TS. Nguyễn Quốc Hùng: "Tại sao doanh nghiệp bất động sản không giảm giá nhà mà cứ muốn ngân hàng hỗ trợ lãi suất"

Giá nhà 40-50 triệu đồng/m2, người thu nhập thấp khó tiếp cận

Thúc đẩy thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đông đảo người dân là chủ trương xuyên suốt của nhà nước ta. Tuy nhiên, giá nhà ở Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đã tăng quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Đồng thời, lãi suất ngân hàng ngày tăng mạnh thời gian gần đây đã khiến những người mua nhà gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra đề xuất đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 31 cho phép đối tượng mua nhà ở thương mại dưới 1,8 tỷ đồng/căn hoặc dưới 2 tỷ đồng/một căn được hỗ trợ 2% một năm lãi suất vay hoặc hỗ trợ với mức lãi suất hợp lý do Ngân hàng Nhà nước quy định.

Xung quanh đề xuất này của HoREA, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội ngân hàng Việt Nam cho biết:

Đầu tiên, chế độ cũng như quy định đối với đối tượng mua nhà hiện nay đã có rồi. Không phải vì lãi suất tăng lên hay các ngân hàng không giảm lãi suất nên thị trường bất động sản đóng băng mà còn vì nhiều yếu tố khác. Do đó, việc giảm lãi suất có thể giúp thị trường bất động sản tốt hơn hay không?

Mặt khác, nếu căn cứ theo mức giá 1,8 tỷ đồng/căn hay 2 tỷ đồng/căn là không phải ảnh hết mức giá của căn hộ. Hiện nay, các căn hộ có mức giá dưới 2 tỷ đồng/căn chủ yếu là các căn Studio hay một phòng ngủ từ 30-40m2/căn dành cho gia đình chưa có con hoặc đối tượng độc thân. Nếu quy ra mức giá theo m2, các căn hộ này cũng có giá lên tới 40-60 triệu đồng/m2. Mức giá này quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân.

Hỗ trợ lãi suất cần phải nhắm đến các đối tượng yếu thế trong xã hội, những người chưa có nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện để mua nhà. Việc hỗ trợ các đối tượng này lúc nào cũng cần chứ không phải chỉ trong giai đoạn khó khăn như hiện nay.

Giá nhà thời gian qua bị đẩy lên quá cao, nhà chung cư toàn 40-50 triệu/m2, trong khi các dự án nhà ở có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 lại rất hiếm. Giá nhà như hiện nay chỉ dành cho người giàu, không có nhà dành cho người thu nhập thấp. Vì vậy, việc hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà hiện nay thực chất là hỗ trợ cho người giàu. Mà người giàu thì đâu cần phải hỗ trợ nên điều đó là bất hợp lý.

Ở một khía cạnh khác, các dự án nhà ở mới triển khai đều có giá chào bán từ 40-50 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án có giá cả trăm triệu đồng/m2. Dù nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các hình thức khuyến mãi, chiết khấu cao tới 30% giá trị căn hộ nhưng mức giá bán vẫn rất cao và chỉ dành cho các khách hàng thanh toán gần như toàn bộ giá trị căn hộ.

Thực chất, các doanh nghiệp này đang thiếu vốn nên sử dụng các hình thức khuyến mãi để huy động vốn từ khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai. Đồng thời, việc giảm giá thông qua chiết khấu chỉ xảy ra ở các dự án mới, đang xây dựng nên chỉ mang tính cục bộ, không đại diện cho cả thị trường. Tổng thể, giá nhà vẫn neo ở mức cao, vượt quá sức mua của đại đa số người dân.

Vì vậy, Ts. Nguyễn Quốc Hùng đặt câu hỏi: “Tại sao không dành phần hỗ trợ đó cho các đối tượng sản suất kinh doanh để tạo công ăn việc làm cho nhiều người có thu nhập mà lại đi hỗ trợ các đối tượng có thu nhập cao, ở nhà cao cửa rộng?”

Nên tìm cách hạ giá nhà trước khi muốn ngân hàng giảm lãi suất

Giá nhà thời gian qua tăng mạnh được cho rằng đến từ các nguyên nhân như chi phí nguyên vật liệu, nhân công tăng cao hay ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19. Nhưng nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao là do cơ cấu sản phẩm chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở cao cấp. Phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp lại gần như không có.

Theo thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường, ngay quý đầu tiên của năm 2022, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 5% và Tp. Hồ Chí Minh đã tăng tới 9% theo quý so với năm 2021. Theo đó, mức giá căn hộ trung bình ở Hà Nội là 45 triệu đồng/m2 và 64 triệu đồng/m2 ở thị trường Tp. Hồ Chí Minh. Giá căn hộ tiếp tục tăng dù giai đoạn cuối năm 2022, mức thanh khoản giảm mạnh. Cụ thể, quý IV/2022, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình ở Tp. Hồ Chí Minh vẫn tăng 21% so với quý trước và đạt ngưỡng 3.400 USD/m2 (khoảng 80 triệu đồng/m2). Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp trong khi phân khúc bình dân lại gần như không có mới.

Theo Ts. Nguyễn Quốc Hùng, hiện nay, các doanh nghiệp đa số đều xây nhà 30-40 triệu đồng/m2, thậm chí cả trăm triệu đồng/m2. Thực tế giá thành không biết có đến mức đó không? Các doanh nghiệp hãy làm sao để giảm giá nhà xuống còn 20-25 triệu đồng/m2, các ngân hàng sẽ giảm lãi để cùng hỗ trợ người dân mua được nhà với chi phí phù hợp với thu nhập của đông đảo người dân hơn.

Mặt khác, chúng ta phải xét đến nhu cầu mua nhà của người dân có thật sự như vậy không trong khi giá nhà cao như hiện nay. Các doanh nghiệp bất động sản không còn “hứng thú” với phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình thấp dù đây là phân khúc luôn có mức độ quan tâm cao nhất của thị trường. Ngược lại, các doanh nghiệp chạy theo các phân khúc cao cấp hơn nhằm đẩy giá bất động sản lên cao vì mục tiêu lợi nhuận của mình. Theo thống kê, tỷ lệ căn hộ cao cấp chiếm khoảng 80% trong cơ cấu sản phẩm ở phân khúc căn hộ mở  bán mới năm 2022.

Do đó, để đông đảo người dân có thể mua được nhà, thị trường bất động sản phát triển tốt, Ts. Nguyễn Quốc Hùng cho rằng tự các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động giảm giá nhà trước khi muốn các ngân hàng giảm lãi suất. Các doanh nghiệp phải cơ cấu lại sản phẩm của mình làm sao đáp ứng nhu cầu ở thực của đông đảo người dân. Các sản phẩm ở phân khúc tầm trung, nhà ở xã hội phải chiếm đa số trong cơ cấu sản phẩm của thị trường. Khi đó, các sản phẩm của thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân chứ không phải nhu cầu đầu tư, găm hàng chờ tăng giá như hiện nay.