TS. Sử Ngọc Khương: Phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì ở mức thanh khoản ổn

Thị trường bất động sản có những nút thắt nào?

Cũng theo nhận định của TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những vấn đề ví dụ như quỹ đất còn hạn chế, vấn đề tài chính cũng như pháp lý đã dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng sẽ tăng dần. 

Chính vì thế, để cho nguồn cung hạn C được cải thiện thì cần phải có những chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ trong việc giải quyết những khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới cũng như hỗ trợ về nguồn vốn cũng như pháp lý để từ đó có thể thu hút được sự quan tâm của các doanh nghiệp với phân khúc này dù cho biên lợi nhuận chỉ đạt ở mức rất thấp. 

Cũng theo đó, Chính phủ cũng đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh đã được hưởng lợi. Chính vì thế mà đang xuất hiện nhiều dự án ở với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng có thể mua nhà ở các đô thị lân cận ví dụ như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nói rằng: “Nhìn chung, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn ở Việt Nam vẫn cao, đặc biệt là từ nhóm khách hàng trong thế hệ Millennials hay các gia đình trẻ. Mặc dù vậy thì giá bán cao vượt mức chi trả của người dân cũng như Chính phủ hay hệ thống tài chính vẫn chưa có cách thức linh hoạt để có thể hỗ trợ cho những đối tượng này mua nhà".  

Có thể thấy, hiện nay có nhiều đơn vị phát triển bất động sản đã bắt đầu đưa ra kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội. Cũng theo Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, đây chính là một động thái vô cùng tích cực cũng như đáng mừng, thể hiện được trách nhiệm của các doanh nghiệp đối với xã hội. 

Ông Khương phân tích thêm: “Ở góc độ khác thì chúng ta phải đặt ra câu hỏi rằng liệu phân khúc nhà ở xã hội có đảm bảo được lợi nhuận tối thiểu cho các doanh nghiệp, trong khi đó vấn đề về nguồn vốn cũng như quỹ đất sạch vẫn còn nhiều thách thức lớn. Và để cho những sản phẩm nhà ở xã hội thực sự đến được tay của người dân thì một trong những nhiệm vụ quan trọng của cơ quan Nhà nước đó là tạo ra những quỹ đất sạch, không vướng mắc về mặt pháp lý cho doanh nghiệp có thể yên tâm phát triển dự án”. 

Cần “gỡ vướng” dòng vốn

Theo đánh giá của Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho thấy, trên bình diện của một nền kinh tế thì việc Nhà nước tiến hành thắt chặt tín dụng cũng như lãi suất ngân hàng tăng sẽ có ảnh hưởng đến tất cả các ngành nghề có bao gồm sản xuất, kinh doanh, xây dựng, dịch vụ,... Trên thực tế thì thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, chính vì thế mà TS Sử Ngọc Khương cũng cho rằng vấn đề tài chính cũng chỉ là một yếu tố khiến cho tình trạng này khó khăn thêm. 

Ngoài ra, theo Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhìn nhận thì nền kinh tế cũng như tài chính của Việt Nam trong thời gian sắp tới cũng đã bị tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động thế giới ví dụ như lạm phát, giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ hay tình hình khan hiếm của xăng dầu cũng như các bất ổn về chính trị - xã hội ở nhiều quốc gia khác nhau. 

Cũng trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng đã phải chịu những tác động kinh tế này. Chính vì thế mà các nhân chuyên gia dự đoán năm 2023 thị trường cũng sẽ có biến chuyển khá thận trọng. Còn về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì ở mức thanh khoản ổn. Mặc dù vậy thì nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng cũng sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc ví dụ như bất động sản công nghiệp và văn phòng thì vẫn hoạt động tốt cùng các doanh nghiệp có thể tiếp tục có nhu cầu mở rộng. 

Xét về góc độ tài chính, theo Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam thì những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để có thể tiếp tục quá trình xây dựng và tạo ra nguồn cung mới cho thị trường và không làm khó cho người mua. 

Còn đối với những dự án đã hoàn thành được thủ tục pháp lý và đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì đây chính là một điều mà chúng ta cũng cần phải cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. 

Đối với các dự án chưa đủ điều kiện thì các chủ đầu tư cũng cần chờ thêm một thời gian để có thể hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết để có thể đảm bảo tính minh bạch của thị trường cũng như quyền lợi cho các bên. 

Không những thế, các chủ đầu tư cũng cần có thêm bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc là các đối tác liên doanh để có thể giải quyết các bài toán khó khăn về tài chính. 

Vị chuyên gia này cũng kỳ vọng rằng: “Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về việc rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn và vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Tôi cũng hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển bất động sản trong việc tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua”. 

Theo TS Trần Du Lịch - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cũng đã đánh giá rằng ở trong nước, các biện pháp của Chính phủ nhằm mục đích xử lý các bất cập, tồn tại với mục đích lành mạnh hóa thị trường tài chính, tiền tệ nhưng ở chiều ngược lại cũng khiến cho dòng vốn bị ngưng trệ. Nếu như nhìn bề ngoài thì có vẻ như kinh tế đang ổn nhưng thực tế thì có vẻ như kinh tế đang ổn nhưng thực chất ở bên trong lại có sóng ngầm, đặc biệt là vấn đề về niềm tin. Chính vì thế mà dẫn đến nghịch lý và thị trường không thiếu tiền nhưng lại thiếu vốn. 

Ông cũng nêu ví dụ rằng, bản thân có 50.000 đồng trong túi, nếu như để nguyên thì đây vẫn chỉ là tiền. Nhưng nếu ông đi ăn tô phở 50.000 đồng thì đó sẽ chuyển thành vốn cho bà bán phở. Từ số tiền đó bà bán phở sẽ chuyển thành vốn cho người bán bún, bán rau, bán thịt,... Như thế, đồng tiền nếu như để nằm chết ở chỗ nọ chỗ kia mà không được luân chuyển, lưu thông và xoay vòng ở trong nền kinh tế thì có nghĩa rằng không chuyển thành dòng vốn được. 

Và để có thể khai thông dòng vốn cho nền kinh tế thì cần nhiều giải pháp nhưng giải ngân vốn đầu tư công phải đi đầu. Bởi khi khai thông được nguồn vốn này thì sẽ lan tỏa cao hơn  từ các ngành xây dựng, vật liệu xây dựng.