Năm 2021, thị trường bất động sản hình thành một “quy luật” đáng chú ý là sau mỗi đợt Covid-19, mức độ quan tâm đối với bất động sản được phục hồi và phát triển mạnh mẽ, phản ánh nhu cầu thị trường bất động sản luôn rất cao. Sau Covid-19 đợt 1, mức độ quan tâm tới thị trường tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 thị trường tăng 62%, sau Covid-19 lần thứ 3 tăng 378%. 
Quý I, đợt bùng phát dịch Covid-19 lần 3 tại tâm dịch Hải Dương, trùng thời điểm Tết Nguyên đán. Giá đất tại nhiều tỉnh thành phố leo thang như Vùng ven Thủ đô Hà Nội gồm Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì tăng 45%; Hòa Bình tăng 46%; Bắc Ninh 20%; Hưng Yên 26%. Ngoài ra các tỉnh gồm Bắc Giang; Thanh Hóa; TP Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh); Nhơn Trạch và Long Thành (Đồng Nai)... đều ghi nhận tình trạng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn. 
Quý II, đặc biệt từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản đã có dấu hiệu sụt giảm cùng với sự hạ nhiệt của cơn sốt đất nền. Nhu cầu tìm kiếm của toàn thị trường tháng 4/2021 giảm gần 18% so với tháng 3/2021. Đất nền là phân khúc có lượt quan tâm giảm mạnh nhất, gần 21%. 
Trong đó, các tỉnh/thành có mức giảm mạnh nhất là Hải Phòng (34%), Bắc Ninh (29%), Đà Nẵng (21%). Đây đều là những khu vực xảy ra “sốt đất” với lượt quan tâm đạt đỉnh trong quý 1/2021. Những điểm nóng bất động sản ở khu vực phía Nam trong 3 tháng đầu năm như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đều suy giảm mức độ quan tâm vào tháng 4/2021. 

Quý 3, dưới tác động kéo dài và sự bùng phát mạnh của đợt dịch lần thứ 4. Từ cuối tháng 4 và đặc biệt cao điểm trong cuối tháng 7, khi nhiều địa phương, Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thực hiện cách ly, giãn cách theo chỉ đạo của Chính phủ. Điều này khiến giá đất giảm sâu, theo Sở Xây dựng Hà Nội, nhìn chung quý III/2021, thị trường Hà Nội sau biến động sốt đất mạnh đầu quý II/2021 và dịch Covid-19 kéo dài nên thị trường yếu, ít giao dịch. 

Quý 4, sau nhiều tháng diễn biến phức tạp, từ tháng 10/2021, tỷ lệ tiêm chủng vắc-xin tăng cao, dịch từng bước được kiểm soát, thị trường bất động sản dần “nóng” lên thì các cơn sốt đất lại có dấu hiệu quay trở lại. Mức độ quan tâm tới bất động sản tăng 105%. 
Tuy nhiên những cơn sốt lần này không diễn ra tại các thành phố lớn theo đúng sức nóng của thị trường mà hầu hết diễn ra ở các vùng ven, các địa phương còn kém phát triển. Điều này đã và đang đặt ra nhiều lo ngại về hiện tượng sốt đất ảo do các nhà đầu cơ “thổi giá” nhằm “tạo sóng” trên thị trường.

Ngày 10/12, thông tin Tập đoàn Tân Hoàng Minh sẵn sàng bỏ mức giá 2,45 tỷ đồng cho mỗi mét vuông đất tại Thủ Thiêm đã trở thành tâm điểm dư luận bởi một mức giá không tưởng, thậm chí đến những khu vực có giá đất đắt đỏ nhất trên thế giới cũng phải chào thua.
Cụ thể, Trung tâm đấu giá tài sản TP Hồ Chí Minh đã đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3 tại Thủ Thiêm tổng diện tích gần 30.000m², giá khởi điểm gần 5.300 tỷ đồng nhưng giá trúng hơn 37.000 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm.
Đặc biệt, lô đất với ký hiệu 3-12 có diện tích 10.059,7m² thuộc Khu chức năng số 3, trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, TP HCM. Lô đất này có giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng.

Sau 70 lần trả giá của các đơn vị tham gia phiên đấu giá, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô đất với giá 24.500 tỷ đồng. Như vậy, lô đất đã được bán đấu giá thành công với mức giá cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm.
Đây là mức giá dường như không tưởng khi so sánh với một số sản phẩm tại thời điểm này trong khu đô thị. Bởi giá cao nhất như shophouse cũng mới chỉ đạt đến 700 triệu đồng/m².
Được biết, cả 4 lô đất đấu giá thành công có mục đích sử dụng là đất ở đô thị, khu nhà ở chung cư với 570 căn hộ kết hợp 5% diện tích sàn thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất là 50 năm đối với doanh nghiệp kể từ ngày có quyết định công nhận trúng đấu giá. Còn người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Theo các chuyên gia, với mức giá này, chủ đầu tư sẽ phải bán căn hộ tối thiểu 500 triệu đồng/m². Đây là mức giá bán rất thách thức.
Đáng chú ý, trên thực địa, các khu đất chủ yếu là lau sậy mọc um tùm cao quá đầu người và nhiều vũng nước đọng, là nơi giải trí câu cá buổi chiều cho nhiều người dân.

Theo Bộ Xây dựng, bất động sản công nghiệp là “điểm sáng” tiềm năng của thị trường. Do lợi thế về nguồn nhân lực, các hiệp định thương mại tự do (FTA) đa dạng và những cam kết của Chính phủ trong việc phát triển hạ tầng. Việt Nam đang dần trở thành "bến đỗ" của nhiều doanh nghiệp nước ngoài. Hoạt động kinh doanh bất động sản khu công nghiệp vẫn duy trì được ổn định bất chấp dịch bệnh về cả giá thuê, tỷ lệ lấp đầy.
Trong năm 2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các tỉnh, thành phố công nghiệp chính miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng...) đạt khoảng 80%. Nếu tính thêm tỉnh lân cận (Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình, Bắc Giang) tỷ lệ lấp đầy đạt 69%.
Phân khúc bất động sản kho lạnh đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Giá cho thuê của thị trường kho lạnh liên tục tăng trong 2 năm qua.
Theo báo cáo của Savills, đối với các nhà đầu tư, kho lạnh mang lại lợi suất cao hơn 50-100 điểm cơ bản so với các cơ sở hậu cần khô, và do chi phí lắp đặt cao nên người thuê thường luôn sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn. Nhu cầu giao hàng nhanh chóng của người tiêu dùng đã làm tăng nhu cầu về các kho hậu cần ở chặng cuối (last-mile logistics warehouse), nằm ở gần vị trí của khách hàng.
Sau 4 lần bùng phát dịch sự bùng nổ của thương mại điện tử đang thúc đẩy nhu cầu thuê kho lạnh tại Việt Nam. Tuy nhiên, do phân khúc này khá kén chọn khách hàng nên nguồn cung khá ít vì thế hiện tại không đáp ứng kịp nguồn cầu nên dẫn đến hiện tượng tăng giá.
Với sự thúc đẩy mạnh mẽ chuyển đổi số quốc gia, sự bùng nổ của thương mại điện tử, thói quen mua sắm trực tuyến cũng như sự gia tăng trong mức độ sử dụng các phương tiện giải trí online trong dịch Covid-19 đã kéo theo nhu cầu lưu trữ gia tăng, dẫn tới sự tăng trưởng rõ nét đối với nhu cầu cho trung tâm dữ liệu. Theo đánh giá của Savills, bất động sản trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang phát triển khá nhanh. Nhu cầu về bất động sản trung tâm dữ liệu được ghi nhận đáng kể từ các thương hiệu bán lẻ nổi tiếng và các công ty công nghệ thông tin mong muốn mở rộng tại thị trường Việt Nam.
 

Năm 2021, làn sóng đại dịch Covid-19 lần thứ 4 tại Việt Nam ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến ngành bất động sản. “Toàn bộ nguồn cung trên thị trường bất động sản đa phần hàng tồn từ các quý trước. Lượng cung cũng như dự án mới rất hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện. Số lượng nguồn cung trên toàn thị trường đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết.
Ở đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4, nhiều địa phương lớn như Hà Nội, TP HCM, Bình Dương... phải thực hiện giãn cách kéo dài. Diễn biến này khiến số lượng bất động sản tồn kho, chưa giao dịch trong quý III tăng.
Số liệu về nguồn cung bất động sản được ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây cho biết, đến cuối tháng 11/2021, nguồn cung bất động sản mới năm 2021 chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Về lượng giao dịch bất động sản bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. 
Trong khi đó, hầu hết dự án phát triển bất động sản trên cả nước đều phải dừng xây dựng, thi công. Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư cũng không thể triển khai do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để vướng mắc, nhất là tại Hà Nội và TP HCM, trong khi đó, xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao do nguồn cung yếu và áp lực cầu mạnh. Lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn nếu dòng tiền đầu tư vẫn chọn thị trường bất động sản để rót vốn.

Năm 2021, diễn biến dịch bệnh kéo dài gần như cả năm, ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế và “túi tiền” của người dân. Tuy nhiên giá nhà chung cư lại tăng chóng mặt, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, khiến nhiều người ngỡ ngàng. 
Điều đáng nói, giá tăng cả ở chung mới và cũ, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE, mức tăng giá của loại hình chung cư cả mới và đã sử dụng là vào khoảng 10 -14% so với năm 2020.
Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết, trong vòng 5 năm qua, giá trung bình thứ cấp (mua đi bán lại) tăng trung bình 7%/năm. 
Trong điều kiện Covid-19 như hiện nay, về lý thì giá sẽ có sự sụt giảm nhưng thực tế giá nhà ở Hà Nội vẫn tăng. Điều này không riêng gì ở Việt Nam, nhiều quốc gia trên thế giới sau Covid-19 cũng nằm trong xu hướng tăng giá.
Một số chuyên gia bất động sản đánh giá, nguồn cung căn hộ thấp, cơ sở hạ tầng nâng cấp cùng với việc giá thép, xi măng tăng đã đẩy giá bán căn hộ sơ cấp liên tục tăng. Điều này dẫn đến việc tăng giá các căn hộ cũ khi người mua không có nhiều lựa chọn ở các dự án mới.
Việc tăng giá căn hộ đang gây áp lực rất lớn đến khả năng tiếp cận của đại đa số tầng lớp người dân, đặc biệt những người có mức thu nhập trung bình, thấp. Trong khi thị trường đang đầy rẫy những căn nhà có giá vài chục tỷ đồng để không, khó hấp thụ thì phân khúc dành cho nhóm nhà ở có nhu cầu thật rất lớn tại các đô thị lại có nguồn cung ít ỏi.
Dịch bệnh vừa qua khiến hàng triệu lượt người lao động ở các thành phố lớn buộc phải hồi hương. Một phần nguyên nhân lớn là do họ không chịu nổi không gian chật hẹp, bí bách ở nhà trọ. Vấn đề nhà ở cho những người thu nhập thấp lại càng đặt ra cấp bách hơn trong đại dịch.