TS. Vũ Tiến Lộc: Đột phá thể chế dẫn đường cho sự hồi sinh thị trường bất động sản

Vấn đề pháp lý quan trọng hơn bao giờ hết

Chia sẻ tại diễn đàn Bất động sản mùa xuân thường niên lần III do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 - 2023 tổ chức vừa qua, TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản còn đang trong mùa đông băng giá, các doanh nghiệp bị mắc cạn. So với năm 2020, thì năm 2022 đã tăng gần 40% số doanh nghiệp phá sản, giải thể. Tuy nhiên, đây chỉ là bề nổi của tảng băng. Các doanh nghiệp còn lại đang duy trì hoạt động cũng rơi vào cảnh vô cùng khốn đốn, đó mới chính là phần chìm của tảng băng.

“Cần có sự cải cách mạnh mẽ về thể chế. Theo tôi, đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản. Dư địa về cải cách thể chế, về pháp lý là vô tận, cho nên đây là vấn đề lớn nhất cần có sự quan tâm sát sao và kịp thời. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề này là rất lớn để có thể tiếp sức sức cho các doanh nghiệp”, ông Lộc nhận định.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, riêng về pháp lý, không có chuyện thương lượng, mà phải đảm bảo tính chắc chắn. Ông Lộc đề nghị rà soát toàn bộ các dự án đang thực hiện hiện nay để tìm ra được những dự án tốt. Rất nhiều dự án bị đình trệ hiện nay là do sự chậm trễ của các chính quyền trong việc thực hiện thủ tục hành chính.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, vấn đề trọng tâm chính sách hiện nay đến chủ yếu từ cơ chế pháp lý. Trong đó, mặc dù Chính phủ đang vận động nhiều doanh nghiệp đăng ký tham gia xây dựng phân khúc nhà ở xã hội nhưng còn gặp phải nhiều rào cản, vướng mắc trong quy định, đặc biệt là các quy định pháp luật. Để thúc đẩy được loại hình này, rất cần những chính sách cụ thể nhằm tháo gỡ, nhất là về thủ tục hành chính pháp lý.

Ông Đính kiến nghị: “Chính phủ cần thúc đẩy tiến trình sửa đổi các bộ luật, ngoài Luật Đất đai, còn có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, thúc đẩy chỉnh sửa đúng tiến độ và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, thị trường bất động sản đang cần hỗ trợ pháp lý rất lớn, rất quan trọng vào lúc này. Nếu so sánh với giai đoạn khủng hoảng cách đây 10 năm của thị trường thì vẫn nhận thấy rằng, hiện nay trên thị trường bất động sản, yếu tố đầu cơ vẫn còn nhiều, trong khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chưa quản lý thật tốt. Đó là nguồn gốc gây khó khăn cho mọi vấn đề trên thị trường hiện nay.

Doanh nghiệp cần phải làm gì lúc này?

Thị trường bất động sản đang đã đón nhận “cơn bão” liên tục ập đến khiến cho niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư bị suy giảm nghiêm trọng. Do rất cần sự hợp lực không chỉ riêng về phía các cơ quan nhà nước, Chính phủ mà cả bộ phận doanh nghiệp cũng cần chung tay giải quyết những vấn đề tồn đọng trong thời gian qua, để nhanh chóng đưa thị trường phục hồi trở lại.

TS. Vũ Tiến Lộc đề nghị, trong thời điểm này, các doanh nghiệp nên quan tâm tốt đến công tác quản trị rủi ro. Có biện pháp phòng ngừa, xử lý tranh chấp trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những khó khăn như hiện nay. Trong vấn đề này, cần có sự hợp sức của các chuyên gia, các luật sư và các hiệp hội trong hỗ trợ các doanh nghiệp tăng cường công tác phòng ngừa rủi ro.

Ông Lộc cho hay: “Khuyến khích các doanh nghiệp xử lý các tranh chấp liên quan thông qua hoà giải, thương lượng, sử dụng các cơ chế giải quyết tranh chấp ngoài toà án. Trong bối cảnh hiện nay, phương thức này rất quan trọng để đảm bảo quyền tự quyết của các bên và đảm bảo nguyên tắc bí mật kinh doanh. Giúp cho các doanh nghiệp đảm bảo luật kinh doanh tốt hơn, đảm bảo niềm tin vào thị trường, vẫn đảm bảo tính minh bạch, pháp lý”.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng đề xuất với doanh nghiệp, cần có các phương án tái cấu trúc cho phù hợp với nền kinh tế và nguồn lực của doanh nghiệp. Đồng thời cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường, nhằm có dòng tiền để doanh nghiệp khởi động trở lại.

Ngoài ra, doanh nghiệp nên đưa nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh của mình, kể cả doanh nghiệp lớn chuyên về phát triển nhà ở cao cấp. Chúng tôi cho rằng đây là sản phẩm tạo ra sự bền vững, ổn định dài hơn đối với doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cần xây dựng các phương án trả nợ, phát hành, đặc biệt là lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư.

Ông Trần Quang Trung cũng cho biết rằng, các doanh nghiệp thời gian qua đã chịu nhiều tác động cả trong và ngoài nước. Chính vì thế, yếu tố quản trị doanh nghiệp và quản trị danh mục đầu tư rất quan trọng, nhất là sau khủng hoảng. Đây được coi là bài học sâu sắc cho bất cứ doanh nghiệp nào làm bất động sản

“Chúng ta không phải không có cơ hội. Có thể coi đây là cuộc chơi thanh lọc. Chúng ta không cứu doanh nghiệp bất động sản mà cứu thị trường bất động sản, tạo kênh dòng tiền tốt, sẽ có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường bền vững, giảm đầu cơ ngắn hạn và yếu tố tham”, ông Trung nói.

Ông Trung nhận định, bất động sản dòng tiền đang là xu hướng tiếp theo của thị trường bất động sản, bắt nhịp với xu hướng của thế giới. Các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia cần có tính toán sử dụng đòn bẩy như thế nào thay vì đầu tư theo đám đông, phải đầu tư dài hơi không thể lãi gấp đôi, gấp ba ngay được. Tâm lý thay đổi, hành vi thay đổi cùng với việc ban hành các luật, nghị định… căn cứ vào đó, có thể nói cuối 2023, 2024 là cơ hội lớn, là giai đoạn rất nhiều người mong đợi, tiếp tục hành trình cho thị trường bất động sản.