Xu hướng M&A nở rộ, BĐS Việt rơi vào tầm ngắm của nhiều ông lớn ngoại

Nhịp Sống Thị Trường thông tin, xu hướng M&A (mua bán sáp nhập) đang nở rộ trong thời gian qua. Tình trạng này diễn ra trong bối cảnh các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam cần rất nhiều ‘phao cứu sinh’ vì nguồn vốn hạn hẹp. Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp ngoại như Keppel, CapitaLand, Sumitomo… liên tục gom quỹ đất đầu tư, điều này chứng tỏ bất động sản Việt Nam đang được nhiều ‘ông lớn’ quốc tế quan tâm.  

Hàng loạt thương vụ M&A bùng nổ

Theo các chuyên gia, thời điểm hiện tại chính là thời cơ để các nhà đầu tư ngoại thâm nhập và rót hàng tỷ USD vốn đầu tư cho thị trường bất động sản Việt Nam. Trong thời gian tới, xu hướng này vẫn tiếp tục gia tăng khi một số doanh nghiệp đang cần “lực đẩy” vì nguồn vốn eo hẹp.

Hàng loạt thương vụ mua bán dự án lớn trong khoảng thời gian 2022-2023 đã thu hút nhiều sự chú ý. Cái tên nổi bật với nhiều thương vụ M&A đình đám gắn liền với những dự án bất động sản đô thị tại Việt Nam chính là Tập đoàn Keppel.

Thương vụ gần nhất của Tập đoàn Keppel là Keppel Corporation (Keppel Corp) - doanh nghiệp hàng đầu Singapore đã thông qua công ty con Keppel Land để chi 1.230 tỷ đồng mua lại một dự án bất động sản đang được triển khai tại Hà Nội. Nhiều nguồn tin cho biết, tập đoàn này đã rót vốn vào dự án Tiến Bộ Plaza của Công ty In Tiến Bộ và TID Group. Dự án đang được phát triển trên khu đất 3,2ha tại số 175 Nguyễn Thái Học, Cát Linh, Đống Đa, Hà Nội. Được biết, dự án này là một phần của tổ hợp bất động sản đa chức năng đang được xây dựng, dự kiến đến năm 2025 sẽ hoàn thành. Để sở hữu số cổ phần mong muốn, Keppel Land sẽ thanh toán thành 2 đợt, tổng giá trị là khoảng 1.230 tỷ đồng.

Trước đó, Tập đoàn Keppel cũng đã công bố sẽ cùng với quỹ đầu tư Keppel Việt Nam (KVF) chi 3.180 tỷ đồng để sở hữu cổ phần của 2 dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) của Khang Điền tại TP Thủ Đức, TPHCM. Kế hoạch tiết lộ, cả Keppel và Khang Điền sẽ cùng nhau phát triển hơn 200 căn nhà liền thổ cùng 600 căn hộ chung cư, diện tích tổng là 11,8 ha. 

Năm 2022, Keppel từng gây bão thị trường M&A thông qua loạt thương vụ thâu tóm đình đám. Doanh nghiệp này đã chi 2.715 tỷ đồng để sở hữu 49% cổ phần của Mailand Hanoi City, Hoài Đức, Hà Nội từ công ty địa ốc Phú Long. Sau khi thâu tóm nốt 10% còn lại từ JenCity Limited, Keppel Land thông qua công ty con Oil Asia Pte. Limited đã sở hữu 100% dự án Saigon Sports City. Giá trị của giao dịch này rơi vào khoảng 11.4 triệu USD. Ngoài ra, dự án Saigon Sports City có tổng chi phí phát triển là khoảng 500 triệu USD. 

Theo báo cáo thường niên 2022 của Tập đoàn Keppel, doanh nghiệp đang sở hữu số lượng bất động sản siêu khủng, trong đó có các dự án Saigon Sports City 64 ha, Estella Heights, Riviera Point, Celesta Rise. Điều đáng nói, Keppel còn nắm 40% cổ phần của Empire City - đơn vị phát triển dự án cùng tên tại Thủ Thiêm; 42% cổ phần công ty Nam Rạch Chiếc - đơn vị phát triển dự án Palm City 29 ha; 30% cổ phần tòa nhà Vietcombank 198 Trần Quang Khải; đầu tư 8% cổ phần của Nam Long.

Ngoài Keppel, Tập đoàn CapitaLand cũng là một ông lớn ngoại khác tích cực thâu tóm quỹ đất tại Việt Nam. Mới tháng 3 năm nay, tập đoàn này đã tiến hành đàm phán với Vinhomes về việc mua tài sản trị giá khoảng 1,5 tỷ USd. Được biết, ông lớn này đang xem xét về việc mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes hoặc một dự án khác ở phía bắc TP Hải Phòng.

Trước đó, CapitaLand đã chi 1.380 tỷ đồng để mua lại 86 triệu cổ phần của Công ty CP BCLand, tương đương 100% vốn điều lệ của công ty này. Doanh nghiệp ngoại này hướng đến dự án ở phường Bình Trưng Đông, quận 2, TPHCM với diện tích 6ha của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh nhà Đoàn Nguyên (Đoàn Nguyên). Công ty này có 100% vốn điều lệ được BCLand nắm giữ.

Tháng 4 năm nay, Tập đoàn Sumitomo Forestry và Kim Oanh Group cũng đã ký kết thành công thỏa thuận hợp tác chiến lược về bất động sản. Theo đó, Sumitomo Forestry sẽ rót vốn và cùng Kim Oanh Group thành lập Công ty liên doanh KS Sustainable Development JSC, tiến hành triển khai một số dự án bất động sản tại TP Vũng Tàu. Quy mô của dự án là 118 căn nhà phố và shophouse, dự kiến cuối năm nay sẽ công bố ra thị trường. Thời điểm hiện tại, ông lớn Nhật Bản này cũng đang hợp tác với Kim Oanh Group để phát triển nhiều dự án lớn khác. 

Thực tế, thị trường M&A từ năm ngoái đến nay đã dần tăng nhiệt. Nhiều nhóm nhà đầu tư ngoại sẵn sàng rót vốn khủng vào những dự án tiềm năng, có pháp lý tương đối hoàn thiện. 

Cuộc đua tiếp tục sôi động đến năm 2024

Liên quan đến vấn đề này, ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, các hoạt động M&A cũng đang diễn ra mạnh mẽ trong lĩnh vực công nghiệp. Khá nhiều chủ đầu tư ngoại quan tâm đến các lĩnh vực ngách như kho lạnh hay trung tâm dữ liệu; ngoài ra còn có các tài sản như văn phòng, khách sạn. Hiện nay, Savills cũng đang thực hiện việc đàm phán 5 giao dịch lớn trong các giai đoạn khác nhau, ở mức từ 50-100 triệu USD. Những khách hàng là nhà đầu tư đã và đang hợp tác với Savills trong nhiều năm qua tại thị trường Việt cũng đang có nhu cầu rất lớn, điển hình là các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Đài Loan và Singapore đều đang mong muốn phát triển mạnh mẽ danh mục đầu tư của mình trên mảnh đất hình chữ S. 

Thực tế cho thấy, mức độ quan tâm của những nhà đầu tư có liên quan M&A tăng cao và nhiều chủ tài sản có nhu cầu bán trở thành động lực thúc đẩy hoạt động này từ nay cho đến hết năm. Thậm chí, thị trường M&A có thể sôi động chưa từng có vào năm 2024. Vì thế, các chủ đầu tư trong nước nên có một tầm nhìn dài hạn, tận dụng được sự quan tâm của các nhà đầu tư ngoại nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn trước mắt về vốn cũng như tái định vị, hướng đến sự tăng trưởng ổn định trong dài hạn.

Tuy nhiên, những khó khăn trong quá trình cấp phép và phê duyệt thủ tục hành chính có thể khiến việc chốt giao dịch thêm tốn kém thời gian. Vì thế, các chủ đầu tư trong nước nên làm việc với các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để hoàn tất giao dịch nhanh nhất có thể.

Trong khi đó, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, hầu hết những dự án đang được rao bán đều là dự án lớn, từ khu đô thị và khu công nghiệp cho đến các tòa nhà khách sạn, văn phòng, resort, khu đất phát triển hoặc các dự án đang xây dở dang, tài sản đang vận hành.... Các yếu tố nền tảng kinh tế hấp dẫn giúp bất động sản Việt được nhiều nhà đầu tư ngoại quan tâm. Họ cân nhắc, sẵn sàng tham gia liên doanh và góp vốn với các chủ đầu tư Việt có uy tín. Ngược lại, các chủ đầu tư lại có lợi thế về hiểu biết thị trường, hệ thống hành lang pháp lý và các thủ tục cần thiết; còn các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn mạnh, kinh nghiệm về phát triển dự án sẽ giúp thị trường bất động sản gia tăng giá trị. 

Giai đoạn 2024-2026, dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam đến từ các nhà đầu tư ngoại. Bà Trang cho biết, Cushman & Wakefield ghi nhận nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán tích cực. Chiếm phần lớn hoạt động đầu tư M&A là loại hình truyền thống, bao gồm bất động sản nhà ở, văn phòng, bán lẻ và cả khách sạn. Thế nhưng, mảng công nghiệp và hậu cần trong những năm gần đây đang hoạt động tốt hơn so với hầu hết các loại tài sản khác. 

Tâm lý tích cực của các nhà đầu tư ngoại đối với thị trường Việt là do lĩnh vực sản xuất đang phát triển nhanh. Ngoài ra, Việt Nam còn có tỷ lệ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ, tầng lớp trung lưu đang trên đà tăng trưởng. Ngoài những ưu điểm, thị trường bất động sản Việt vẫn còn nhiều thách thức đối với các nhà đầu tư ngoại trong việc tìm kiếm cơ hội. Nhiều tài sản đang thoái vốn nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể đầu tư lại khá hạn chế, nguyên nhân đến từ tính hợp pháp, kỳ vọng về giá cả của hai phía và vấn đề bồi thường. Hầu hết các dự án hiện nay đều có các vướng mắc cần được tháo gỡ.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Việt Nam) cho biết, bối cảnh khó khăn hiện tại lại là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư có sẵn vốn mở rộng thị phần và đa dạng hóa danh mục đầu tư. Dữ liệu từ Colliers cho thấy, số lượng yêu cầu tìm kiếm tài sản tại Việt Nam của các ông lớn ngoại (cả cũ và mới) tăng khá nhiều so với năm 2022. Họ ngày càng quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là bất động sản công nghiệp (khu logistics, trung tâm dữ liệu, kho lạnh); văn phòng hạng A, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (khách sạn, resort) và các đô thị lớn tại Hà Nội và TPHCM.

Đương nhiên, họ vẫn duy trì cách tiếp cận tài sản theo kiểu thận trọng. Các ông lớn ngoại thường mua lại công ty cùng với các tài sản thương mại tạo ra thu nhập, bởi điều này có thể ngay lập tức kích hoạt dòng tiền. Đồng thời, họ nghiêng về hướng rót vốn theo kiểu hợp tác, liên doanh hoặc chuyển nhượng cổ phần với các danh mục đầu tư lớn để nắm được quyền điều hành và hưởng lợi tức.