Vì sao phân khúc nhà giá rẻ “mất hút” trên thị trường bất động sản trong 3 năm trở lại đây?

Trong 3 năm trở lại lại đây hầu như rất ít dự án nhà dành cho người thu nhập thấp  được triển khai. Phần lớn các khu đô thị mới đều tập trung vào phân khu cao cấp. Dù người dân “khát” phân khúc nhà giá rẻ nhưng ít nhà đầu tư nào quan tâm thị trường này.

Thiếu trầm trọng dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ

Do ảnh hưởng của dịch Covid nên nguồn cung bất động sản trong 2020-2021 có sự suy giảm đáng kể. Số lượng dự án bất động sản mới được ra mắt trên thị trường chỉ đạt 34% so với 2019. Tuy nhiên không dự án nào trong số đó thuộc phân khúc nhà giá rẻ. Giám đốc sở xây dựng TP HCM đánh giá cơ cấu sản phẩm giữa phân khúc đang mất cân đối trầm trọng.

Tỷ lệ nhà ở bình dân liên tục giảm nguồn cung trong thời gian gần đây. Từ 51% vào năm 2018 đến năm 2021 chỉ còn 1 %, chiếm tỷ lệ thấp nhất thị trường. Trong khi tỷ lệ phân khúc nhà trung cao cấp tăng dần qua các năm từ 25% lên 45%.

Tuy nhiên có một thực tế là 80% nhu cầu của thị trường lại nhắm đến nhà giá rẻ. Vậy nhưng người dân thu nhập thấp lại không thể tìm thấy sản phẩm phù hợp với mình. Đây là dấu hiệu rõ nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững, cung không đáp ứng được cầu.

Trong tương lai gần, không có dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ở công nhân nào đủ tiêu chuẩn để cấp phép. Giấc mơ về việc mua nhà ở giá rẻ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng đối với nhiều người vẫn còn bỏ ngỏ. Việc chăm lo nhà ở cho người thu nhập thấp đã và đang là vấn đề gây đau đầu đối với Bộ lao động thương binh và xã hội.

Vì sao các nhà đầu tư thờ ơ với dự án nhà ở xã hội

Hơn 2 triệu người dân đang khao khát những căn nhà có giá 700-1 tỷ đồng. Thế nhưng dù tìm đỏ mắt vẫn không có. Tại sao lại như vậy ?

Đầu tư nhà giá rẻ khó có lãi 

Trước đây khi thị trường BĐS tạm đóng băng, rất nhiều doanh nghiệp nhảy vào thực hiện các dự án nhà ở giá rẻ. Điều này giúp các nhà đầu tư có thể tồn tại và duy trì qua giai đoạn khó khăn. Những dự án đến từ Him Lam, Nam Long, TTC Land, Vạn Thái thời điểm đó được đánh giá rất cao.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại khi thị trường bất động sản bùng nổ, các chủ đầu tư không mặn mà với nhà giá rẻ. Nguyên do đến từ chi phí đầu tư tăng cao, chi phí vật liệu dựng quá đắt đỏ. Nếu doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội thì khả năng lỗ là rất cao.

Thêm vào đó quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp. Ngay cả khu vực ven đô cũng lên giá từng ngày. Doanh nghiệp khó lòng tìm được địa điểm để xây dựng các căn chung cư giá thấp. Theo tiết lộ của một đại diện chủ đầu tư, một dự án xây dựng kéo có thể kéo dài 5-10 năm.
Sau khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải chờ trao sổ hồng xong cho khách hàng mới có thể tính lỗ lãi. Lúc này khoản lãi có thể thấp hơn so với dự tính kế hoạch đề ra. Thậm chí nhà đầu tư rất dễ bị lỗ do vật giá thời điểm nghiệm thu công trình đã tăng gấp nhiều lần so với thời điểm thi công.

Nhà ở thương mại được lòng chủ đầu tư hơn so với nhà giá rẻ 

Ở Hà Nội và TP HCM những dự án cao cấp cũng được ban quản lý đô thị ưa chuộng hơn. Chúng giúp bộ mặt đô thị trở nên khang trang, đẹp đẽ hơn. Trong khi các căn nhà rẻ thường có thiết kế khá đơn giản. Đây là điều mà phân khúc nhà giá rẻ khó lòng cạnh tranh. Phân khúc nhà ở thương mại cao cấp cũng mang đến lợi nhuận cao chủ đầu tư.
Điều đó khiến doanh nghiệp càng trở nên không thiết tha chạy theo nhà giá rẻ. Đơn cử mỗi dự án thương mại có thể mang về tỷ suất lợi nhuận 50% thì nhà ở bình dân chỉ lãi chưa tới 10%. Thế nên dù người dân khát nhà ở xã hội thì phân khúc này vẫn khó khôi phục.

Lời giải nào cho bài toán nhà giá rẻ ?

Việc tìm giải pháp cho phân khúc nhà giá rẻ cần sự tham gia của cơ quan nhà nước.

Thiết lập quỹ đất dành cho phân khúc nhà giá rẻ

Đợt dịch căng thẳng vừa qua đã khiến nhiều bất cập về thị trường nhà ở lộ rõ. Những khu nhà lụp xụp, những dãy trọ đông đúc luôn có tỷ lệ lây nhiễm bệnh nhanh. Do đó, các thành phố lớn bắt buộc phải quy hoạch xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.
Đồng thời cũng cần các loại hình nhà giá rẻ cho thuê dài hạn hoặc trả góp thời gian dài. Các dự án này phải đáp ứng nhu cầu sinh hoạt sống tối thiểu cho người dân. Dựa trên kinh nghiệm các quốc gia đang phát triển, nhà giá rẻ sẽ xây trên quỹ đất do Nhà nước quản lý.
Vì thế các chuyên gia BĐS kiến nghị, Chính phủ phải thiết lập nên các quỹ đất công đồng thời xây dựng cơ chế hợp tác đôi bên cùng có lợi. Những giá trị này sẽ khích lệ các nhà đầu tư tham gia vào dự án nhà xã hội.

Những chính sách thuận lợi cho khách hàng và nhà đầu tư

Nếu tuân theo quy luật thị trường, phân khúc nhà giá rẻ sẽ khó lòng có chỗ đứng. Vì thế sự can thiệp của Nhà nước là điều vô cùng quan trọng. Nếu không có quỹ đất nhà Nhà nước cấp thì doanh nghiệp dù muốn cũng khó triển khai dự án. Nếu các khu đất xa trung tâm nội đô thì phải có phương án liên kết giao thông thuận tiện.

Để giải bài toán nhà ở cho người nghèo, Chính Phủ cần ban hành chính sách cho vay ưu đãi. Ngoài ra chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại giá thấp cũng nên được cấp ưu đãi tín dụng. Đảm bảo có đủ vốn để triển khai và hoàn thiện dự án.

Theo lãnh đạo bộ Xây Dựng, các địa phương cần rà soát khi phê duyệt kế hoạch nhà ở. Đảm bảo chỉ tiêu cho mỗi loại hình dự án được cân bằng hợp lý. Tránh tình trạng mất cân bằng ở các phân khúc nhà ở. Giá bán nhà ở xã hội cũng phải được điều chỉnh hợp lý ở từng thời điểm nhất định. Cơ quan có thẩm quyền cần đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhà giá rẻ dễ dàng.

Do nhu cầu nhà giá thấp rất lớn nên chính quyền TW cần có giải pháp tháo gỡ kịp thời. Trong khi chờ đợi dự án phù hợp, người lao động nghèo vẫn phải chấp nhận những phương án khác. Ví dụ như thuê nhà lâu dài hoặc mua những căn nhà cấp 4 ở khu vực xa trung tâm.