Giá căn hộ tăng cao, cơ hội nào có lao động trẻ sở hữu nhà ở?

Thu nhập thấp, người lao động khó có thể sở hữu nhà

Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam (Bộ Kế hoạch & Đầu tư), thu nhập bình quân trên đầu người của Việt Nam đạt 4,2 triệu đồng/tháng (số liệu năm 2021). Trong đó, tỉnh Bình Dương là địa phương có thu nhập bình quân cao nhất cả nước với 7,12 triệu đồng/người/tháng. Dù mức thu nhập đực cải thiện so với những năm trước đây, nhưng câu chuyện về sở hữu nhà ở của người dân lao động vẫn còn rất nhiều trở ngại.

Theo đó, giá bán căn hộ tại tỉnh Bình Dương đang có biên độ tăng khá cao hơn hẳn so với 2 thành phố lớn là TP.Hà Nội và TP.HCM. Tròng đó, giá bán căn hộ tại TP. Hà Nội cũng như tại TP.HCM trong vòng 5 năm qua tăng từ 5% đến 8%. Nhưng con số này tại tỉnh Bình Dương, dao động từ  khoảng 15%  đến 20%, nhiều dự án đã chạm ngưỡng 40triệu đến 45 triệu đồng/ m2.

Tuy vậy, mặt bằng giá bán căn hộ Hà Nội hay TP. HCM vẫn không hạ nhiệt. Cụ thể, theo số liệu của các tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản vào tháng 10 năm 2022, giá rao bán căn hộ tăng từ 3%  đến tầm 17% tại khu vực TP. Hà Nội và cũng tăng từ 3%  đến 7% tại TP. HCM tùy vào các phân khúc  khác nhau nếu so với cùng kỳ năm của năm ngoái.

Thực trạng này cũng đang diễn ra trên thị trường tại khu vực TP. HCM, có thể là xu hướng tiếp theo của thị trường các vùng lân cận như tỉnh Bình Dương. Theo Sở Xây dựng TP. HCM, trong năm2021, TP. HCM có khoảng hơn 14.440 căn nhà chào bán trên thị trường, nhưng trong đó, không có phân khúc căn nhà giá “bình dân”. Tương tự, trong 9 tháng đầu năm 2022, cũng không có căn nhà bình dân nào trong tổng hơn 11.600 căn nhà chào bán ra thị trường.

Có thể thấy, thị trường nhà ở ngày càng khan hiếm căn hộ vừa tầm với mức thu nhập trung bình của người dân lao động, nhất là ở các đô thị lớn đất chật người đông như TP. Hà Nội hay TP.HCM. Hiện nay, căn hộ 1 phòng ngủ với mức giá tầm 1,5 tỷ đồng cũng là thuộc loại hàng hiếm những đô thị lớn kể trên. Với thu nhập bình quân đầu người như năm 2021, người lao động cần khoảng hơn 30 năm không chi tiêu gì thì mới có thể sở hữu nhà. Như vậy, giấc mơ an cư của người lao động càng khó thêm khó hơn.

Chia sẻ về cơ hội sở hữu nhà ở cho người lao động, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, trong lúc thị trường bất động sản đang gặp khó khăn cũng chính là cơ hội cho người mua nhà chọn được mua bất động sản dễ dàng hơn. "Nhưng trong bối cảnh thị trường đang chững lại như hiện nay, nếu nhanh nhẹn người mua nhà ở vẫn sẽ nắm bắt được các cơ hội để lựa chọn. Doanh nghiệp bất động sản cũng đang hỗ trợ người mua nhà ở khá nhiều trong bối cảnh như hiện tại. Nhưng cơ hội này chỉ  đến với những người có tiền nhàn rỗi, đây là thời điểm nên mua một bất động sản mà mình yêu thích, với tầm nhìn từ 2 năm đến 3 năm", ông Quang phân tích.

Theo ông này, cơ hội để mua nhà sơ cấp thời điểm này là khá "rộng cửa" hơn, do trong lúc thị trường đang chững lại, người mua sẽ không phải chịu áp lực nhiều về sự "nóng sốt" hay phải cạnh tranh nhau suất mua. Với những căn hộ trên thị trường sơ cấp hiện nay, người mua sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ về những chính sách thanh toán một cách hợp lý, đây là vấn đề ít khi xuất hiện trong bối cảnh thị trường địa ốc bình thường hay sôi động như trước đây.

“Vậy đây là thời điểm tốt cho người mua nhà, nhưng cũng đầy thách thức với những người lao động có thu nhập không cao mong muốn có nhà ở”, ông Quang nói.

Căn hộ có giá phù hợp đang “tuyệt chủng”

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính từ đầu năm 2022 đến nay, số lượng căn hộ nhà được đưa ra thị trường chỉ khoảng 40% so với cùng kỳ của năm 2019. Cả quý III năm nay, không có bất kỳ dự án nhà ở thương mại nào mới được cấp phép. Trong số trên 3.600 sản phẩm nhà ở mở bán trong 3 tháng qua, phân khúc căn hộ có giá bán tầm 2 tỉ đồng chỉ chiếm khoảng 12%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ giá tầm 4 tỉ đồng lại chiếm đến 85%. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ phân khúc nhà ở bình dân lại ở mức rất cao, trên 85% toàn thị trường.

Như một quy luật tất yếu của thị trường, nguồn cung ít – nguồn cầu sẽ nhiều, chắc chắn giá bán sẽ tăng cao. Trên thực tế thị trường căn hộ chung cư tại TP.Hà Nội đã lập kỷ lục với 15 quý tăng giá liên tục. Điều này cũng sẽ dẫn đến nguồn cung phân khúc căn hộ có giá tầm 2 tỉ đồng ở TP.Hà Nội đứng trước nguy cơ “tuyệt chủng”, giống như tại khu vực TP.HCM trước đó.

Theo dự báo, giá nhà ở chung cư sẽ tiếp tục tăng, nguyên nhân là vì nguồn cung căn hộ có giá vừa túi tiền chưa được cải thiện, hay giá vật liệu cũng tăng cao, quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở ngày một khan hiếm…

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu đời sống xã hội - PGS.TS Nguyễn Đức Lộc, nhu cầu mua nhà ở tại thành phố thường thích hợp với những nhóm làm văn phòng, thu nhập khá trở lên và có nguồn lực hỗ trợ thêm từ gia đình.

Ông Lộc cho biết, với tầng lớp công nhân, người lao động phổ thông, chi phí dành cho nhà ở chiếm khoảng 15% thu nhập hàng tháng, thêm vào nhiều khoản khác phải chi nên rất ít những người thuộc nhóm này có điều diện để mua nhà ở, ngay cả việc mua nhà ở xã hội cũng xa tầm với.

Cũng theo nhận định của PGS.TS Nguyễn Đức Lộc, nhu cầu nhà ở của nhóm người lao động bình thường, yếu thế chỉ tập trung vào mong muốn được giảm giá tiền thuê nhà trọ, tiền điện nước hơn là việc mua nhà ở xã hội. Giá nhà liên tục tăng cao, người ta sẽ nhìn vào khoản thu nhập  đang có, nên để sở hữu nhà ở ngày càng ngày càng xa tầm với đối với nhóm đối tượng này.

Ông này cho rằng, nhà ở nên phải chia ra thành nhiều phân khúc theo các nhu cầu của từng đối tượng. Với những người muốn gắn bó tại thành phó một thời gian rồi có thể trở về quê nhà để ở và lao động tại quê hương, họ có thể thuê nhà trong dài hạn, và nên được ưu đãi trả bằng mức chi phí hàng tháng khoảng 10% thu nhập để an tâm làm việc.

Vị chuyên gia này cho rằng, với nhà ở xã hội phải được dành cho những người gắn bó lâu dài với thành phố, họ có công ăn việc làm ổn định, lập gia đình tại đây và có thể mua nhà trả góp với các chính sách ưu đãi đặc biệt của Nhà nước. Tuy nhiên, khâu đánh giá, giám sát hồ sơ phải thực hiện kỹ lưỡng để tránh các trường hợp hỗ trợ sai đối tượng, ngăn chặn các trường hợp trục lợi chính sách, biến nhà ở xã hội thành các sản phẩm thương mại để kiếm lời.

Anh Đỗ Việt Khôi – một nhân viên sale bất động sản ở quận Hai Bà Trưng Hà Nội - cho biết từ tháng 10 năm 2021, lượng khách mua phục vụ nhu cầu ở thực ở vẫn có nhưng không quá nhiều.

Theo anh Khôi, thời gian vừa qua những người thực sự mua để ở họ thường lựa chọn căn hộ đã xây xong hoặc mua lại căn hộ ở những dự án cũ. "Giờ đây chưa có dự án nào có thấp hơn từ 50 triệu đến 60 triệu đồng/m2. Rất nhiều dự án ở phân khu cũ dù giá tăng nhưng sẽ vẫn thấp hơn nhiều so với giá mở bán của các chủ đầu tư dự án hiện tại, nên mới  được nhiều các bạn trẻ ưa chuộng. những căn hộ giá bán từ 2 tỉ đồng trở xuống vẫn có nhưng chủ yếu là các căn hộ có diện tích khá nhỏ, thông thường là những căn hộ đi  mua lại,bởi trước đây người ta mua người ta mua  chỉ từ 1,2 tỉ đồng  đến 1,5 tỉ đồng, giờ sẽ bán lại với giá từ 1,8 tỉ đồng đến tầm 2 tỉ đồng", anh Khôi nói.