Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của Việt Nam gấp 3 lần Mỹ

Hà Nội và TP.HCM có tỷ giá nhà trên thu nhập cao ngất ngưởng

Chỉ số giá bất động sản theo Thành phố của Numbeo cho thấy, tính tới T6/2022, cả hai thành phố lớn tại Việt Nam là Hà Nội và TP. HCM đều có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân rất cao, lần lượt đứng thứ 38 và 12 trên bảng xếp hạng.

Theo số liệu từ Numbeo, Thủ đô Hà Nội có giá nhà gấp 20,35 lần thu nhập bình quân của người dân, cao gấp 3 lần Thủ đô Hoa Kỳ, thành phố Washington (6,92) và bỏ xa nhiều thủ đô của các nước phát triển như Bỉ (7,17), Đan Mạch (8,95), Hà Lan (10,73), Đức (11,33), Nhật Bản (13,52), Anh (16,95)...

Đáng chú ý, TP. HCM với tỷ giá nhà trên thu nhập là 33,25, xếp thứ 12 trên bảng xếp hạng, vượt qua rất nhiều thành phố lớn tại khu vực châu Á, chỉ xếp sau Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải, Quảng Châu (Trung Quốc), Hong Kong (Hong Kong), Manila (Philippines), Mumbai (Ấn Độ) và Đài Bắc (Đài Loan). 

So sánh trong khu vực Đông Nam Á, chỉ số của TP HCM vượt qua cả Bangkok, Jakarta, Kuala Lumpur, Singapore, Phnom Penh trở thành một trong những thành phố có bất động sản đắt đỏ bậc nhất khu vực Đông Nam Á nói riêng và khu vực Châu Á nói chung.

Đứng đầu trong bảng xếp hạng tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hiện nay là Damascus - thủ đô của Syria với tỷ lệ 147,48 lần. Tỷ giá nhà trên thu nhập thấp nhất thuộc về Pretoria - thủ đô hành chính của Nam Phi với tỷ lệ 2,05 lần.

Trung Quốc đang dần trở thành một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới, khi có tới 4 thành phố đều lọt top 10 là Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải và Quảng Châu. Trong đó, Bắc Kinh đứng thứ 3 trên bảng xếp hạng với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập là 57,47 lần. Theo tìm hiểu của phóng viên, mỗi mét vuông căn hộ tại khu vực trung tâm thành phố Bắc Kinh có mức giá trung bình 10.825 USD/m2 (hơn 470 triệu đồng/m2), khu vực ngoại ô thành phố giá căn hộ vẫn ở mức 6.186 USD/m2. Trong khi đó, mức lương trung bình của người lao động là 1005 USD/tháng (khoảng 23 triệu đồng/tháng). 

Các chỉ số biến động không ngừng

Theo Numbeo, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam đã có biến động rất lớn so với thời điểm đầu năm. Cụ thể, nếu đầu năm 2022 thứ hạng của TP HCM trên bảng xếp hạng là 16 với tỷ lệ 30,58 thì hiện tại thứ hạng đã là 12. Tương tự, Hà Nội tăng 19 bậc so với đầu năm, từ tỷ lệ 17,27 lên 20,35 lần (hạng 57 lên 38).

Đầu năm 2022, chỉ số của thành phố Hồ Chí Minh trong khu vực Đông Nam Á vẫn thấp hơn Manila (hạng 9) và Phnom Penh (hạng 14), nhưng số liệu mới nhất cho thấy sự thay đổi rõ rệt, khi TP.HCM đã vượt qua cả Phnom Penh, và đứng ngay sau Manila (hạng 11). Thậm chí, tỷ lệ giá trên thu nhập của TP.HCM thời điểm hiện tại còn cao hơn cả Seoul (Hàn Quốc). Trong khi, mới 6 tháng trước đây, tỷ lệ tại Seoul là 32,32 thì bây giờ tỷ lệ đã giảm xuống còn 30,75, đưa Seoul xuống hạng 15 các thành phố có tỷ lệ giá trên thu nhập cao nhất thế giới.

Rõ ràng, tốc độ tăng giá nhà tại hai thành phố lớn đang vượt quá nhanh so với khả năng đáp ứng của người dân trong nước. Cơn sốt đất cục bộ đang dần cướp đi cơ hội sở hữu nhà ở của rất nhiều người lao động Việt Nam. Và minh chứng rõ nét là Chỉ số khả năng chi trả (Affordability Index) của Việt Nam do Numbeo công bố. 

Trong khi, các thành phố tại Hoa Kỳ có chỉ số khả năng chi trả rất cao, lên tới 5,86, đứng đầu bảng là thành phố Houston và liên tiếp theo sau là Indianapolis (bang Indiana), Dallas, San Antonio (bang Texas), Tulsa (bang Oklahoma).... thì tại Việt Nam, khả năng chi trả nhà ở của người lao động TP.HCM chỉ ở mức 0,27 (xếp hạng 281); còn Hà Nội đứng thứ 263/296, ở mức 0,43. Điều đáng buồn là các chỉ số vẫn đang có dấu hiệu tiếp tục giảm. 

Dễ dàng nhận thấy qua hai biểu đồ, thị trường bất động sản Hà Nội có nhiều biến động phức tạp hơn, nhưng nhìn chung các chỉ số thay đổi không quá nhiều, độ tăng giảm duy trì thị trường ở mức khá ổn định. Trong khi đó, các chỉ số tại TP.HCM ghi nhận đà tăng báo động ở tỷ giá nhà trên thu nhập, kéo theo chỉ số khả năng chi trả ngày càng xuống thấp.

Theo Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng viện nghiên cứu thị trường Đất Xanh Service, ông Phạm Anh Khôi, trong vòng 5 năm trở lại đây, giá bất động sản TP.HCM đã đắt hơn Hà Nội rất nhiều, giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM lên đến 64 triệu đồng/m2, có những dự án đã lên đến 500-700 triệu/m2.

Nghịch lý tồn tại song song

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá, giá bất động sản ở Việt Nam vẫn đang thấp hơn nhiều so với khu vực. Cụ thể, tại Hà Nội mặt bằng giá nhà đất trung bình khoảng 2.000 USD/m2, còn TP.HCM khoảng 2.500 USD/m2, trong khi, tại Singapore giá lên khoảng 17.000 UDS/m2, còn tại Hồng Kông giá đạt ngưỡng 25.000 USD/m2.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, chỉ ra, giá mua BDS nghỉ dưỡng ở Việt Nam hiện đang rẻ hơn thế giới ước tính 8-10 lần.

Mặt khác, Tiến sĩ Trần Du Lịch, Phó chủ tịch VIAC thể hiện sự không đồng tình với quan điểm so sánh giá đất tại TP.HCM và Hà Nội với các thành phố lớn trên thế giới như Tokyo, Hong Kong, Singapore… Ông Lịch cho rằng: Thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam còn thấp, chưa bằng 1/10 các quốc gia phát triển. Nghịch lý nằm ở chỗ, tuy giá nhà đất thấp nhưng lại không dễ dàng chi trả.

Khoảng thời gian dài chiến đấu với COVID-19 đã kéo nền kinh tế nước ta đi xuống, năm 2021 ghi nhận thu nhập bình quân tại Việt Nam là 3.743 USD/năm, thấp hơn các nước Singapore (66.263 USD), Brunei (33.979 USD), Thái Lan (7.809 USD), Indonesia (4.225 USD). Trong khi đó, tỷ giá nhà trên thu nhập của Việt Nam lại đang thuộc top đầu khu vực Đông Nam Á.

Xét về vĩ mô, các chuyên gia cho rằng giá đất tại Việt Nam hiện nay đang vượt sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của người lao động trong nước.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ Trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, ở nhiều nước trên thế giới, người lao động chỉ cần làm việc 5-6 năm là có thể sở hữu được nhà ở, còn ở Việt Nam thời gian lên tới 20 năm, thậm chí có những người phải lao động cả trăm năm mới đủ khả năng đáp ứng thị trường bất động sản hiện tại.