Vì sao giá nhà tại Việt Nam cao hơn 20 lần mức thu nhập trung bình?

Nghịch lý nguồn cung ở các phân khúc

Theo thống kê mới nhất từ Tổng cục Thống kê, dịch bệnh Covid-19 kéo dài đã tác động sâu sắc đến đời sống người dân. Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp sụt giảm, nhiều công ty giảm lương khiến mức thu nhập của người lao động giảm sút rõ rệt. Điều này cũng dễ hiểu bởi dịch bệnh kéo dài nhiều năm, hàng loạt công ty phải phá sản, “đóng băng”, dừng hoạt động, việc có những doanh nghiệp còn trả lương đã là cả một sự cố gắng rất lớn.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, mức thu nhập bình quân của người lao động năm 2021 giảm hơn so với năm 2020. Cụ thể, tính cả năm 2021, thu nhập bình quân của người lao động là 5,7 triệu đồng/tháng. Con số này đã giảm hơn 30.000 đồng so với bình quân năm 2020. Bên cạnh đó, thu nhập bình quân giữa khu vực thành thị và nông thông cũng có sự chênh lệch đáng kể. Thu nhập bình quân của lao động thành thị là 7 triệu đồng/tháng trong khi đó của lao động tại khu vực nông thôn là là 5 triệu đồng.

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà đang cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi đó, tại các nước phát triển, giá nhà chỉ cao hơn dưới 7 lần thu nhập của người dân. Sự chênh lệch về chỉ số này của Việt Nam với các nước triển là quá lớn.

Sở dĩ, HoREA đưa ra con số này bởi hiện nay nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp không đủ cầu. Nhà ở bình dân trong năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số các dự án xây dựng và mở bán. Trong khi đó, năm 2021, các dự án nhà ở bình dân không có. Trong khi đó, các căn hộ thuộc phân khúc hạng sang chiếm đến 74%. Một nghịch lý quá lớn, bởi trong khi những người có nhu cầu mua nhà thực thì không có sự lựa chọn thì phân khúc phần lớn dành cho những người đầu cơ lại có nguồn cung dồi dào, phong phú.

Ngày 19/4, phát biểu về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phải thừa nhận rằng nhà ở xã hội, nhà ở bình dân phát triển chưa đạt kỳ vọng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng dẫn chứng, đến thời điểm hiện tại, đã có hơn 270 dự án nhà ở xã hội hoàn thành trên địa bàn toàn quốc. Các dự án này cung cấp ra thị trường khoảng gần 150.000 căn hộ. Hiện nay, các doanh nghiệp đang triển khai gần 340 dự án nhà ở xã hội và hứa hẹn sẽ cung cấp ra thị trường khoảng gần 18,6 triệu m2 sàn, tương đương với hơn 370.000 căn hộ.

Lý giải về việc nhà ở xã hội không đạt kỳ vọng, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng có rất nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là thiếu quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Tiếp đó là vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư; nguồn vốn ưu đãi các nhà đầu tư thực hiện còn thiếu…

Doanh nghiệp than khó

Câu chuyện người dân phải 1 chọi 10, thậm chí là 1 chọi 100 như kiểu thi đại học để được suất mua nhà ở xã hội đã diễn ra nhiều năm tại Hà Nội. Anh N.H.S (sinh sống tại nhà ở xã hội Ecohome 3, Hà Nội) kể: “Để được mua nhà ở xã hội, chúng tôi phải hoàn thành rất nhiều thủ tục, giấy tờ. Khi đã đầy đủ điều kiện, cũng giống như các sĩ tử, chúng tôi tham gia một kỳ thi với tỉ lệ “chọi” khá cao. Tuy nhiên, kỳ thi này không xét năng lực mà chỉ là may rủi”.

Theo anh S. chủ đầu tư đã tổ chức lễ bốc thăm quyền mua căn hộ. Mặc dù ban tổ chức dự kiến 7h30 sáng mới bắt đầu nhưng 6h30 đã có hàng trăm người rồng rắn xếp hàng tại điểm bốc thăm. “Tôi nhớ hôm đó trời mưa rất to nhưng nhiều người vẫn bất chấp. Bởi rất ít dự án có vị trí và giá tiền phù hợp với người thu nhập thấp như vậy. Tôi là người may mắn nên đã bốc trúng quyền được mua căn hộ tại đây. Sau khi bốc được quyền mua căn hộ, chúng tôi tiếp tục bốc thăm vị trí căn hộ. Nhưng phải thừa nhận một điều, tại Hà Nội phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang thiếu nguồn cung một cách trầm trọng”, anh S. nói.

Trao đổi với PV về vấn đề này, ông Nguyễn Duy Năng, Giám đốc Công ty BĐS Thiên Lộc Phát cho biết, vẫn biết phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội đang thiếu nguồn cung nhưng nhiều doanh nghiệp không mặn mà. Bởi tỷ suất lợi nhuận của nhà ở xã hội chỉ dừng lại ở mức 10-15% bằng 1/3 so với nhà ở thương mại.

“Tỷ suất thấp là một chuyện nhưng quy trình, thủ tục xây dựng nhà ở xã hội, mua bán nhà ở xã hội còn phức tạp hơn nhiều. Phải sòng phẳng một câu là thủ tục xin nhà ở xã hội bị vướng rất nhiều luật. Bên cạnh đó, mức hỗ trợ của Nhà nước dành cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không hấp dẫn, không thu hút được doanh nghiệp vào. Là một doanh nghiệp, chúng tôi cũng rất muốn tạo ra giá trị xã hội nhưng khi làm ăn cũng phải có lãi”, ông Năng nói.

Cũng theo vị này, khi doanh nghiệp phải đối viện với quá nhiều thủ tục hành chính và quy định pháp luật chồng chéo dẫn đến tâm lý lo lắng, bất an. Sợ dự án phải dừng lại dẫn đến việc chon vốn một chỗ. Chính vì thế, Bộ Xây dựng có thể nghiên cứu đề xuất xây dựng phê duyệt nhà ở xã hội đơn giản gồm 3 bước. Thứ nhất là chấp thuận đầu tư. Thứ hai là duyệt quy hoạch 1/500 và cuối cùng là cấp phép đầu tư.

Lý giải về việc giá nhà tại Việt Nam cao hơn 20 lần thu nhập trung bình của xã hội, ông Năng cho biết đây là so sánh mức giá nhà trung bình trên thị trường và mức thu nhập trung bình của người dân Việt Nam. Sở dĩ có sự chênh lệch quá lớn như vậy là do lâu nay thị trường bất động sản đang tràn ngập các dự án nhà ở thương mại hạng sang và siêu sang. Trong khi đó, các dự án chung cư bình dân, nhà ở xã hội thấp dẫn đến mức trung bình ở ngưỡng quá cao. Còn tại TP.HCM, Hà Nội và các thành phố lớn khác, nhiều chung cư bình dân, nhà ở xã hội đang có mức giá cực kỳ hợp lý. Tất nhiên, những người thu nhập thấp muốn giá rẻ thì phải chịu khó xa nội thành.