ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục.  

Bên cạnh đó, chính sách phong tỏa chống dịch, người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng, niềm tin vào BĐS mất dần đã làm thị trường tín dụng chao đảo , kéo giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng gần như xuống đáy. Hàng loạt cổ phiếu của doanh nghiệp địa ốc bị ngừng giao dịch. 

Theo Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia (NBS), đầu tư BĐS Trung Quốc đã giảm 10% xuống 13.290 tỷ NDT (1.980 tỷ USD) vào năm 2022, đây là mức thấp nhất của nền kinh tế hàng đầu thế giới này. Doanh số bán đất giảm 48,4% xuống còn 916,6 tỷ NDT so với năm 2021. Diện tích nhà mới đã bán cũng giảm 26,8%, diện tích đất nền đã bán giảm 53,4%. 

Tháng cuối năm ngoái, Trung Quốc áp dụng chính sách mới và hiểu ngầm là không còn áp dụng “3 lằn ranh đỏ”. Trong đó, các ngân hàng đã tung gói tín dụng trị giá 460 tỷ đồng hỗ trợ cho doanh nghiệp BĐS. 

Việt Nam học được gì?

Tuy tổng dư nợ tín dụng BĐS của Việt Nam không cao như Trung Quốc. Nhưng tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp địa ốc Việt khá tương đồng với doanh nghiệp Trung Quốc. Hai thị trường này đều xảy ra tình trạng đầu cơ, thổi giá. Các dự án cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, có xu hướng tăng cao khi các dự án phù hợp lại chiếm tỷ lệ nhỏ, gần như biến mất khỏi khu vực trung tâm thành phố lớn. 

Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc FiinGroup Nguyễn Quang Thuân cho rằng, nếu áp dụng tiêu chí “3 lằn ranh đỏ” của Trung Quốc vào 69 doanh nghiệp BĐS niêm yết của Việt Nam, thì 77% sẽ vi phạm một tiêu chí. 

Từ giữa tháng 5/2022, chính sách siết chặt tín dụng khiến thị trường địa ốc khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn phát triển. Qúy IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ cao hơn 145, giảm mạnh so với nửa đầu năm 2022. Doanh thu giảm sút, chi phí tăng cao vì chi phí tiếp cận tài chính, chi phí đầu vào và lãi suất đều tăng… khiến cho các doanh nghiệp BĐS cạn vốn, buộc phải dừng triển khai dự án.

Ngày 5/3/2023, có khoảng 46 công ty thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu với lý do “chưa thu xếp kịp nguồn thanh khoản”. Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản sẽ giúp tháo gỡ cho doanh nghiệp trong lúc này. 

Nhưng, khó khăn là xác định giá BĐS chính xác để đàm phán với trái chủ là một “bài toán đau đầu”. Nếu các doanh nghiệp không có phương án giải quyết phù hợp thì con số này sẽ còn tăng thêm trước áp lực đáo hạn tới gần. 

Có khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo trong tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng của hệ thống ngân hàng là bất động sản. Giá đất giảm, giá trị khối BĐS thế chấp cũng trượt theo. Nếu người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng BĐS mà không nộp bổ sung tiền, tài sản khác thì buộc ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Điều này dẫn tới nợ xấu tăng cao và nhiều hệ lụy cho nền kinh tế. 

Trước những lo sợ về chính sách phong tỏa chống đại dịch, làn sóng người mua nhà dừng việc trả tiền vay ngân hàng, nhất là khi họ mất niềm tin vào thị trường địa ốc, đã làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước. Bên cạnh đó, giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng cũng bị kéo xuống. Cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS cũng giảm liên tục. 

Một chính sách đúng đắn đang được thực hiện là áp dụng các chính sách để kiềm chế lạm phát cũng như giúp ổn định tỷ giá. Tuy nhiên, nếu cứ kéo dài, không có sự phân loại và chọn lọc sẽ khiến kinh tế tụt dốc, doanh nghiệp phá sản nhiều hơn, người dân đói kém.

Vì vậy, Việt Nam cần nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý, nhất là những công cụ hỗ trợ tài chính BĐS. Cần xây dựng chính sách phát triển các kênh dẫn vốn đa dạng hơn như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, Quỹ nhà ở...

Cùng với đó là tái cơ cấu thị trường địa ốc, thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp, NOXH, nhà ở cho công nhân thu nhập thấp. Nhà nước nên chủ động điều tiết nguồn cung BĐS cho thị trường sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, sử dụng cơ chế chính sách như thuế để quản lý, điều tiết thị trường BĐS…