Từ quý 2/2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi?

Đó là chia sẻ của TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại Diễn đàn bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất, chủ đề: “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư” tổ chức sáng nay.

Nhiều tín hiệu tích cực

Trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

Những doanh nghiệp bất động sản còn bám trụ trên thị trường đã có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng mới để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục. Đến thời điểm tháng 9/2023, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Tâm lý của các nhà đầu tư có dấu hiệu khôi phục tốt hơn giai đoạn trước.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian qua, sự vào cuộc quyết liệt của lãnh đạo các cấp đã tạo ra hiệu ứng thay đổi tâm lý và chính sách quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Việc Chính phủ kịp thời ban hành và triển khai Nghị quyết 33 là hết sức cần thiết, quan trọng với thị trường bất động sản, với các doanh nghiệp và nền kinh tế nói chung. Nghị quyết được xây dựng với các giải pháp đồng bộ, toàn diện, hướng tới mục tiêu tháo gỡ trên cả 3 phương diện, gồm pháp lý, tín dụng và cung cầu bất động sản, nhất là về nhà ở xã hội.

Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều chỉ đạo giải quyết, với nhiều biện pháp, giải quyết rất cụ thể và quyết liệt để giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản tại nhiều văn bản.

Để tháo gỡ khó khăn về mặt thể chế, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)…; trình Quốc hội thông qua Luật Đấu thầu (sửa đổi).

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 05/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Thủ tướng cũng đã đưa ra yêu cầu cần quyết liệt triển khai chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng, kịp thời, hiệu quả hơn nhưng có kiểm soát (giảm lãi suất cho vay, tăng hạn mức tín dụng, đẩy mạnh cung tiền M2; đẩy mạnh việc khoanh nợ, cơ cấu lại nợ, giãn, hoãn nợ…); phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với chính sách tài khoá mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả, nhanh chóng, dứt khoát (với các biện pháp giảm, giãn hoãn thuế, phí, lệ phí…, trong đó giảm thuế VAT phải nhanh với tinh thần "cái gì được thì cho đi trước", không thể chờ cả gói mới thực hiện miễn là đúng luật pháp; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công; triển khai 3 chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình phục hồi và phát triển); chú trọng nâng cao hơn nữa hiệu quả phối hợp các chính sách.

Về hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, tiếp nhận, xem xét, xử lý 112 văn bản liên quan đến 174 dự án bất động sản, với nhiều nội dung kiến nghị về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án…

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thông tin, báo cáo nghiên cứu tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cùng sự tham gia phân tích khoa học của gần 30 chuyên gia, nhà khoa học đã chỉ ra rằng, từ quý 2/2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, dự báo quy mô và tốc độ tăng trưởng sẽ vượt xa những giai đoạn trước.

Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều khó khăn, tổng cầu suy giảm; các chính sách thường có độ trễ nhất định, cần thời gian và rất nhiều nỗ lực trong quá trình thực thi mới có thể thẩm thấu, việc dự báo chính xác, toàn diện về khả năng và thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản, đánh giá xu hướng phát triển hiện nay và đưa ra tư vấn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư là đặc biệt quan trọng và cần thiết để tạo ra cuộc tái cấu trúc đồng bộ, góp phần đưa thị trường bất động sản quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng và phát triển vững chắc.

Những khó khăn đang chờ phía trước

Nhìn vào diễn biến thị trường thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia  cho rằng, 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn. Và thời điểm này thị trường đang hồi phục bởi một số chỉ dẫn.

Thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn.

Thứ hai, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%.

Thứ ba, là các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi.

Thứ tư, quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng.

Thứ năm, nghĩa vụ tài chính trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì.

Thứ sáu, cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

“Vì vậy, tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Tuy nhiên, cho biết về tình hình thị trường bất động sản thời gian tới, ông Lực cho rằng vẫn còn nhiều rủi ro thách thức phải đối mặt.

Thứ nhất, thách thức xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính – tiền tệ cao (đang giảm dần). Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ hai, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoản trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá và tôi cho rằng cần đột phá hơn nữa.

Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức.

Vấn đề nợ xấu đã và đang gia tăng nhưng vẫn trong khả năng kiểm soát, ổn định dưới mức 3,5% và thực tế là năng lực của ngân hàng đã tốt hơn.

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Thứ sáu, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng tôi cho rằng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu. Ngoài ra, tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến. Tôi cho rằng cần quyết tâm xử lý trong thời gian tới.

Từ thực tế này, TS Cấn Văn Lực kiến nghị, thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro. Chúng ta cần phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch,…

Chúng ta cần chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, cần sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư; thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Bên cạnh đó, cũng cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có 4-5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và đó cũng là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp.

Cùng với đó, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

“Với doanh nghiệp bất động sản, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. Cụ thể, cần quyết tâm thanh toán nợ nần; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn. Đặc biệt, bất động sản xanh rất cần được quan tâm vì đây là xu hướng tất yếu”, ông Lực kiến nghị.