70% khó khăn của BĐS là do pháp lý: Tháo gỡ bằng cách nào?

70% khó khăn là do vướng pháp lý

Tuần qua, một trong những nội dung được giới truyền thông đưa tin nhiều nhất có lẽ là các kiến nghị, giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đây cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm, bởi vực dậy được thị trường bất động sản cũng sẽ vực dậy được nhiều ngành nghề khác.

Thông tin tại phiên họp Chính phủ chuyên đề pháp luật tháng 2/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết, Việt Nam là nước đang phát triển, nền kinh tế đang có nhiều chuyển đổi, thực tế biến động nhanh, nhiều vấn đề phát sinh mà các quy định không theo kịp. Thủ tướng lấy ví dụ như trong lĩnh vực bất động sản, các chuyên gia đánh giá, khoảng 70% vướng mắc trong lĩnh vực này liên quan đến pháp lý. Vì vậy, Thủ tướng nhấn mạnh, công tác xây dựng hoàn thiện thể chế đã được quan tâm rồi phải quan tâm hơn nữa, đã nỗ lực rồi phải nỗ lực hơn nữa, đã quyệt liệt rồi phải quyết liệt hơn nữa, đã hiệu quả rồi phải hiệu quả hơn nữa.

70% khó khăn của thị trường động sản hiện nay đều liên quan đến pháp lý. (Ảnh minh họa)

Trước đó, trong văn bản đề xuất xem xét bổ sung giải quyết một số khó khăn cấp bách của thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu rõ, thị trường bất động sản hiện nay đang rất khó khăn, sức mua cũng như thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền.

HoREA cũng cho rằng, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các dự án, nhà ở. Vì vậy, nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường sẽ có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng.

Là một doanh nghiệp có nhiều năm kinh nghiệm trong việc triển khai dự án nhà ở giá rẻ, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành khẳng định, trong những năm qua, vướng mắc pháp lý chính là trở ngại lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Mặc dù, Chính phủ đã có chủ trương xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội trong những năm tới và cũng đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi nhưng để doanh nghiệp có thể hưởng được hỗ trợ lại là một chặng đường dài.

“5 năm mới giải quyết xong thủ tục pháp lý, trong khi đó lãi vay ngân hàng vẫn phải trả như mức vay phát triển nhà ở thương mại, quá trình hậu kiểm thì khó khăn… Vậy ưu đãi chỉ nằm trên giấy thì giải quyết được điều gì?”, ông Nghĩa nêu ý kiến.

Dẫn chứng từ dự án cụ thể của doanh nghiệp tại dự án nhà ở xã hội Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP.HCM) vướng hệ số đất và mật độ dân số. Sau nhiều lần kiến nghị, nhiều năm doanh nghiệp mới có văn bản chấp thuận điều chỉnh nhưng hồ sơ vẫn nằm ở huyện Bình Chánh.

Chiếc “phao” pháp lý là cần thiết và cấp bách

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều cho rằng tiền cũng quan trọng nhưng họ cũng có thể tạo ra tiền nếu như Nhà nước cho cơ chế thông thoáng, dễ dàng và hợp lý.

“Hiện nay, để làm một dự án phù hợp với thị trường là không dễ. Ngay như làm nhà ở xã hội hiện tại cũng gặp rất nhiều khó khăn, nhiều khi ở chính khâu thủ tục đã khiến doanh nghiệp không làm nổi. Thủ tục nhà ở xã hội đôi khi còn khó hơn nhà ở thương mại. Thủ tục thì khó khăn, vốn không có, vay thì lãi suất cao như nhà ở thương mại, trong khi đó mức lợi nhuận thì bị khống chế, đầu ra hạn hẹp đối tượng”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, định mức giá thành trong xây dựng nhà ở xã hội cũng có giời hạn nhưng trong bối cảnh hiện nay khi mà lạm phát tăng cao thì định mức này không còn phù hợp với thị trường. Do đó, nếu làm theo cơ chế như hiện nay thì doanh nghiệp chỉ có lỗ, không quyết toán được theo giá trị thật. Vì vậy, doanh nghiệp mong chờ một chính sách riêng cho phát triển nhà ở xã hội.

“Chiếc ‘phao’ chính sách, pháp lý là cần thiết và cấp bách để khơi thông thị trường. Theo tôi, chủ trương đến chính sách cơ bản đã đáp ứng, điều quan trọng là quá trình thực thi. Việc quan trọng nhất là sửa đổi các thông tư, nghị định và ban hành các chính sách mới phù hợp với mục tiêu tháo gỡ điểm nghẽn ở các dự án cấp bách”, ông Đính nhấn mạnh.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, nếu không có giải pháp tháo gỡ nút thắt pháp lý cho thị trường bất động sản thì thị trường khó có thể vực dậy, các doanh nghiệp địa ốc sẽ chết chìm trên đống tài sản. Đặc biệt trong bối hiện nay, khi doanh nghiệp địa ốc đang phải chịu nhiều áp lực.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Bất động sản Việt Nam.

Dưới góc độ pháp luật, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, hành lang pháp lý trong lĩnh vực bất động sản hiện còn nhiều vướng mắc, tuy nhiên vấn đề này không thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Vị này nói rằng,trong luật chỉ có một hình thức giao đất và đấu giá đối với các dự án bất động sản, còn đấu thầu dự án có đất sử dụng thì chưa có trong quy định. Hay như chấp thuận dự án đầu tư, trong Luật Nhà ở chỉ cần có đất ở và các loại đất khác được phép chuyển nhượng là được chấp nhận. Nhưng trong Luật Đất đai, giai đoạn giao đất sẽ không làm được như vậy và bị tắc…

Theo luật sư hậu, giải pháp lớn nhất, có tính quyết định là phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan như Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Đấu thầu; Luật Phòng, chống rửa tiền…. trong năm 2023. Bên cạnh đó, đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đồng thời xem xét sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị; Luật Xây dựng; Luật Đấu giá tài sản… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Luật sư này dẫn chứng, không chỉ luật còn nhiều vướng mắc mà việc thực thi luật cũng thiếu hiệu quả. Bởi ngay cả cơ quan có thẩm quyền cũng không hiểu chính xác để thực hiện. Vì thế mới sinh ra các cơ quan này phải có các công văn xin ý kiến, xin văn bản hướng dẫn để thực hiện. Phó chủ tịch Đoàn luật sư TP.HCM khẳng định, điều cần làm hiện nay về vấn đề tháo gỡ khó khăn pháp lý cho thị trường bất động sản là nhanh chóng xây dựng được các bộ quy định pháp luật phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển.