Áp thuế cao với người "lướt sóng" bất động sản dưới góc nhìn luật sư

Trong khi một số ý kiến cho rằng đề xuất áp dụng thuế suất cao hơn đối với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn để hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản là rất cần thiết thì các chuyên gia pháp lý vẫn còn nhiều băn khoăn.

Phân tích cụ thể hơn, Luật sư Nguyễn Văn Đoàn (Công ty Luật TNHH Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc - Luật sư X) chia sẻ: Lướt sóng bất động sản là hành vi mua và bán tài sản trong ngắn hạn. Khi thị trường địa ốc nóng sốt, người lướt sóng có thể mua vào bán ra trong vài ngày đến vài tuần hoặc một vài tháng để chốt lời. Khi thị trường trầm lắng, thời gian lướt sóng có thể kéo dài nhiều quý.

Đầu tư lướt sóng bất động sản hay còn gọi là đầu tư bất động sản ngắn hạn, được hiểu là hình thức tận dụng cơ hội sinh lời trước những biến động tăng giảm của thị trường. Các nhà đầu tư lướt sóng bất động sản sẽ thu về nguồn lợi nhuận từ chính sự chênh lệch giá của bất động sản mà họ giao dịch.

Nói một cách đơn giản, các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra số tiền khoảng 15% giá trị bất động sản để tạm thời giữ chỗ hoặc thậm chí vài trăm triệu để cọc với chủ sở hữu. Sau đó, khi thị trường bắt đầu tăng nhiệt, có nhiều người quan tâm đến sản phẩm nhà đầu tư lướt sóng đang nắm giữ và sẵn sàng mua lại với mức giá chênh lệch vô cùng cao. Nếu so với việc gửi tiết kiệm ngân hàng và đầu tư lướt sóng bất động sản trong ngắn hạn thì việc đầu tư mang hiệu quả tốt hơn.

Tuy nhiên không dễ để thành công với loại hình đầu tư này. Để đưa ra những quyết định đúng đắn khi lướt sóng bất động sản, các nhà đầu tư cần tìm hiểu và phân tích các công cụ hỗ trợ hiệu quả trong ngắn hạn.

Hình thức đánh thuế này được tính dựa trên 2 biến số: Thu nhập của cá nhân từ giao dịch bất động sản và thời gian nắm giữ bất động sản. Đối với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ càng ngắn hạn (hay còn gọi là hình thức lướt sóng) thì mức thuế suất áp dụng càng cao hơn. Đây là một trong những cách thức được Bộ Tư pháp đề xuất mới đây để hạn chế tình trạng đầu cơ dẫn đến rủi ro, bong bóng bất động sản. 

Có thể đánh giá việc đầu tư bất động sản theo hình thức lướt sóng sẽ đóng vai trò như một nhân tốc thúc đẩy sản lượng sản phẩm tung ra thị trường. Từ đó, thị trường sẽ khởi sắc theo hướng tích cực hơn.

Về câu hỏi, việc áp dụng thuế cao hơn đối với giao dịch bất động sản có thời gian nắm giữ ngắn để hạn chế tình trạng đầu cơ, Luật sư Nguyễn Văn Đoàn nhìn nhận: Thị trường đầu tư bất động sản hiện nay vẫn được xem là một kênh đầu tư có khả năng đem lại lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng cao. Trong đó, thực trạng xuống tiền theo thông tin thị trường nóng sốt hoặc lời chào mời mua suất ngoại giao… đã khiến nhiều nhà đầu tư mới rơi vào thế mắc kẹt dài hạn.

Có thể thấy biện pháp đánh thuế cao đối với những dạng đầu tư lướt sóng là một biện pháp ngăn chặn trực tiếp được tình trạng này bởi biện pháp này có thể sẽ làm giảm tình trạng đầu cơ sở hữu 3, 4... bất động sản trong thời gian ngắn gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.

Đồng thời, cần rà soát để sửa đổi quy định về giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế thu nhập cá nhân, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới.

Chia sẻ về các giải pháp ngăn chặn bong bóng bất động sản Luật sư Nguyễn Văn Đoàn cho rằng, đầu tiên cần cải thiện nguồn cung

Có thể thấy nếu đầu tư vào đất đai mà mang tính đầu cơ, kiếm lời là một trong những nguy cơ, ảnh hưởng tới hoạt động của nền kinh tế trong tương lai. Lượng vốn trên thị trường có hạn, nếu đầu cơ vào đất thì một số lượng tiền lớn bị găm trong đất. Dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh thiếu hụt, gây khó khăn cho đà phục hồi kinh tế. Khi nhu cầu lớn nhưng nguồn cung không đáp ứng được, người ta tranh nhau mua, tranh nhau bán đẩy giá bất động sản tăng. Trong điều kiện đó sẽ tạo ra giá ảo, về lâu dài tạo ra bong bóng bất động sản.

Như vậy, Chính phủ cần hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để bong bóng không xảy ra. Nếu không, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022. Các gói hỗ trợ sắp tới cần tập trung bố trí cho lĩnh vực kinh doanh, sản xuất. Hiện nay, cả nước có rất nhiều dự án đang phải “đắp chiếu”, chờ cơ quan quản lý phê duyệt.

Vào thời điểm cuối năm 2021, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi các địa phương đề nghị một số biện pháp để ngăn chặn nguy cơ bong bóng bất động sản và tăng cường quản lý thị trường. Bộ cũng đề nghị các địa phương tập trung rà soát, kiểm tra hoạt động của các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường về giá. Đồng thời tổng hợp thông tin, nhận định về khả năng tiềm ẩn nguy cơ xảy ra bong bóng hoặc các diễn biến bất thường khác.

Thứ hai, phải xây dựng được luật thuế tài sản

Luật sư Nguyễn Văn Đoàn tiếp tục viện dẫn: Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2161 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045. Một trong những mục tiêu là phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước. Để thực hiện chiến lược trên, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường bất động sản như thuế tài sản nhà ở nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả bất động sản nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước.

“Tình trạng này nguyên nhân là cần thiết xây dựng luật thuế tài sản, từ đó mới có thể tính toán đánh thuế những người sở hữu nhiều nhà, đất. Khi đó mới có thể ngăn chặn được đầu cơ bất động sản. Căn cứ trên luật thuế tài sản mới có thể đề xuất đánh thuế tài sản nhà ở”, thành viên của Công ty Luật TNHH Hệ thống dịch vụ pháp lý toàn quốc - Luật sư X chia sẻ thêm.